답변 : 법무법인 고원 김수환 파트너변호사/한국도시정비협회 자문위원
1. 질의 내용
- 질의 (1) : 도시정비법 제39조 1항 1호에 의하면 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러명의 공유에 속하는때에는 여러명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는바, 갑, 을, 병 중 대표소유자를 선임하여 1인을 대표조합원으로 보면 되는 것인지?
- 질의 (2) : 병의 경우 토지만 소유하고 있어 재건축 조합원의 자격이 없음으로 현금청산자로 보고 갑과 을 둘 중 1인을 대표소유자로 선임하면 되는 것인지?
2. 답변
가. 질의 (1)에 대한 답변
○ 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’)은 재건축정비사업의 조합원은 재건축사업에 동의한 자로 하되, ‘토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 1인으로 본다.’고 규정하고(제39조 제1항 제1호), 같은 법 시행령은 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관하여 ‘둘 이상의 소유권을 소유한 공유자가 동일한 경우 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 할 것’을 규정하고 있습니다(제33조 제1항 제2호 다목).
○ 따라서 사안의 경우 A토지와 C건물을 공유한 토지등소유자는 갑(1/2)과 을(1/2) 둘 뿐이므로, 위 ‘A토지 및 C건물’에 관한 토지등소유자는 1인이라고 볼 것이고, 결국 갑과 을은 대표조합원을 선임하여 조합원으로서의 권한을 행사할 수 있다고 봄이 상당합니다.
○ 같은 취지에서 대법원 역시 정비구역 내 토지의 공유자 중 일부가 지상 건축물을 단독 소유하는 경우 토지와 건축물은 각각 1인이 토지등소유자로 산정되어야 한다고 판시한바 있습니다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012두23242 판결).
나. 질의 (2)에 대한 답변
○ 도시정비법은 재건축정비사업의 조합원 자격을 ‘재건축사업에 동의한 토지등소유자’라고 규정하고(제39조 제1항), ‘토지등소유자’의 의미를 재건축사업의 경우 정비구역 내 위치한 건축물 “ 및” 그 부속토지의 소유자라고 규정함으로써(제2조 제9호), 건축물과 그 부속토지를 함께 소유하여야 조합원 지위가 인정된다고 규정하고 있습니다.
○ 따라서, 정비구역 내 B토지만을 소유하고 그 지상 건축물인 C의 소유권을 가지고 있지 아니한 병의 경우 비록 그 토지가 정비구역 내 위치한 것이라고 하더라도 조합원 지위에 있는 자라고 볼 수는 없습니다.
○ 대법원 역시 같은 취지에서 ‘주택재건축사업의 주택 단지 내 토지만을 소유한 자는 조합원 자격이 없다’고 판단한바 있습니다(대법원 2008. 2. 29. 선고 2006다56572 판결). |
