라인
왼쪽
오른쪽
상단여백
HOME 오피니언 전문가기고
지역주택조합 추가분담금 발생 문제법무법인(유한) 현 김경태 파트너변호사
도시정비 | 승인 2019.08.18
법무법인(유한) 현 김경태 파트너변호사

∥ 서설

지역주택조합에 가입하려는 자가 조합(또는 추진위원회)과 조합가입계약을 체결할 경우 통상적으로 위 계약 상 특정된 분담금(공급가액)이 기재돼 있다. 그 후 사업지연 등에 따른 공사비, 대출이자 등 사업비 증가로 조합원이 조합가입계약 상 분담금 외에 추가로 부담해야할 분담금(추가분담금)이 발생하는 경우가 일반적인데, 이때 일부 조합원이 조합의 기망, 계약 상 의무 위반 등을 이유로 조합가입계약의 취소 내지 해제 등을 주장하는 경우가 있다.

아래에서는 조합원이 추가분담금 발생을 이유로 조합가입계약을 취소 내지 해제할 수 있는지 여부, 조합 총회에서 추가분담금 부담에 대한 의결이 있었는데 조합원이 위 추가분담금이 반영된 조합가입변경계약 체결을 거부할 경우 해당 조합원의 추가 분담금 납부의무가 있는지 여부에 대해 살펴보고자 한다.

 

∥ 관련판결

가. 부산고등법원 2018. 11. 29. 선고 2018 나 55238 판결(대법원 2019. 4. 24. 선고 2018 다 303202 심리불속행 기각으로 확정)

“지역주택조합사업의 속성 내지 절차가 일반적인 주택매매계약과 차별성이 있고, 외부요인에 의해서 조합원들의 부담이 추가로 증가될 수 있음을 고려할 때 이 사건 조합가입계약상 분담금의 변경이나 업무대행사 및 시공사 변경이 그 자체로 위법하거나 곧바로 피고의 채무불이행에 해당한다고 보이지 않는다.”

 

나. 서울중앙지방법원 2012. 7. 6. 선고 2012 나 8061 판결(확정)

“지역주택조합의 구성원인 조합원은 기본적으로 수분양자로서의 지위뿐만 아니라 주택건설사업의 사업주체인 조합의 구성원으로서 사업의 진행과정에 참여하고 사업에 소요되는 비용을 부담해야 하는 지위를 가진다. 따라서 주택건설사업의 과정에서 사업비용이 증가하게 되면 이는 사업주체인 지역주택조합이 부담해야 하고, 결국 그 구성원인 조합원 개인이 추가분담금을 납부하는 형태로 부담하게 된다.

이와 같이 지역주택조합의 특성상 주택건설사업과 관련해 증가한 사업비용은 협약에 따라 등록사업자가 부담하게 되는 부분을 제외하면 그 나머지 사업비용에 대해서는 사실상 조합원이 무한책임을 지게 되는 것이므로, 설령 지역주택조합이 조합원 개개인과 사이에 추가분담금을 부과하지 않기로 하는 개별적인 약정을 체결한 경우라 하더라도, 당해 지역주택조합이 총회 의결을 통해 당초의 개별적인 약정과 다르게 추가분담금을 부담하는 내용의 결의를 했다면, 그 총회 의결에 절차상 또는 내용상 하자를 다투는 것은 별론으로 하고, 조합원들은 위 결의에 따라 추가분담금을 부담할 의무가 있는 것이다.

만일 지역주택조합이 모든 조합원들에게 추가분담금을 부과하지 않겠다는 약정을 개별적으로 체결했는데, 그 후 추가분담금을 부담하는 내용으로 이뤄진 총회 결의가 그 약정에 반해 무효라고 한다면, 증가된 사업비용을 부담할 주체가 없게 돼 주택건설사업 자체가 불가능하게 되고, 만일 지역주택조합이 일부 조합원들에게 추가분담금을 부과하지 않겠다는 약정을 개별적으로 체결했는데, 그 후 추가분담금을 부담하는 내용으로 이뤄진 총회 결의가 그 약정에 반해 무효라고 한다면, 증가된 사업비용은 그러한 개별적인 약정을 체결하지 않은 조합원들이 부담해야 한다. 결국 당초 개별적인 약정 체결 전에 총회 결의 등을 통해 다른 조합원들의 동의를 얻은 경우가 아닌 한, 다른 조합원들의 권리를 침해하는 결과가 된다.”

