한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 조필규 수석연구원

건축심의 통과를 위한 키포인트는 ‘전략’과 ‘고민’

최근 건축심의 통과를 위한 지침서 펴내 눈길

잇따라 나오고 있는 각종 규제들로 인해 정비사업 현장의 시름이 깊어가고 있는 가운데, 정비사업을 진행하는 추진위‧조합들에게 큰 힘이 될 만한 전문서적이 나왔다. 「재건축·재개발 건축심의 이렇게 하면 빨리 통과된다」에 대한 이야기다.

이 책은 건축심의와 관련한 관계자들의 역할, 건축심의 문제점과 개선 방향 등을 서술하고 있는데, 특히 조합 등 사업추진 주체들을 위한 재건축·재개발 건축심의 결과 및 특징, 통과 노하우 및 전략 등을 제시하고 있어 눈길을 모은다.

필자인 한국토지주택공사(LH) 토지주택연구원 조필규 수석연구원은 지난 20여년간 정비사업 및 도시정비법 분야를 전문적으로 연구해 온 학자이자, 각종 총회에 직접 참석해 의사진행 과정과 그 결과를 체험하는 등 많은 노력을 통해 정비사업 현장에도 친숙한 ‘현장밀착형’ 전문가다.

조필규 수석연구원이 정비사업과 인연을 맺기 시작한 것은 20여년 전 부터다. 지난 2001년 일본 오사카대학 연구생 시절 일본과 한국의 정비사업 관련 연구를 진행하면서 각 나라의 현장을 살펴보고, 민‧관 담당자들과 교류하며 자료를 수집, 정비사업 법·제도를 검토‧분석하면서 정비사업과 인연을 맺었다. 그리고, 그 인연은 2008년 도시계획을 전공으로 박사학위를 취득하고, 한국에서 활동을 진행하고 있는 현재까지 그대로 이어지고 있다.

특히, 조필규 수석연구원이 박사학위를 취득한 후 한국으로 귀국할 당시가 국내 부동산시장에 ‘뉴타운 열풍’이 가득했던 시기라는 점도 인상적이다. 그가 뉴타운사업 총괄사업관리자, 뉴타운사업 자문MP, 재정비위원회 위원 등 다양한 활동을 하면서 본격적으로 정비사업 관련 연구 및 대내외 활동을 시작한 것이 바로 이때부터기 때문이다.

또한 조필규 수석연구원은 지난 2010년 공공관리제도 도입 전, 각 현장이 앞 다퉈 총회를 개최하던 시기에 서울시청 파견 근무 업무를 수행했는데, 현장에서 ‘정비사업에 대한 관계자들이 지식이 다소 부족하다’는 것을 느끼고 현재 서울시에서 진행되고 있는 ‘정비사업 아카데미’의 초석이 된 기획안을 만들기도 했다.

조필규 수석연구원을 만나 정비사업에 대한 생각 등을 들어봤다.

◇ 출판계기 및 집필 시 특별히 신경 쓴 부분이 있다면.

그동안 정부는 꾸준히 부동산 규제 정책을 시행해 왔는데, 시장 자율성보다 규제를 강조하는 현 정부의 정책 기조를 감안하면, 앞으로도 규제 완화를 기대하기는 어려운 상황이다. 또, 서울시 역시 임대주택 의무비율이 없는 재건축사업에 대해서도 임대주택을 늘리라고 요구하고 있는 등 정비사업에 대한 압박 강도가 점차 높아지고 있는 것이 현실이다.

이러한 상황에서 ‘현재 추진 중인 정비사업은 과연 어떻게 해야 할까?’, ‘어떻게 하면 이러한 난국(亂國)을 돌파할 수 있을까?’ 등 다양한 고민을 하다가 ‘건축심의 기간 단축’이 활로(活路)가 될 수 있지 않을까 판단했다.

그에 대한 해답을 찾는 과정에서 최근 3년 서울시 재건축‧재개발 건축심의 과정 및 결과를 분석했고, 조합 및 협력업체 관계자들이 건축심의를 이해하는 데 조금이라도 도움이 됐으면 하는 마음을 담아 책으로 펴내게 됐다.

◇ 정비사업 건축심의 통과를 위한 전략은 무엇인가.

가장 먼저 “정비사업 건축심의는 많은 전략과 고민을 바탕으로 접근해야 한다”는 점을 강조하고 싶다. “옆 단지는 이런 방식으로 통과됐다”, “용적률을 더 많이 받기 위해서 그냥 무조건 밀고 가면 된다” 등 각 단지의 특성을 감안하지 않은 기존 방식으로는 최근 ‘높은 장벽’이라는 표현까지 나오고 있는 ‘건축심의’를 통과하는 것은 요원한 일이다. 특히, 건축심의를 대하는 전략과 고민은 조합원, 인허가권자인 행정관청은 물론, 더 나아가 국가의 경제적·사회적 비용 절감 효과를 위한 필수요소라고 생각한다.

