허용회 감정평가사 / (주)하나감정평가법인 회장 / 한국도시정비협회 자문위원
재건축부담금 면제의 유예기간이 종료되고, 2018년 1월 1일부터 재건축초과이익환수제가 본격적으로 시행됨에 따라 재건축사업에 큰 영향을 미치고 있다. 일부에서는 막대한 재건축부담금이 나올 수 있으니 차라리 재건축을 하지 말자거나 이 제도가 없어질 수도 있으니 사업추진을 연기, 중단하자는 주장도 제기되고 있다.
재건축초과이익환수에 관한 법률(이하 ‘이 법률’)이 불합리하다고 하더라도 “악법도 법이다”라는 소크라테스의 명언을 되새기며, 현재는 이 법률을 따를 수밖에 없다. 그런데 문제는 재건축부담금 예정액을 산출하는 등 이 법률을 보다 구체적으로 알면 알수록 이 법률이 매우 불합리하고 허술하다는 생각이 강하게 든다는 점이다. 이하에서는 재건축부담금(예정액) 산정기준과 관련된 주요한 문제점을 지적하고 그 대안을 제안하고자 한다.(이 법률의 전반적인 문제점 내지 위헌성 등은 별론으로 함.)
첫째, 재건축부담금의 부과대상사업은 재건축사업(소규모재건축사업)이며, 부과대상은 주택으로 규정하고 있다. 같은 단지에 종전 아파트와 상가가 있고, 재건축으로 아파트와 상가를 신축할 경우 재건축부담금의 부과종료시점(준공인가일) 부과대상주택인 신축 아파트를 분양받으면 재건축부담금 부과대상이 되지만 그 이외에는 부과대상이 되지 않는다.
같은 단지에서 동등한 조합원의 지위를 가지면서 재건축해 종전 주택과 동일하게(또는 더 많게) 개발이익을 배분함에도 불구하고 상가를 제외하는 것은 형평성에 반할 뿐만 아니라 조합 내부에서 개발이익 배분 및 재건축부담금의 분담 등과 관련해 갈등이 발생할 수 있다.
또한 종전 상가의 소유 조합원이 신축 아파트를 분양받을 경우 조합원별 재건축부담금 분담액을 산정하면 종전 상가는 주택이 아니므로 개시시점 주택가액이 없어서 상대적으로 엄청난 재건축부담금이 나오는 모순점이 있다.
특히, 역으로 이러한 모순점을 영악하게 활용해 준주거지역, 상업지역의 재건축에서 주택을 최소화하고, 오피스텔 등 비주거시설을 최대화하면 재건축부담금은 없거나 미미해질 수 있다. 반면 종전 100% 상가만으로 재건축해 아파트 및 상가를 신축할 경우 막대한 재건축부담금이 발생할 수 있다.
이러한 모순점을 해결하기 위해서는 ‘개시시점 부과대상 주택’을 ‘개시시점 종전의 토지 및 건축물’로, ‘종료시점 부과대상 주택’을 ‘종료시점 부과대상 토지 및 건축물’로 개정하면 될 것이다.(이 경우 상가의 개시시점 주택가격은 공시하거나 감정평가하면 해결될 수 있다.)
둘째, 이 법률 제6조 제1항에서는 재건축부담금의 납부의무자를 원칙적으로 조합으로 규정하고, 예외적으로 2차 납부의무의자를 조합원으로 규정하고 있으나, 제6조 제3항에서는 조합은 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정해 이를 관리처분계획에 명시하도록 규정하고 있다.
이는 조합이 관리처분계획 수립시 정비사업비의 추산액에 재건축부담금을 포함하도록 규정하고 있는 도시 및 주거환경정비법 제74조 제1항 제6호와 상호 모순된다고 볼 수 있다. 정비사업비 추산액에 재건축부담금을 포함할 경우 (포함하지 않을 경우에 비해) 비례율 및 조합원별분담금 등이 변동되고, 이로 인해 조합원별 재건축부담금(분담액)이 달라지는 한편, 조합원별 유불리도 달라질 수 있다.
특히, 재건축부담금의 1차 납부의무자를 조합으로 규정하고 있으면서도 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 관리처분계획에 명시하도록 규정함으로써 이는 향후 조합원간에 갈등을 야기할 수 있다. 정비사업비 추산액을 조합원별로 세부적으로 정산하는 것이 이론적으로는 쉬울 수 있으나 조합 특성상 현실적으로 쉽지 않기 때문이다. 지금도 일부에서 정비사업비 추산액을 주택규모별로 세부적으로 정산해야 한다는 주장이 제기되는데, 향후 이 조항이 가져올 파장이 우려된다. 따라서 이 법률 제6조 제3항은 조합이 납부의무를 이행하지 못하고, 조합원이 납부의무를 이행하다는 경우에 적용하도록 해야 할 것이다.
셋째, 정상주택가격상승분 산정시 적용하는 평균주택가격상승률에 대해 구체적으로 규정돼 있지 않고, 국토교통부의 ‘재건축부담금 업무매뉴얼(2018. 2)’에서 개시시점 부과대상 주택의 종류를 불문하고, 종합매매가격지수를 적용하도록 돼 있는데 이는 매우 불합리다.
특히, 국토교통부는 이 매뉴얼에서 재건축부담금 예정액 산정시 종료시점 주택가액을 추정할 경우 아파트매매가격지수를 적용하도록 하고 있는데, 이는 의도적으로 재건축부담금 예정액을 과다하게 산정되도록 하기 위한 것이 아닌지 의심마저 든다.
주택도 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택으로 종류가 구분되며, 그 종류에 따라 가격상승률이 다르다. 합리적이고 현실적 타당성이 있으려면 개시시점 부과대상 주택의 종류에 따라 평균주택가격상승률을 적용하도록 해야 할 것이다. 국토교통부에서 평균주택가격상승률 산정시 한국감정원의 주택매매가격지수를 적용하도록 하고 있는데, 한국감정원의 주택매매가격지수도 아파트, 연립·다세대주택, 단독주택으로 구분해 발표되고 있기 때문에 쉽게 해결될 수 있다.
재건축초과이익환수에 관한 법률의 운명에 대해서는 향후 헌법재판소에 맡긴다고 하더라도, 국민인 재건축 조합원들이 억울하지 않도록 이 법률이 가지고 있는 모순점 내지 문제점은 시급히 해결되도록 해야 할 것이다.