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정비사업 계약업무 처리기준 시행 1년에 따른 실무상 문제 사례법무법인 현 김래현 파트너 변호사 / 한국도시정비협회 고문변호사
도시정비 | 승인 2019.06.14

정비사업 현장을 둘러보다 보면, 현실과 맞지 않는 관련법령 규정이나 제도 등으로 사업진행에 어려움을 겪고 있는 경우를 심심치 않게 찾아볼 수 있다. 또한, 한편으로는 들쑥날쑥한 법‧제도의 적용으로 인해 사업진행에 혼란을 겪는 경우도 상당하다.

이에 ‘도시정비’에서는 현실과 맞지 않는 정비사업 관련 법‧제도 및 잘못된 법‧제도 적용으로 인한 문제점과 개선방안 등을 집중적으로 살펴보고자 한다.

-편집자

 

 

법무법인 현 김래현 파트너변호사
한국도시정비협회 고문변호사

◇ 적격심사방식 및 제안서평가방식 상 평가 항목별 배점표 작성 의무화

 

가. 최근 언론 보도에 의하면 정비사업 계약업무 처리기준 시행 이후 선정 방식의 대부분은 적격심사 방식으로 진행되고 있는 것으로 확인됐다.

 

나. 정비사업 계약업무 처리기준 제21조(전자입찰 공고 등의 내용) 제1항에서는 “사업시행자 등이 전자 입찰을 하는 경우에는 전자조달시스템에 다음 각 호의 사항을 공고해야 한다”고 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 “적격심사 방식과 제안서 평가 방식에 따라 계약 대상자를 선정하는 경우 평가항목별 배점표를 작성해 입찰 공고 시 이를 공개해야 한다”고 규정하고 있다.

 

다. 한편, 위 제21조 규정은 제18조에 의거 ‘추정 가격 2억원을 초과하는 물품 제조 구매 용역, 그 밖의 계약의 경우에 해당하는 것’으로서 2억원 이하에 해당하는 경우 마치 평가항목별 배점표를 작성해 입찰 공고 시 공개하지 않아도 되는 것처럼 해석될 여지가 있다.

 

라. 이와 같이 그릇되게 해석할 경우 추정가격 2억원 이하라고 하더라도 1억원 초과 시 일반경쟁 입찰이 의무화돼 있고, 5000만원 이하인 경우에만 수의 계약이 가능하도록 돼 있는 바, 사실상 5000만원 초과부터 2억원 이하 용역비에 해당하는 업체 선정의 경우 입찰 공고 시 평가 항목별 배점표가 공개되지 않을 수 있다는 오해를 살 수 있다.

만약 실제로 그렇게 입찰 절차가 진행될 경우 사실상 입찰 참여 업체도 어떤 기준에 의해서 본인들이 심사받고 선정되는지에 대해 전혀 모른 채로 입찰에 참여하는 ‘깜깜이 입찰’이 될 수 있고, 시행자 역시 사전에 평가 항목별 배점표가 공개되지 않았기 때문에 입찰 성립 후 특정 업체에 유리하게(또는 불리하게) 심사 기준을 임의로 작성해서 적용할 악용 우려도 매우 높다고 할 것이다.

 

마. 실상 정비사업 계약업무 처리기준 시행 후 추정 가격 1억원 이하의 용역에 해당하는 경우 지명경쟁이 가능하지만 담합 우려, 조합 집행부와 입찰 참여 간 업체 간 사전 모의 등이 문제시될 수 있어 사실상 지명경쟁 방식은 거의 활용되고 있지 않은 현실을 보더라도, 위 5000만원 초과부터 2억원 이하 용역비에 해당하는 입찰 공고에서도 평가항목별 배점표를 작성해 입찰 공고 시 공개하도록 해석하는 것이 타당하다고 할 것이고, 불필요한 오해를 불식시키기 위해서는 국토교통부가 고시 내용을 시급히 수정할 필요가 있다고 본다.

 

◇ 적격심사 방식에서 평가 항목의 불공정, 부적정성

 

가. 본 변호사 역시 정비사업 계약업무 처리기준 시행 후 대부분의 경우 일반경쟁 입찰 및 적격심사 방식에 의거 입찰에 참여해서 수주를 하고 있다.

 

나. 그러나 적격심사 방식에 의거 입찰 공고 시에 배포되는 평가 항목별 배점표를 보면 해당 발주 용역과 관련성이 없는 내용들이 너무 많은 것을 느낀다.

 

다. 뜬금없이 해당 용역 업무 수행 관련 전문성과 전혀 상관 없는 법인 설립 년도를 따진다든가, 혹은 소유권이전등기청구 소송이나 명도 소송 등의 용역을 발주하면서 뜬금 없이 해당 용역과 아무런 관련이 없는 수용재결 실적에 배점을 두는 등 평가 항목별 배점표만 보아도 사실상 특정 업체를 내정해 놓고 입찰은 형식적으로 이뤄지는 것을 피부로 느끼는 경우가 매우 많다.