건축심의 통과를 위한 전략에 대해 간략하게 이야기하자면 ▲첫째, 중앙정부 및 지자체의 정책 기조 변화를 파악하고 ▲둘째, 상위계획 및 관련 계획 현황과 특성을 건축계획에 반영해야 하며 ▲셋째, 사회경제적 여건 변화를 건축계획에 반영하는 한편 ▲설계 및 업체변경을 최소화 해야 한다.

일례로, 조합 입장에서는 가장 민감하고 예민한 용적률과 관련해 해당 지자체의 건축물 밀도계획의 기본원칙을 건축계획에 반영하는 것이 무엇보다도 중요한데, 그 과정에서 일부 추진위원회, 조합처럼 행정관청을 상대로 ‘행정소송’을 제기하거나, 빈번한 ‘설계변경’ 및 ‘업체변경’을 하는 것은 오히려 사업추진 속도를 저하하고 사업추진의 걸림돌로 작용할 수도 있다.

효율적이고 신속한 재건축·재개발 건축심의 통과를 목표로 하는 이해주체별 전략과 이에 필요한 정보 등 구체적인 내용은 책에 담겨있다.(웃음)

◇ 정비사업과 관련해 하고 싶은 말이 있다면.

정권마다, 때로는 선거철마다 바뀌는 정책은 절대적으로 성공할 수 없기에, 무엇보다 정비사업에 대한 일관된 정책 수립이 필요하다고 생각한다.

또한, 대한민국 부동산 시장에서 정비사업을 제외하고 주택정책 및 부동산정책의 결정을 논할 수 없듯이, 정비사업에 대한 인식 전환이 뒷받침돼야 할 것이다.

그리고 이를 위해서는 조합의 협력과 최일선 지원 주체로서의 역할을 담당하고 있는 정비회사의 위상 강화가 절대적으로 중요하다.

정비사업 진행과정에서 정비회사는 사업구역 현황과 특성을 종합적으로 분석해 체계적인 사업추진 계획을 수립하고, 행정업무의 전문성을 통해 사업기간 단축을 위해 힘쓰는 한편, 조합의 운영수익 극대화를 위한 업무를 수행한다. 조합 집행부와 조합원 등 이해주체 간 갈등이 발생할 경우, 합리적인 의견을 제시하고 합의점을 도출해 효율성 제고하는 역할을 하는 것도 바로 정비회사다.

즉, 정비회사는 사업 기간을 단축하고 비용을 경감시키는 효과를 불러오는 중요한 역할을 하는 만큼 한국도시정비협회를 중심으로 한 업계 종사자의 인력관리 및 교육 등을 통해 정비회사의 위상 강화를 위해 노력하는 것이 필요하다고 생각한다.

◇ 정비사업 토지등소유자 및 조합원들에게 하고 싶은 말이 있다면.

조합원 개개인은 총사업비가 수조원에 이르는 막대한 대규모 사업에 대한 주인임과 동시에 사업 종료 후 입주할 당사자임에도 불구하고 정비사업에 대한 올바른 정보습득 보다는 ‘공사비가 얼마인지?’, ‘우리 아파트는 어떤 브랜드가 될지?’ 등에만 유독 많은 관심과 열정을 쏟고 있어 안타까울 때가 있다.

안타까움을 잠시 접어두고 이에 대해 이야기 하자면, 조합원들이 많은 관심을 보이는 위 2가지 사항은 건축설계에서부터 시작된다고 해도 과언이 아닌 만큼 먼저 대안/혁신/특화설계에 대한 정확한 이해와 현명한 선택을 바탕으로 조합원 자신들이 거주할 아파트에 스스로 관심을 갖고 적극적으로 의사결정에 참여하는 것이 필요하다는 말을 전하고 싶다.

주지하다시피 조합에서 총회 한번을 개최하기 위해서는 적게는 수천만원에서 많게는 수억원의 비용이 소요된다. 이러한 비용 절감을 위해서라도 조합원 개개인이 협력업체 선정 등을 위한 총회에 적극적으로 참가해야 한다. 전문가 집단인 협력업체를 믿고 전적으로 위임하기 보다는, 조합원 개개인이 해당 조합의 특징 등을 살펴보고 공부하는 것이 필요하다. 조합원 스스로 주인의식 제고가 필요하다는 생각이다.