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도시정비사업이 계속돼야 하는 이유(주)유건 임창배 전무 / 한국도시정비협회 이사
도시정비 | 승인 2019.07.02
(주)유건 임창배 전무
한국도시정비협회 이사

Ⅰ. 재건축‧재개발 등 정비사업에 대한 절차 등을 규정하는 도시 및 주거환경정비사업이 시행된 지 어느덧 16년을 지나고 있다. 재개발법이나 주택건설촉진법 상의 재건축 관련법은 이보다 훨씬 더 과거로 돌아간다.

1970년대 일단의 주택지 조성사업은 베이비붐 세대들이 안식할 수 있는 주거공간을 만들어 줬고, 오늘날 번영한 한국의 한축이 됐다.

그러나 여기까지다.

베이비부머들은 60대를 넘어가고 있고, 그 집들은 50년을 채워가고 있다. 베이부머들을 길러낸 세대들은 80세를 지나고 있다.

그러나 이제 수명이 길어져 ‘100세 시대’라고 한다. 또 실제로 2030년이 되면 우리나라 국민의 기대수명은 90.8세라고 한다.

65세 인구는 전체 인구의 14.2%인 712만명이나 되며, 앞으로 급속히 늘어날 것이다.

우리 회사가 진행하고 있는 재개발정비사업지구 토지등소유자의 연령을 보면 70~80대가 26%, 50~60대가 47%, 30~40대가 25%이다.

60대 이상은 49%로서 절반 가까이 차지한다.

우리나라 평균 연령이 42.1세(행안부, 2018년)인 것과 비교할 때 아주 높다.

주택과 함께 청춘을 보낸 것이다.

이곳에서 자라 결혼하고, 아이들 결혼시키고, 이제 노부부만 살게 될 것이다.

 

Ⅱ. 주거환경이 급속히 변했다. 단독주택은 줄어들고 아파트와 연립, 다세대는 급속히 늘어났다.

2017년 기준 우리나라의 아파트는 전체 주택수 대비 60.6%나 된다. 전국 통계이므로 농어촌 및 소도시를 제외한다면, 중‧대도시의 아파트비율은 월등히 높아진다.

자산증식의 대상으로만 볼 것이 아니다. 생활이 편하기 때문이다. 생활의 향유효과는 단독주택이나 다세대주택에 비교할 바가 아니다.

남아있는 단독주택의 절반가량(48.4%)은 30년 이상 됐다. 30년 이상된 아파트가 6.2%임에 비교해 월등히 높다.

5층 미만인 연립주택은 이미 거의 재건축이 된 상태이다. 지속적인 아파트신축이 이루어져 주택보급율은 전국평균 103.3%이며, 서울 및 수도권이 96.3%, 98.3%로서 100%이하고 그 외는 모두 100%를 넘어섰다.

하지만 자기소유주택에 거주하는 자가거주율은 전국평균 57.7%로서 낮게 형성돼있다. 2006년 56.6%에 비해 10년간 꾸준히 주택신축이 이뤄져왔으나 크게 변동되지 않고 있다. 이는 앞으로도 그렇게 높아지지 않을 것으로 본다.

 

Ⅲ. 우리나라 주택공급의 형태는 2018년을 기준해 볼 때 민간이 85.4%이고, 정부 및 지자체 등 공공부문이 14.6%로 저조하기에 정부의 분양가격 통제, 공급통제, 보유통제를 하더라도 자가거주비율이 높아지지 않게 된다.

뿐만 아니라 사람에 따라서는 수익률의 비유동성 자산인 주택에 투자하기보다는 유동성이 강한 전세보증금의 전세 또는 금융자산의 활용을 위한 월세를 선호하는 사람이 많기 때문이다.

이들의 자산운용유형을 무시한 주택정책은 수요의 한축을 빼버린 것이며, 공급의 대부분을 민간에 의존한다는 사실을 무시한 정책은 멀지않은 시간 내에 실패를 경험한 원인이 되기도 한다.

 

Ⅳ. 이처럼 단독주택의 비선호, 아파트선호, 단독주택의 노후화지속과 시민의 생활편익향상욕구, 민간중심의 주택공급은 도시정비사업을 통한 재개발‧재건축사업이 유일한 해법이 된다.

다행스럽게도 최근 들어 유행하고 아파트의 Down sizing 현상은 반길만하다.

과거 85㎡를 국민주택이라 했으나, 이제는 85㎡가 대세주택이며 70㎡, 60㎡의 평면진화에 따라 수요욕구가 강하게 나타난다.

65세 이상 고령인가구 절반가량거주하며, 노후된 단독주택에 대한, 또한 도시 경쟁력 제고를 위해 도시정비사업은 계속돼야 한다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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