 

라. 일반적인 자문 실적과 관련 소송 수행 경력, 담당 변호사의 전문성 등을 요구하고 그에 대해 배점을 두는 것은 지극히 당연하지만 앞서 얘기했듯이 업무 수행 능력, 전문성과는 관련 없는 항목을 두고 배점을 하는 경우 사실상 특정 업체가 그로 인한 이익을 독점하는 경우가 많고, 형식적으로는 일방경쟁이지만 사실상 특정 항목 그것도 발주한 용역 수행 능력과는 관계 없는 항목에 유난히 높은 배점을 주어서 실질적으로는 입찰 참가 자체만 막지 않는다 뿐이지 사실상 제한경쟁입찰 수준으로까지 입찰이 이뤄지는 경우도 속속 목격하고 있다.

 

마. 본인은 변호사로서 실제 변호사 발주 용역 부분을 서술했지만 수십 수백개의 협력 업체를 선정하는 다른 용역 업무 부분에서도 이와 같은 현상은 빈번할 것으로 보이는 바, 평가 항목별 배점표와 관련해서도 용역을 발주하는 추진위 또는 조합의 의사를 충분히 자율적으로 반영해야겠지만 추후에는 평가 항목별 배점과 관련해서 일정 정도 사전적 통제가 필요할 것으로 보인다.

 

◇ 시공사 선정 시 총회 비용 대납 문제 (특히 수의 계약 절차 진행의 경우)

 

가. 계약 업무 처리 기준 제30조 제1항에서는 ‘건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 아니된다’고 규정하고 있다.

 

나. 한편, 정비사업 계약업무 처리기준 시행 전에는 사실상 조합이 입찰 공고 당시 ‘시공사 선정 총회 비용은 선정된 시공사가 부담하는 것’으로 정하고 입찰을 진행하는 경우가 많았고, 실제로 선정된 시공사가 총회 비용을 대납하는 경우도 있었다.

 

다. 그러나, 계약 업무 처리 기준에 의거 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재상산 이익 제공 제안이 불가해졌고, 시공과 관련이 없는 사항이라는 용어의 범위에 시공사 선정을 위한 총회 비용까지 포함되느냐에 대해서는 이론이 있을 수 있으나 우선 주무 부처인 국토교통부는 2018. 11. 15. 접수(접수번호 1AA-1811-235694)한 위 국토교통부 고시 시행 이후 ‘시공자 선정 시 선정비용의 부담 주체’를 묻는 민원에 대해 “‘정비사업 계약업무 처리기준’ 제30조 제1항에 따르면 건설업자 등은 입찰서 작성 시 이사비, 이주비, 이주촉진비, ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 제2조 제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 아니 된다고 규정하고 있습니다. 따라서 시공자 선정 시 선정비용에 대해서는 시공과 관련이 없는 사항인 경우에는 건설업자 등이 부담할 수 없을 것으로 판단됩니다”라고 했는 바, 현 시점에서 총회 비용을 선정 시공사에게 부담시키는 내용의 입찰 공고를 하는 것은 계약 업무 처리 기준 위반 여지가 높아 보인다고 할 것이다.

 

라. 다만 2회 유찰 후 수의로 진행되는 시공사 선정 절차에서도 시공사 선정 총회 비용을 수의 계약 대상자로 선정된 시공사에 부담시키는 것이 위법한지에 대해서는 다소 이론이 있을 수 있다.

계약업무 처리기준 제30조 제1항에서도 “건설업자 등은 ‘입찰서 작성 시’ 이사비, 이주비, 이주촉진비, ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 제2조 제3호에 따른 재건축부담금, 그 밖에 시공과 관련이 없는 사항에 대한 금전이나 재산상 이익을 제공하는 제안을 해서는 아니 된다.”고 규정해 ‘입찰서 작성 시’ 제안하지 못하도록 하고 있는데, 이를 해석하면 만약 시공과 관련 없는 사항을 제안할 경우 입찰 과정에서 과열 혼탁 경쟁 등이 발생할 수 있고, 그 과정에서 시공과 관련 없는 경제적 이익 제안 등으로 인해 조합원들의 의결권 행사에 지장이 초래될 것을 우려한 규정으로 보이는 바, 이와 같은 경쟁 입찰이 전제되지 않는 수의 계약 절차에서는 총회 비용을 부담하게 해도 되는 것이 아니냐는 의문은 남는다.

이에 대해서 본 변호사는 수의 계약의 경우 경쟁 입찰이 전제되지 않아서 대상 시공사로 하여금 총회 비용을 부담하게 하는 것은 가능하다는 사견을 갖고 있지만, 유권해석 또는 사법부의 법률적 판단이 필요한 부분으로 보인다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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