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가로주택정비사업의 지정개발자 방식의 도로 예정지 적용 문제하나자신신탁 도시정비사업2팀 문익수 팀장 / 한국도시정비협회 자문위원
도시정비 | 승인 2019.05.15

하나자신신탁 도시정비사업2팀 문익수 팀장
한국도시정비협회 자문위원

∥ 소규모주택정비사업 활성화 정책

정부는 2018년 2월 9일 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법) 시행 및 각종 부동산 대책을 통해 소규모주택정비사업(자율주택정비사업, 소규모재건축사업, 가로주택정비사업)의 활성화를 꾀하고 있다. 또한 소규모주택정비사업의 활성화를 위한 주요 인센티브로 소규모 정비사업 진행시 사업절차를 간소화할 수 있게 하고, 각종 건축규제를 완화해 적용하는 한편, 지자체를 통해 각각의 사업에 소요되는 비용을 보조 또는 융자할 수 있도록 하는 기준을 만들어 놓고 있다.

 

∥ 소규모정비사업의 시행방법

소규모주택정비사업 중 가로주택정비사업과 소규모재건축사업의 시행방식은 주민들끼리 자체적으로 조합을 설립해 그 조합을 통해 주민들이 직접 시행하는 조합방식이 있으며, 조합을 별도로 구성하지 않고 신탁업자를 지정개발자(사업시행자 동의요건 및 지정개발자 요건 동시 충족)로 지정해 시행할 수 있도록 했는데 이를 신탁방식이라 한다.

 

∥ 신탁방식 소규모정비사업의 법률규정

소규모주택정비법 제19조 제1항

제19조(가로주택정비사업⋅소규모재건축사업의 지정개발자 지정) ① 시장·군수 등은 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 조합설립을 위해 제23조에 따른 조합설립 동의요건 이상에 해당하는 자가 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자(이하 지정개발자라 한다)를 사업시행자로 지정하는 것에 동의하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정해 해당사업을 시행하게 할 수 있다.

소규모주택정비법 시행령 제17조

제17조 (지정개발자의 요건) 법 제19조 제1항에서 “대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 신탁업자”란 사업시행구역 면적의 3분의1 이상의 토지를 신탁받은 신탁업자를 말한다.

 

∥ 소규모정비사업의 한계

소규모주택정비사업은 일반 정비사업에 비해 원활히 추진되지 못하는 한계가 있다.

먼저, 신축규모가 200세대 내외로 작아서 우량한 대형 시공사나 우수한 전문 용역사의 참여가 어렵고, 결국 전문성이 떨어지는 문제가 발생할 수 있다. 뿐만 아니라 사업초기의 사업비 조달도 현실적으로 어렵고, 소규모주택정비사업은 일반 정비사업과 달리 초기에 지자체를 통한 정비계획을 수립하지 않고 진행되다 보니 당초 계획된 대로사업이 진행될 수 있는 것인지 불투명할 수밖에 없다.

이에 최근 다수 소규모정비사업장에서 신탁업자를 지정개발자로 지정해 사업을 추진하려는 움직임이 많아 지고 있는 현실이다. 신탁사가 참여할 경우 초기 자금의 문제를 해결 할 수 있으며, 전문성을 갖춘 신탁회사에서 사업 초기부터 사업계획을 작성할 경우 향후 인허가 과정에서의 문제를 사전 예측할 수 있기 때문이다. 부수적으로 사업 시행자의 안정성이 확보돼 우수한 협력사의 참여도 가능하다 보니 긍정적 시너지 효과가 크게 기대할 수 있다.

 

∥ 가로주택정비사업 활성화 기대

필자가 이번 기고를 통해 말하고 싶은 부분은 소규모주택정비사업 중 가로주택정비사업에 관한 내용이다. 가로주택정비사업이란 가로구역(도시계획도로로 둘러싸인 구역)에서 종전의 가로를 유지하면서 노후되고 불량한 주거환경을 개선하는 소규모주택정비사업을 말한다. 가로주택정비사업은 재건축초과이익환수제를 면제받을 수 있으며, 건축규제 완화 혜택도 받을 수 있어 사업성의 추가적 향상을 기대할 수 있는 만큼 가로주택정비사업 대상 사업장들이 더욱 활성화 될 수 있을 것으로 기대되고 있다.

 

∥ 가로주택정비사업 대상 요건

가로주택정비사업 대상지역은 국토교통부령으로 정하는 가로구역으로, 아래 요건을 모두 충족해야 한다.

가. 해당 사업시행구역의 면적이 1만제곱미터 미만일 것

나. 노후·불량건축물의 수가 해당 사업시행구역 전체 건축물 수의 3분의 2 이상일 것

다. 기존주택의 호수 또는 세대수가 다음의 구분에 따른 기준 이상일 것

1) 기존주택이 모두 단독주택인 경우 : 10호

2) 기존주택이 모두 「주택법」 제2조 제3호의 공동주택(이하 "공동주택"이라 한다)인 경우: 20세대

3) 기존주택이 단독주택과 공동주택으로 구성된 경우 : 20채(단독주택의 호수와 공동주택의 세대수를 합한 수를 말한다. 이하 이 목에서 같다). 다만, 기존주택 중 단독주택이 10호 이상인 경우에는 기존주택의 총합이 20채 미만인 경우에도 20채로 본다.

