(주)신영코리아시스템 이재익 대표

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재건축‧재개발 등 정비사업은 흔히 ‘시간과의 싸움’이라고 불린다. 사업정체는 곧 사업비 증가로 이어질 수밖에 없는 만큼 특별한 사정이 없는 한 ‘빠른 사업진행’은 성공적인 정비사업을 위한 필수요소다. 특히, 사업 막바지 단계에 이르렀다면 시간과의 싸움에서 결코 패해서는 안 된다. 막대한 금융비용 등으로 인해 그 피해가 더욱 심각해지기 때문이다. ‘이주’가 조합의 최대 난제 중 하나로 꼽히는 이유다.

혹자는 이주관리 업무를 두고 “세입자 조사 및 이주비 접수, 이주촉진을 위한 홍보 등만 하면 되는 단순한 업무”라고 이야기할지 모르겠지만, 이주가 제대로 이뤄지지 않는다면 명도 및 철거가 지연돼 종국엔 착공을 지연시키는 연쇄작용이 발생하는 점을 감안하면, 그 중요성은 이루 말할 수 없다.

조합은 통상 이주 개시 후 약 8~10개월 이내에 착공하는 것을 목표로 사업을 진행하는데, 이주관리가 잘못되면 목표기일에 착공을 할 수 없어 이주비 및 사업비에 대한 금융비용이 증가하는 것은 물론, 물가상승률에 따른 공사비 인상 또한 불가피해진다.

그럼에도 불구하고 막상 정비사업 현장을 둘러보면, 이주가 제대로 이뤄지지 않아 짧게는 수개월에서 1년, 길게는 2년이 넘게 사업이 정체되는 조합들을 찾아볼 수 있다.

실제로 서울의 한 조합의 경우 일부 세입자 및 조합원들이 이주를 하지 않아 27개월 동안 이주가 지연되는 사태가 발생한 바 있고, 이로 인해 재산세, 이자 등 금융비용 수십억원을 조합원들이 부담할 수밖에 없는 상황에 이르렀었다.

또한 경기도의 한 조합은 이주지연으로 금융비용은 물론, 공사비도 증가해 조합원들이 예상치 못한 추가분담금이 발생, 일반분양자들 보다 오히려 더 비싼 분양가에 분양받는 안타까운 일이 발생하기도 했다.

사실, 이와 같은 사태까지 발생하는 이유는 조합 내‧외부적인 요인들도 있지만, 전문성이 결여된 민간 업체들의 탓도 크다.

일부 부적절한 업체들의 경우 브로커를 통해 고의적으로 미이주세대 관리를 소홀히 하고 이주 촉진비를 상승시켜 이득을 취하는 행위를 자행하는 경우가 있다. 또, 자격이 부실함에도 불구하고 부패한 조합과 결탁해 뒷돈을 주고받으면서 이주관리 본연의 업무를 소홀히 해 이주가 지연되는 사례도 빈번히 일어난다.

그렇다면, 정비사업조합은 이와 같이 사업의 성공여부에 큰 영향을 미치는 이주관리를 누구에게 맡겨야 할까.

이주관리회사 선정시 조합은 첫째, 해당 회사의 경영 및 재무상태를 점검해봐야 한다. 회사의 영업기간 및 자본금, 신용등급 등 여러 기준을 바탕으로 계약 후 업무 종료 시까지 원활하게 업무를 수행할 수 있는 여건을 갖췄는지를 판단하고, 신뢰도를 평가해야 한다.

둘째, 이주관리 업무를 제대로 수행하기 위해서는 조합원 및 세입자를 포함해 모든 주민들의 성향을 파악하고, 미이주예정세대에 대한 이주 컨설팅, 이주지연세대에 대한 대응법 등 관련 노하우를 갖추는 것이 무엇보다 중요한 만큼 수행 실적 및 수행 규모 등을 보고 각 조합의 실정에 맞춰 업무를 수행할 수 있는 지 확인해야한다.

셋째, 이주대책 노하우와 전문성을 판단하기 위해 이주계획서를 면밀히 검토해야 한다.

이주관리 전문회사들은 이주기간 전부터 세입자조사 및 점유자 조사를 철저히 해 추후 명도 대상에서 누락되는 일이 없도록 하고, 주민들이 이주계획을 세울 수 있도록 이주기간 전부터 홍보활동을 펼치는 한편, 세입자 및 현금청산자를 관리해 이주기간이 되면 이주관리센터를 운영하면서 신탁등기, 이주비 지급 등 이주에 관련된 모든 절차를 안내‧진행한다.

또한 이주와 관련된 서류를 접수받아 조합, 법무사, 은행과 협력해 이주에 차질이 없도록하는 매뉴얼을 갖추고 있으며, 이주 시 쓰레기 및 폐기물을 방치해 조합원들에게 부담이 되는 경우가 잦은 것을 감안, 이주세대를 점검‧확인해 내부의 폐기물 존재 여부나 안전 상태를 철저히 확인하는 등 조합원들의 피해를 최소화할 수 있는 노하우를 지니고 있다.

이와 함께 조합원 및 세입자 등 주민들과의 지속적인 소통을 통해 민원을 최소화하고, 이주지연 요소를 해소하는 능력도 탁월하다.

과거 정비사업 활황기에 비해 다소 줄어들었다고는 하지만, 일명 ‘알박기’ 등 개인의 이익을 위해 악의적으로 사업을 지연 시키려는 행위들은 여전히 존재하는 것이 사실이다. 이주관리 전문회사는 이를 신속하게 파악해 명도소송 등을 통해 미이주세대 대응책을 수립하고 사업지연을 최소화 할 수 있는 능력과 노하우를 갖춘 곳이어야 한다.

전문적인 능력 없이 조합임원과 결탁해 계약하려는 업체, 브로커를 통해 계약하려는 업체, 조합과 계약만 하고 다른 업체와 하도급을 맺은 후 중간 마진만 챙기는 업체 등을 경계한다면 부도덕하고 무능력한 이주관리 업체를 피할 수 있고, 불필요한 비용 지출뿐만 아니라 사업기간을 단축시키는 효과까지 볼 수 있을 것이다.

 

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