 

다. 서울중앙지방법원 2011. 11. 3. 선고 2010 가합 133389 판결(확정)

“주택법 제32조 제1항, 주택법 시행령 제37조 제2항 제4호는 주택조합의 조합규약에는 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항이 포함돼야 한다고 규정하고 있고, 앞에서 본 바와 같이 이 사건 가입계약 제9조 및 이 사건 조합규약 제12조는 조합원의 탈퇴 및 그 절차에 관해 정하고 있어 원고들이 피고 조합의 조합원으로서의 지위를 벗어나고자 할 때에는 위 각 규정에서 정하고 있는 탈퇴절차를 거치도록 예정하고 있는 사실을 인정할 수 있는 바, 원고들이 이 사건 가입계약을 체결하고, 조합원의 지위를 취득하기 위한 요건을 갖춰 피고 조합의 조합원으로서의 지위를 취득한 이상 조합가입계약은 완전히 이행돼 종료된 것이고, 이러한 경우 원고들이 그 지위를 벗어나고자 할 경우에는 이 사건 가입계약 및 조합규약에서 정한 바에 따라 탈퇴절차를 거쳐야 할 것이며, 설령 피고 조합 및 피고 회사가 원고들 주장과 같이 주택건설사업을 제대로 이행하고 있지 않다고 하더라도, 일반계약에 있어서처럼 조합가입계약을 해제하고 피고 조합에게 그로 인한 원상회복의 의무를 부담지울 수는 없다고 봄이 상당하다.”

 

∥ 의견

조합가입계약은 일반적인 분양계약과 달리 조합원의 지위를 갖게 되는 효과가 발생하는 일종의 합동행위의 성격을 갖고 있는 바, 조합설립인가를 득해 조합원 지위를 취득한 이상 조합 탈퇴는 별론으로 하고 일반계약처럼 조합가입계약을 해제할 수 없다고 봐야 할 것이다.

특히 ▲조합가입계약 상 특정된 부담금 외에 추가분담금이 발생할 경우, 지역주택조합사업의 특성 상 외부 요인 등을 이유로 사업비 증가에 따른 추가분담금 발생 가능성이 상존한다는 점 ▲조합 사업비의 궁극적인 부담 주체는 조합의 구성원인 조합원이라는 점 ▲최초 조합가입계약을 이유로 추가분담금 납부 의무를 거부할 경우사업이 진행될 수 없다는 점 등을 고려하면, 추가분담금 발생 사실만으로 조합이 기망했다거나 조합가입계약 상 의무를 이행하지 않았다고 할 수는 없다.(다만, 추가 분담금 발생 원인이 조합임원의 업무상 과실 등에 기한 것이라면 조합임원의 위임계약 상 채무불이행 내지 불법행위에 따른 손해배상책임이 발생할 여지는 있다)

조합원은 조합규약 상 총회 등의 의결사항 준수의무, 분담금 등의 납부의무가 있는데, 조합총회에서 추가분담금에 대한 의결이 있다면 위 규약 등에 의거 추가분담금을 납부할 의무가 발생하는 바, 추가분담금이 반영된 조합가입변경계약 내용은 위 총회 의결 내용에 대한 확인적 의미에 불과하고, 위 변경계약 체결 여부와 관계없이 총회 의결에 따라 추가분담금 납부의무가 있다고 봐야 할 것이다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

<저작권자 © RE magazine, 무단 전재 및 재배포 금지>

도시정비의 다른기사 보기
icon인기기사
기사 댓글 0
전체보기
첫번째 댓글을 남겨주세요.
주요뉴스
알이매거진 소개기사제보광고문의불편신고개인정보취급방침이메일무단수집거부
서울시 동대문구 천호대로25길 81(용두동) 대명랜드마크타워 408호  |  대표전화 : 02)966-3842  |  팩스 : 02)926-3843
등록번호 : 동대문 라00093호  |  발행인 : 장윤선  |  편집인 : 서영진
Copyright © 2019 RE magazine. All rights reserved.
Back to Top