법무법인(유한) 현 김래현 파트너변호사 / 한국도시정비협회 고문변호사

법무법인(유한) 현 김래현 파트너변호사 / 한국도시정비협회 고문변호사
법무법인(유한) 현 김래현 파트너변호사 / 한국도시정비협회 고문변호사

이 글은 지난 10월 18일부터 이틀간 진행된 ‘법무법인 현과 함께하는 가을여행’에서 법무법인(유한) 현 김래현 파트너변호사가 강의했던 내용을 요약한 것 입니다. - 편집자

 

∥ 추진위원회의 토지분할 소송

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제35조는 재건축 조합의 설립을 위해 주택단지 내 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수의 동의, 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3이상, 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다고 규정하고 있다.

그런데, 공동주택 각 동별 구분소유자의 과반수 동의를 얻는 과정에서 상가 동을 포함해 일부 소유자들은 여러 이해관계로 과반수의 동의를 얻기 힘든 경우가 있다. 이 경우 해당 동에서 과반수의 동의를 얻지 않는 한 영원히 재건축 조합을 설립할 수 없게 되고, 해당 동은 조합 설립 동의율 충족을 빌미 삼아 추진위원회에게 과도한 요구를 하는 일이 잦다.

도시정비법은 이러한 폐단을 막기 위해 ‘조합설립 동의의 요건을 충족시키기 위해 필요한 경우에는 법원에 토지분할을 청구할 수 있다’는 특례 규정을 마련해 뒀다.

소송을 제기한 이후에는 토지분할이 완료되기 이전이라도 조합설립을 인가 받을 수 있으므로, 특정 동의 동의율이 충족되지 않는 경우 적극 활용할 수 있는 방안이라 하겠다.

 

∥ 조합 총회 관련 분쟁

조합의 총회는 조합원들의 의사를 결정하는 핵심적의 의사 결정기구이므로, 총회의 개최 여부 및 해당 총회에서의 의사 결정 그 자체 등 여러 가지 다양한 분쟁이 발생할 수 있다. 모든 분쟁 사례를 다룰 수는 없기 때문에 몇몇 사례 및 판례를 소개한다.

 

- 임기 만료된 추진위원장이 소집한 ‘창립총회’의 유효성

창립총회 당시 추진위원장의 임기가 만료 됐으나, 추진위원회 운영규정에 따라 임기가 만료된 위원이 후임자가 선임될 때 까지 직무를 수행할 수 있는 경우, 임기가 만료된 위원장이 추진위원회 업무를 수행하는 것이 부적당하다고 인정할 만한 특수한 사정이 있는 것이 아니라면 임기 만료된 추진위원장 소집의 창립총회는 적법하다(수원지방법원 2011구합12192).

 

- 하자 있는 결의의 추인

하자 있는 총회 결의를 추후 적법한 총회에서 추인하는 결의를 하면 그 결의는 처음부터 유효한 결의가 된다(대법원 96다2729, 94다53563).

 

총회에서 임원 선임결의가 있은 후 그 총회의 효력이 문제되는 경우에 다시 개최된 총회에서 종전 결의를 그대로 인준하는 결의를 한 경우, 설사 당초의 임원 선임결의가 무효라고 할지라도 새로운 총회결의의 하자가 존재하는 것이 아니라면, 종전 총회 결의의 무효에 대한 확인을 구하는 것은 과의 권리관계의 확인을 구하는 것이므로 부적법하다(대법원 2001다64479, 2005다45698).

 

- 총회개최금지 가처분의 문제

임시 지위를 정하는 가처분 : 응급적, 잠정적 가처분 (민사집행법 제300조 제2항)

가처분 발령 시 다른 조합원들의 경우 총회에 상정된 안건에 대해 적법 또는 타당 여부를 심의할 기회조차 박탈당하게 되는 손해를 입게 되고, 총회개최금지 가처분 신청 조합원은 추후 총회 효력정지가처분 신청해 권리 구제의 길이 있다.

-> 총회개최금지가처분의 경우 통상의 경우보다 강한 정도의 소명이 이뤄져야 한다.

‘절차상’의 중요한 위법이 있어서 조합원들의 총회 참석 기회가 박탈될 가능성이 있는 경우 등 중대한 위법 사유가 있는 경우에는 인용될 가능성이 있다.

 

∥ 시공사 선정

도시정비법이 개정되고 국토교통부에서 정비사업 계약업무 처리 기준을 제정하면서, 이전보다 시공사 선정 과정의 절차에 대한 관심이 높아졌다.

시공사 선정은 조합설립인가를 받은 후 가능하고 조합 총회에서 일반 경쟁 과정을 거쳐야 하는데, 일정한 경우에 있어서는 지명 경쟁이나 수의계약으로도 가능하다.

한편, 입찰 과정에서 개별 시공사들의 과도한 경쟁이 문제되기도 한다. 기본적으로 개별적인 홍보는 불가능하고, 시공사가 고용하는 용역업체 직원의 홍보도 금지된다. 입찰 참여자는 합동 설명회에서 홍보 또는 합동 설명회 이후 홍보 공간 1개에 한해 개별적인 홍보가 가능하다. 개별 홍보 적발 건수가 3회 이상인 경우에는 해당 시공사의 입찰은 무효가 되고, 이 경우 나머지 입찰자가 단독 입찰로 되는 경우에도 유효한 경쟁 입찰로 간주된다.