또, 국토교통부령으로 정하는 가로구역은 아래와 같다.

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행규칙 제2조(가로구역의 범위)

「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법 시행령」(이하 "영"이라 한다) 제3조 제2호 각 목 외의 부분 중 "국토교통부령으로 정하는 가로구역"이란 다음 각 호의 요건을 모두 충족한 구역을 말한다. <개정 2019. 1. 7.>

1. 해당 구역이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 도로로 둘러싸인 일단(一團)의 지역일 것. 이 경우 해당 지역의 일부가 광장, 공원, 녹지, 하천, 공공공지, 공용주차장 또는 도로예정지(법 제23조에 따라 조합을 설립해 가로주택정비사업을 시행하려는 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하는 때에 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 사도법, 그 밖의 관계 법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설하거나 변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 도로의 예정지를 말한다. 이하 같다)에 접한 경우에는 해당 시설을 전단에 따른 도로로 본다.

 

∥ 신탁방식 가로주택정비사업의 문제점

특별한 경우를 제외하면 토지등소유자들은 소규모주택정비사업을 진행할 경우 소규모재건축사업보다 장점이 더 많은 가로주택정비사업으로, 이를 신탁방식으로 적용해 진행하려 할 가능성이 높은데, 이 경우 소규모주택정비법 시행규칙에 표시된 가로구역 요건인 도로 예정지에 관해 좀 더 자세히 살펴볼 필요가 있다.

현행법인 상기 조문에 따르면, 도로예정지에 대해 “법 제23조에 따라 조합을 설립해 가로주택정비사업을 시행하려는 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하는 때에 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「사도법」, 그 밖의 관계 법령에 따라 너비 6미터 이상의 도로를 신설하거나 변경할 수 있는 계획을 제출한 경우 그 계획에 따른 도로의 예정지를 말한다. 이하 같다”라고 규정하고 있는데, 이는 만일 가로주택정비사업 대상 사업장이 현재 6m 이상의 도시계획도로로 모두 둘러싸여 있지는 않지만 이 사업장의 향후 도로예정계획을 6m 이상의 도로로 확보하고자 할 경우에는 조합방식으로 진행이 가능하다고 해석될 수 있다.

그렇다면 ‘이 사업장에서 신탁방식을 통한 사업을 진행할 경우는 가로주택정비사업으로 지정이 안 되는 것인가’에 대한 의문이 들 수 있다.

이에 대해 필자는 당해 조문의 명문이 ‘조합을 설립해 가로주택정비사업을 시행하려는 토지등소유자가 조합설립인가를 신청하는 때’라고 규정을 하고는 있으나, 조합설립을 하는 경우나 지정개발자를 지정하는 경우를 실질적으로 구분해 차별할 이유가 전혀 없고, 토지등소유자들이 조합설립이 부담스러워서 지정개발자를 신탁사로 지정해 사업을 수행하고자 한다는 의사가 있다면 결국 조합설립의 경우와 달리 볼 이유도 없다는 점에서 당해 조문을 유추 적용해 신탁방식에서도 똑같이 적용될 수 있을 것이라고 생각한다.

문제는 현재 가로주택정비사업을 신탁방식으로 검토하는 사업장들이 불안을 느껴 사업을 추진하지 못하고 있고, 해당 토지등소유자들은 당장 사업을 진행하지 못함을 억울해 하고 있으며, 시간이 지나서 사업을 진행할 적절 시기를 놓쳐 자칫 추진조차 못하게 되지는 않을까 하는 주민들의 불안감이 많다는 점이다.

현행 소규모주택정비법이 신탁사가 사업에 참여할 수 있는 방식에 관해 신탁사가 직접 사업시행자로 지정받아 진행되는 시행자방식으로만 표현돼 있어 업계에 혼란을 야기했고, 이에 지난 2월 소규모주택정비사업에도 조합 구성 후 신탁사를 대행자로 선정해 사업을 진행할 수 있도록 법의 개정이 진행되고 있는 것과 비교해 생각해 볼 필요가 있다.

결국 정부는 소규모정비사업을 활성화하려는 의지가 명백하고, 신탁사의 참여를 통해 원활히 진행되지 못하는 사업을 활성화 하려는 의도로 법을 제정한 취지를 고려할 때, 신탁의 시행자 방식이든 대행자 방식이든 일부러 제한할 이유가 없고, 마찬가지로 가로주택정비사업의 가로요건에 관한 부분도 조합방식이든 신탁방식이든 차별해야 할 이유가 없다. 따라서 전국의 모든 소규모주택정비사업이 원활히 진행될 수 있도록 하는 관련법 개정이 시급하다고 생각한다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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