한국도시정비협회 유정근 자문위원
국토교통부는 공공택지 외의 택지에서 공급하는 분양가상한제 적용주택의 분양가격에 포함된 택지비의 감정평가가 적정하게 산정되도록 하기 위해 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가를 하는 경우 감정평가 절차에 공정성을 강화하고자 한다고 하면서 ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙’ 일부개정령(안)을 지난 8월 14일 입법예고했다.
그 주요내용을 살펴보면 ▲첫째, 공공택지 외의 택지의 감정평가를 하는 경우 시장 ․ 군수 또는 구청장은 시 ․ 도지사가 추천한 감정평가기관 1인을 포함해 감정평가기관 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하도록 하고 감정평가기관이 제출한 감정평가서에 대해 한국감정원에 해당 평가가 법 제57조 및 이 규칙에서 정한 규정에 부합하게 이루어졌는지에 대한 검토를 의뢰하도록 했고 ▲둘째, 공공택지 외의 택지에 대한 감정평가는 표준지공시지가를 기준으로 하도록 하고, 감정평가기관은 공시지가기준법을 적용해 산정한 가액을 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려한 감정평가방법으로 산출한 가액과 비교해 합리성을 검토하도록 하며, 감정평가 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 아니한 개발이익을 반영하지 않도록 했으며 ▲셋째, 감정평가기관이 제출한 감정평가서에 대한 한국감정원의 검토결과 해당 평가가 관계법령에 위반해 평가됐거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가됐다고 인정되는 경우 당해 감정평가기관에 그 사유를 명시해 다시 평가할 것을 요구하도록 하는 한편, 공공택지 외의 택지에 대한 재평가를 하는 경우 시장․군수 또는 구청장은 시․도지사가 추천한 감정평가기관 1인을 포함해 다른 감정평가기관 2인에게 택지가격의 재평가를 의뢰하도록 하고, 재평가 사유에 해당 평가가 관계법령에 위반해 평가됐거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가됐다고 인정되는 경우로서 당해 감정평가기관에 평가를 요구할 수 없는 특별한 사유가 있는 경우를 추가했다.
국토교통부의 설명에 따르면, 민간택지의 감정평가가 적정하게 산정되도록 하기 위해 감정평가절차에 공정성을 강화, 분양가상한제 제도의 실효성을 확보하기 위해 ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙’을 개정한다는 것이다.
이를 구체적으로 살펴보면, 시장․군수 또는 구청장이 시․도지사가 추천한 감정평가기관 1인을 포함해 감정평가기관 2인에게 택지가격의 감정평가를 의뢰하도록 한 것은 정비사업조합과 일선에서 자주 마주쳐서 조합의 의중이 반영될 여지가 있는 시장․군수 또는 구청장의 자의성을 줄이고, 시․도지사가 감정평가기관 1인을 추천하도록 해 감정평가가격의 객관성과 공정성을 도모하고자 하는 것으로 보이며, 별 문제는 없어 보인다.
그런데, 감정평가기관이 제출한 감정평가서에 대해 한국감정원에 해당 평가가 관련규정에 부합하게 이뤄졌는지에 대한 검토를 의뢰하도록 한 것은 문제가 있다고 본다.
국토교통부장관이 부여한 전문자격증인 감정평가사자격을 보유한 감정평가사가 평가한 결과를 국토교통부 산하기관인 한국감정원이 검토하는 것은 정부가 택지비 감정평가가격을 통제하려는 의도가 있는 것으로 오해 받을 수 있는 여지가 충분하고, 택지비를 감정평가 하는 감정평가기관의 입장에서도 한국감정원의 검토를 무언의 압력으로 느끼지 않을 수 없을 것이기 때문이다. 결과적으로 택지비 감정평가가격을 안정적, 보수적으로 결정하지 않을 수 없을 것으로 보인다는 것이다.
또한 공공택지 외 택지의 감정평가 시 표준지공시지가를 기준으로 하도록 하고, 감정평가기관은 공시지가기준법을 적용해 산정한 가액을 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액을 고려한 감정평가방법으로 산출한 가액과 비교해 합리성을 검토하도록 하며, 감정평가 신청일 현재 현실화 또는 구체화되지 아니한 개발이익을 반영하지 않도록 한 것은 감정평가 일반이론이나 법규적 측면에서 문제가 있다고 말할 수는 없으나, 행간에 내포돼 있는 의미는 택지비 평가가격을 가능한 낮게 평가하라는 지침으로 해석될 수 있다는 점이 문제로 지적된다.
더불어 감정평가기관이 제출한 감정평가서에 대한 한국감정원의 검토결과 해당 평가가 관계법령에 위반해 평가됐거나 합리적 근거 없이 비교 대상이 되는 표준지공시지가와 현저하게 차이가 나는 등 부당하게 평가됐다고 인정되는 경우 당해 감정평가기관에 그 사유를 명시해 다시 평가할 것을 요구하도록 하거나, 다른 감정평가기관에 재평가를 의뢰하도록 한 것도 택지비를 평가하는 감정평가기관이 택지비 평가 시 감정평가가격을 안정적, 보수적으로 낮게 평가할 수밖에 없는 압박감을 느끼게 할 것으로 생각된다.
재건축‧재개발 등 정비사업으로 인한 분양가의 상승을 어떻게든지 잡아야만 하는 정부의 고충을 일면 이해를 못하는 것도 아니지만, ‘공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙’ 개정(안)은 “공기업인 한국감정원을 앞세워서 택지비 평가의 절차와 방법까지 구체적으로 통제하려고 한다”는 정비사업조합원들의 반감을 불러올 수 있는 소지가 있는 것으로 생각된다.
정부에서는 공익적 측면을 강조하고 있지만, 정비사업 조합원들의 소중한 재산권이 소수의 현금 부자들에게 이전되는 로또 분양으로 과연 얼마나 공익에 부합되게 하겠다는 것인지 의문이 드는 것도 사실이다.