또한 경쟁 과정에서 시공사들은 조합원들에게 이사비, 이주비, 재건축 부담금 등 여러 명목의 금전적 이익을 제공할 것을 약속하기도 하는데, 기본적으로 시공과 관련 없는 금전 또는 재산상 이익 제공은 금지되므로 주의를 요한다.

이외에도 시공사 선정 이후 시공사와의 공사도급계약을 체결하는 과정에서 조합은 입찰참여제안서 등 입찰 시 제안 내용이 계약서에 반영되도록 세심한 검토를 해야 한다. 특히 공사비 증감과 관련한 부분의 경우 조합에 불리함이 없도록 계약을 체결할 필요가 있다. 계약서 검토에 시간과 비용이 들 수 있으나 공사도급계약 체결 전에 반드시 법률전문가의 전문적인 검토를 받아야 한다.

 

∥ 사업시행계획변경인가 시 재분양신청

사업시행계획의 최초 인가 이후에 변경인가를 받는 경우에 다시 분양 신청을 받을 수 있는지에 대해 근거 규정이 없었기 때문에 하급심에서 판례가 엇갈리고 있었다.

변경된 사업시행계획에 따라 다시 분양공고 및 분양신청절차를 이행해야 한다는 판례가 있는가 하면, 사업시행계획 변경인가가 됐다고 해서 과거의 권리 귀속 관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 모든 절차를 진행하는 것은 정비사업의 공익적·단체적 성격에 배치되므로 다시 분양공고 및 분양신청을 할 필요가 없다는 판례도 있었다.

도시정비법이 개정되면서 세대수 또는 주택규모가 달라지는 사업시행인가의 변경이 있는 경우 다시 분양공고 및 분양신청을 할 수 있다는 근거 규정이 마련됐다.

또한 이 경우에 정관이나 총회 의결이 있는 경우에는 과거 분양 신청시 분양을 하지 아니하거나 분양을 철회해 현금청산 대상자가 된 자에 대해서도 분양신청을 다시 하게 할 수도 있게 됐다.

 

∥ 관리처분계획인가 및 명도 소송

관리처분계획이 인가된 이후에는 조합에서는 이주 기간을 설정하고 구역 내 거주자에게 이주를 독려하게 된다. 이 때 조합은 이주 기간 만료 후에 잔류한 거주자에 대해 명도 소송을 제기할 것이지, 이주 기간 진행 전·후로 미리 잔류자를 대비해 거주자 전체에 대한 명도 소송을 제기할 것인지 결정해야 한다.

이주 기간 만료 후에 잔류자에 대한 명도 소송을 하게 되면 소송에 대한 거부감을 줄이고 소송비용을 줄이겠다는 의도가 있다.

그러나 일괄적으로 명도 소송을 하더라도 이주 기간 내 이주하는 경우에는 명도 소송을 취하한다는 점을 미리 밝히고 소송을 진행하면 거부감을 줄일 수 있고, 무엇보다도 이주 기간 만료 후에도 잔류한 자의 경우 악성 세대인 경우가 많으므로 이미 제기된 소송에 따라 신속히 재판을 진행할 수 있기 때문에, 결과적으로는 이주 기간을 단축시키는 효과가 있다.

따라서 통상 이주 기간 시작과 동시에 이주 대상자 전부에 대해서 명도 소송을 일괄적으로 제기하기를 권한다.

 

∥ 조합해산

신축 아파트에 입주한 이후에는 조합 해산에 대한 논의를 하게 되는데, 사업이 완료돼서 조합을 해산하는 경우에는 대의원회에서 조합 해산을 결의할 수 있다. 그 외의 경우로 조합을 해산하는 경우에는 조합 총회의 결의가 필요하다.

조합 해산을 위한 의결 정족수는 통상 정관에 정하고 있는데, 판례는 정관으로 해산결의의 요건을 정함에 있어 총 조합원 4분의 3 이상의 동의보다 완화해 규정하는 것이 가능하고, 통상적인 결의 요건에 미달하는 경우 등 현저히 타당성이 없는 경우가 아닌 한 유효하다고 한다.

한편, 정비사업이 무산이 돼 조합 해산을 하는 경우도 있다. 이러한 경우 조합이 시공사 등으로부터 대여한 금원에 대해 조합원들이 분담금을 납부해야 하는 지가 문제된다.

판례는 정관에 따라 조합 총회 등에서 조합의 자산 및 부채를 정산하고 조합원들이 납부할 금액을 결정, 분담시키기로 하는 결의를 했을 때 조합원의 분담금 납부 의무가 확정된다고 보고 있다. 즉, 조합원 총회 결의 등의 절차를 거치지 않았다면 조합원의 분담금 채무는 확정적으로 발생한 것으로는 볼 수 없다는 것이다.

일반 조합원과 달리 조합 임원의 경우 통상 시공사 등과 금원 대여 계약을 하면서 연대보증을 하는 경우가 있으므로 해당 연대보증계약에 의해 부담을 하게 된다. 임원의 연대 보증 시에는 법률 전문가를 통해 책임 제한 규정을 두는 등 미리 검토를 받도록 해야 한다.

 

저작권자 © 도시정비 무단전재 및 재배포 금지