헌재, “임차인 재산권 침해하지 않는다”

헌법재판소는 지난 8월 28일 재판관 전원의 일치된 의견으로 구 상가건물 임대차보호법(2009년 1월 30일 개정되고, 2013년 8월 13일 개정되기 전의 것) 제10조 제1항 단서 제7호 중 ‘재건축’ 부분에 대해 합헌 결정을 선고했다.

구 상가건물 임대차보호법은 제10조(계약갱신 요구 등) 제1항을 통해 “임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다”고 규정하고 있고, 제7호를 통해서는 “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우”를 명시하고 있다.

해당 규정과 관련해 재판부는 먼저 “상가건물 임대차보호법은 민법상 채권에 불과한 임차권에 대항력, 우선변제권, 계약갱신 요구권을 인정하는 등 사적 자치에 의해 형성돼야 하는 권리관계에 개입해 임차인의 지위를 강화시켜 주고 있다”며 “이러한 임차인의 지위 강화는 상대방인 임대인의 계약의 자유 및 재산권을 지나치게 침해할 수 있는데, 심판대상조항은 임차인의 계약갱신 요구권으로 인해 침해될 수 있는 임대인의 권리를 보호해 양자의 권리관계 균형을 맞추기 위한 규정으로써 입법목적의 정당성과 수단의 적절성이 인정된다”고 밝혔다.

이어 재판부는 “상가건물 임대차보호법은 임대인 측에서 계약을 해지할 수 있는 법정해지권에 관해 규정하고 있지 않고, 임차인에게 계약갱신요구권이 인정되는 5년 동안은 임차인에게 불리한 약정해지도 인정하지 않고 있다”며 “심판대상조항은 이와 같이 임차인에게 계약갱신요구권이 포괄적으로 인정되는 상황에서, 상대적으로 제약될 수밖에 없는 임대인의 재산권 행사와의 조화를 위한 규정”이라고 설명했다.

또한 재판부는 “심판대상조항이 재건축 사유 및 재건축을 이유로 갱신거절권을 행사할 수 있는 시점 등에 대해 분명한 규정을 두고 있지 않아 임대인에 의해 남용될 여지가 있는 것은 사실이나 ▲복잡하고 다양한 재건축 사유 및 그 진행단계를 일일이 고려해 입법한다는 것은 기술적으로 어려운 면이 있는 점 ▲또 실제로 심판대상조항을 둘러싸고 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 발생한 경우 임대인의 갱신거절권 행사가 정당한지 여부에 대해 법원이 구체적인 재건축 사유, 재건축사업의 실제 추진가능성 및 진행단계, 그 밖에 임차건물의 노후 및 훼손 정도, 안전사고 우려 여부 등 여러 사정을 고려해 합목적적으로 판단함으로써 이와 관련된 문제는 대부분 해결될 수 있는 점 ▲임차인의 권리는 계약갱신요구권 이외에도 우선변제권이나 차임감액청구권 등 상가건물 임대차보호법 상 다른 규정에 따라 두텁게 보호되고 있는 점 등의 사정을 종합해 보면, 심판대상조항이 침해의 최소성 원칙에 위배되거나 법익의 균형성에 어긋난다고 볼 수도 없다”고 판시했다.

한편, 개정된 상가 임대차보호법은 위 규정을 개정해 ▲임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우 ▲건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우 ▲다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 중 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 임차인의 계약갱신을 거절할 수 있도록 하고 있다.  

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