“지역주택조합 최대의 적은 알박기”
서민주거안정 위해 사업승인 요건 개선해 사업 활성화 유도해야
“재건축․재개발 등의 정비사업은 낮은 원주민 재정착률이 문제로 지적됩니다. 하지만, 지역주택조합의 경우 노후된 지역의 주민들이 자신들이 거주하기 위한 집을 짓고, 남는 세대는 일반분양해 공사비 부담을 줄이는 방식인 만큼 재정착률이 높고 분양가 또한 저렴합니다. 특히 단독주택 재건축사업이 사실상 힘들어진 지금, 해당 대상지의 노후한 주거환경을 개선하기 위한 유일한 대안이 지역주택조합사업입니다.”
지역주택조합 방식 정비사업은 재정착률이 높은 점 등 여러 가지 장점을 갖고 있을 뿐 아니라 단독주택 재건축사업의 유일한 대안이 될 수 있다고 강조하는 전국주택조합연합회 문현식 회장. 문 회장은 불모지나 다름없던 지역주택조합사업이 현재에 이르는데 가장 큰 공헌을 한 사람 중 하나다. 그가 처음 주택조합에 관심을 갖게 된 것은 주택조합이 보편화되지 않았던 1989년. 많은 사람들에게 사업 자체가 생소하다 보니 전문적인 지식을 가진 사람도 드물어 주택공사 등을 직접 찾아다니며 독학을 할 수밖에 없었다.
이후 문현식 회장은 지역주택조합이 가진 가능성에 비해 상대적으로 평가 절하되고 있다는 사실을 깨닫고 전국주택조합연합회를 결성하는 데에 한 몫 했다. 특히 문 회장은 그동안 주택조합이 활성화되는데 가장 큰 걸림돌로 작용했던 ‘100% 부지 확보 후 사업승인’ 조항을 95%로 낮추는 데에 큰 역할을 하기도 했다. 비록 5%에 불과한 수치지만 실제 사업을 진행하는 입장에서는 불가능을 가능으로 바꾼 값진 성과였다. 또한 전국주택조합연합회와 문현식 회장은 현재까지도 전국의 모든 지역주택조합의 든든한 버팀목과 길잡이 역할을 수행하며, 주택조합사업의 발전을 위해 애쓰고 있다.
“각종 개발사업에는 아무 노력도 없이 과도하게 부당한 이득을 챙기는 사람들이 발생합니다. 이중 대표적인 것이 소위 ‘알박기’이며, 지역주택조합사업에서 가장 문제가 되고 있는 것도 바로 이 알박기 행위입니다.”
알박기의 유형에는 크게 두 가지가 있다. 개발 정보를 입수해 개발행위 바로 전에 소유권 등을 취득해 높은 가격의 보상을 요구하는 경우와 소유권 등을 갖고 있는 상태에서 개발행위가 개시되고 진행됨에 따라 그 진행정도에 맞춰 점차 과도한 보상을 요구하는 경우가 그것이다. 유형은 다르지만 어느 경우나 일정한 제한이 필요한 것이 사실이다.
이에 도시 및 주거환경정비법은 정비사업 진행시 전체 토지등소유자 75%의 동의를 구할 경우 나머지 25%에 대해서는 사용권원을 확보할 수 있도록 규정하고 있으며, 주택법 역시 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지구단위계획의 결정이 필요한 일반 주택건설사업의 경우 대지면적의 80% 이상을 사용할 수 있는 권원(權原)을 확보하면 사업계획을 승인하도록 명시하고 있다.
이와 관련해 문현식 회장은 “유독 지역주택조합에서만 매도청구에 대한 권한을 한정해 5%만 인정하는 등 그 요건이 상대적으로 대폭 강화돼 있어 현실적인 적용이 어려운 관계로 오히려 알박기의 두 번째 유형을 합법화 해주고 있다”고 토로한다. “매도청구 조항이 현실적으로 적용 가능할 수 있게 일반적인 주택법에서 정한 요건 수준으로 개정돼야만 사회정의와 형평 및 공공복리의 이념에 맞춰 소수의 부당이득을 차단할 수 있는 방안이 마련될 수 있다”는 것.
특히, 문현식 회장은 “이러한 사회적 공감대의 일환으로 헌법재판소는 민간 주택건설사업 시행자에게 매도청구권을 부여한 주택법 관련 조항에 대한 헌법소원에서 합헌 결정을 선고한 바 있다”며 “관련 조항이 청구인들의 재산권을 본질적인 내용까지 침해한다거나 과잉금지원칙에 위반된다고 볼 수 없어 헌법에 위반되지 않는다고 밝힌 만큼 현실적으로 법안을 개정할 수 있는 법적인 토대와 분위기도 마련됐다고 볼 수 있다”고 강조한다.
사실, 문현식 회장은 이러한 법개정 요구와 관련해 수년 전부터 국회 청원 등 끊임없는 노력을 해왔다. 하지만, 현재까지도 주택조합 현장과 주택조합연합회의 이러한 목소리는 현실화 되지 않고 있다.
“지역주택조합사업에 5%라도 매도청구 권한을 인정하게 된 목적이 현실적으로 무주택자들이 국민주택규모 이하의 주택을 공급받을 수 있도록 하기 위한 것이라면, 역설적으로 이로 인해 합법적인 알박기가 조장돼 사업진행이 더욱 어렵게 되는 부작용이 발생하고 있는 만큼 이에 대한 현실적인 변화가 이뤄져야 지역주택조합이 사업이 활성화 되고, 이를 통해 도시에 사는 서민들의 내 집 마련의 꿈이 실현 되는 한편, 서민주거안정에도 많은 기여를 할 수 있을 것”이라는 문현식 회장의 목소리가 이제는 현실로 이뤄질 수 있길 기대해 본다.