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정비사업 Q&A
분양권 인정여부
김수환 변호사 2022-02-09 12:49:53 | 조회: 243
○ 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’) 제76조 제1항은 관리처분계획의 기준 등을 정하면서 제3호에서, 너무 좁은 토지 또는 건축물을 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있도록 규정하고 있고, 제7호 가목에서, 2인 이상이 1토지를 공유하는 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다고 규정하고 있으며, 제2항에서 관리처분계획의 수립기준 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호는 재개발사업의 토지등소유자에게 분양하도록 하기 위한 관리처분의 기준을 정하면서, '공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도 조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다.'고 규정하고 있습니다.

○ 이에 따라 부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례(이하 ‘부산시 조례’) 제37조 제2항 제3호는 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 보는 것을 원칙으로 하되 다만, 권리산정기준일 이전에 소유한 토지의 지분면적이 부산광역시 건축 조례 제39조의 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다고 규정하고 있으며, 부산광역시 건축 조례 제39조 제1호에서 정한 주거지역의 규모는 60m²입니다.

○ 이에 관하여 부산지방법원은, 부산시 조례 제37조 제2항 제3호(구 조례 제22조 제2항 제3호)의 취지는 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택을 분양함에 있어 수인이 토지를 공유하는 경우 투기적인 목적 등으로 무분별하게 공유관계가 형성되는 것을 방지하기 위하여 공유자 전원(다만 공유지분 소유 토지 면적이 60m² 이상인 공유자 제외)에게 1주택만을 공급하고자함에 있고, 이에 따라 '권리산정기준일 이후 공유지분으로 취득한 경우'는 재개발사업에 편승하여 경제적 이익을 목적으로 지분을 취득한 것으로 보아 토지 총면적 산정에 있어서 그 지분 상당 면적을 제외하는 것으로 봄이 상당하다고 판단하고 있습니다(부산지방법원 2019. 4. 4. 선고 2018구합23757 판결, 판결 확정).

○ 그렇다면, 권리산정기준일 현재 토지를 부산광역시 건축 조례 제39조 제1호에서 정한 주거지역 규모 60㎡ 이상의 면적 비율대로 소유하고 있는 A, B 및 그 승계인의 경우 도시정비법 제76조 제1항, 도시정비법 시행령 제63조 제1항 제3호, 부산시 조례 제37조 제2항 제3호에 따라 적법한 수분양자가 되는 반면, 권리산정기준일 당시 C 및 그 승계인의 경우 과소공유토지 소유자로서 수분양자가 될 수 없음이 타당합니다. 또한 이는 C 및 그 승계인이 정비구역 내 다른 토지의 공유지분을 득하여 60㎡ 이상의 면적 비율의 토지 지분을 취득하더라도 불가능하다는 것이 위 판결(부산지방법원 2019. 4. 4. 선고 2018구합23757 판결) 취지에 부합합니다.



도시 및 주거환경정비법
제76조(관리처분계획의 수립기준)
① 제74조제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. <개정 2017. 10. 24., 2018. 3. 20., 2022. 2. 3.>
3. 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정 후 분할된 토지를 취득한 자에게는 현금으로 청산할 수 있다.6. 1세대 또는 1명이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2명 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다.
7. 제6호에도 불구하고 다음 각 목의 경우에는 각 목의 방법에 따라 주택을 공급할 수 있다.
가. 2명 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시ㆍ도조례로 주택공급을 따로 정하고 있는 경우에는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다.

제74조(관리처분계획의 인가 등)
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2018. 1. 16.>
⑥ 제1항에 따른 관리처분계획의 내용, 관리처분의 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021. 3. 16.>

도시 및 주거환경정비법 시행령
제63조(관리처분의 방법 등)
① 법 제23조제1항제4호의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업과 재개발사업의 경우 법 제74조제4항에 따른 관리처분은 다음 각 호의 방법에 따른다.
3. 정비구역의 토지등소유자(지상권자는 제외한다. 이하 이 항에서 같다)에게 분양할 것. 다만, 공동주택을 분양하는 경우 시ㆍ도조례로 정하는 금액ㆍ규모ㆍ취득 시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시ㆍ도조례로 정하는 바에 따라 분양대상에서 제외할 수 있다.

부산광역시 도시 및 주거환경정비 조례
제37조(재개발사업의 분양대상 등)
① 영 제63조제1항제3호 단서에 따라 재개발사업으로 조성되는 대지 및 건축시설 중 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다.
1. 종전 건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자
2. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지의 총면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조의 규모 이상인 자. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 분할된 1필지 토지로서 그 면적이 20제곱미터 이상인 토지(지목이 도로이며, 도로로 이용되고 있는 경우를 제외한다)의 소유자는 사업시행계획인가 고시일 이후부터 법 제83조제3항에 따른 공사완료 고시일까지 분양신청자를 포함한 세대원(세대주 및 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다) 전원이 주택을 소유하고 있지 아니한 경우에 한정하여 분양대상자로 할 수 있다.
3. 분양신청자가 소유하고 있는 종전 토지 및 건축물의 가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상인 자
② 제1항에 따른 공동주택분양대상자중 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다.
1. 단독주택 또는 다가구주택이 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 후 다세대 주택으로 전환된 경우
2. 여러 명의 분양신청자가 하나의 세대인 경우. 이 경우 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원을 포함한다.
3. 1주택 또는 1필지의 토지를 여러 명이 소유하고 있는 경우. 다만, 법 제77조에 따른 권리산정 기준일 이전에 공유지분으로 소유한 토지의 지분면적이 「부산광역시 건축 조례」 제39조에 따른 규모 이상인 자는 그러하지 아니하다.

부산광역시 건축 조례
제39조(건축물이 있는 대지의 분할제한)
법 제57조제1항에서 “조례로 정하는 면적”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 규모 이상을 말한다. <개정 2006. 12. 27, 2008. 12. 31, 2010. 3. 3>
1. 주거지역 : 60제곱미터
2022-02-09 12:49:53
112.xxx.xxx.163
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