서울시 강서구 화곡3주구 재건축사업 관리처분계획의 위법 여부 등을 다투는 소송(2012두5572)이 조합측의 승소로 막을 내렸다. 대법원 제1부는 지난 8월 20일 위 소송에 대해 ‘상고 기각’ 판결을 내렸다. 특히, 재판부는 이번 판결을 통해 조합설립(변경)인가 및 관리처분인가 등과 관련된 다양한 부분을 판단해 많은 구역에 도움이 될 것으로 보인다. 이에 해당 판결을 구체적으로 살펴보고자 한다.
∥조합인가 취소․무효 후 변경인가 처분의 효력 유무
대법원 제1부는 이번 판결을 통해 선행 조합설립(변경)인가가 무효 또는 취소로 확정될 경우에도 후행 조합설립 변경인가가 조합설립인가에 준하는 요건을 갖춘 경우에는 그 효력이 인정될 수 있다는 기존 대법원의 판결을 다시 한 번 언급했다.
재판부는 해당 사안과 관련해 “정비사업조합에 관한 조합설립 변경인가 처분은 당초 조합설립인가 처분에서 이미 인가받은 사항의 일부를 수정 또는 취소․철회하거나 새로운 사항을 추가하는 것으로서 유효한 당초 조합설립인가처분에 근거해 설권적 효력의 내용이나 범위를 변경하는 성질을 가지므로, 당초 조합설립인가 처분이 쟁송에 의해 취소되거나 무효로 확정된 경우에는 이에 기초해 이뤄진 조합설립 변경인가 처분도 원칙적으로 그 효력을 상실하거나 무효라고 해석함이 타당하다. 마찬가지로 당초 조합설립인가 처분 이후 여러 차례 조합설립 변경인가 처분이 있었다가 중간에 행해진 선행 조합설립 변경인가 처분이 쟁송에 의해 취소되거나 무효로 확정된 경우에 후행 조합설립 변경인가 처분도 그 효력을 상실하거나 무효라고 새겨야 한다”면서도 “다만, 조합설립 변경인가 처분도 조합에 정비사업 시행에 관한 권한을 설정해 주는 처분인 점에서는 당초 조합설립인가처분과 다를 바 없으므로, 선행 조합설립 변경인가 처분이 쟁송에 의해 취소되거나 무효로 확정된 경우라도 후행 조합설립 변경인가 처분이 선행 조합설립 변경인가 처분에 의해 변경된 사항을 포함해 새로운 조합설립 변경인가 처분의 요건을 갖춘 경우에는 그에 따른 효력이 인정될 수 있다. 이러한 경우 조합은 당초 조합설립인가 처분과 새로운 조합설립 변경인가 처분의 요건을 갖춘 후행 조합설립 변경인가 처분의 효력에 의해 정비사업을 계속 진행할 수 있으므로, 그 후행 조합설립 변경인가 처분을 무효라고 할 수는 없다“고 판시했다.
∥분양 미신청 조합원에게 추가 신청기회 부여해 수립한 관리처분계획의 위법 여부
구 도시 및 주거환경정비법(2011년 4월 14일 개정되기 전의 것, 이하 구 도시정비법) 제48조 제1항은 “사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장․군수의 인가를 받아야 한다”고 규정하면서 관리처분계획에 포함돼야 할 사항 중 하나로 ‘그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대해 대통령령이 정하는 사항(제8호)’을 들고 있다.
또한 구 도시정비법 제48조 제3항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다. 이 경우 분양공고와 분양신청절차 등 필요한 사항은 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 동법 제50조 제1항은 “사업시행자는 정비사업(주거환경개선사업 제외)의 시행으로 건설된 건축물을 인가된 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 한다”고 규정하고 있다.
한편, 구 도시정비법 시행령(2011년 4월 1일 개정되기 전의 것) 제50조 제3호는 관리처분계획에 포함돼야 할 사항 중 하나로 ‘보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법’을 명시하고 있고, 동법 제51조는 “주택법 제38조의 규정은 조합원 외의 자에게 분양하는 경우의 공고․신청절차․공급조건․방법 및 절차 등에 관해 이를 준용한다. 이 경우 사업주체는 사업시행자로 본다”고 규정하고 있으며, 구 주택법(2012년 1월 26일 개정되기 전의 것) 제38조 제1항 제2호는 사업주체가 건설하는 주택을 공급하려는 경우 ‘국토해양부령으로 정하는 입주자모집의 조건․방법․절차, 입주금의 납부 방법․시기․절차, 주택공급계약의 방법․절차 등에 적합할 것’을 요구하고 있다.
그렇다면, 재건축조합이 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자들에게 잔여분에 대한 추가분양 신청기회를 부여해 수립한 관리처분계획은 어떨까? 일반분양 및 관리처분계획 수립 절차에 어긋나는 것일까?
이와 관련해 재판부는 먼저 “재건축사업의 경우 사업시행자는 분양 신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위해 보류지로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있고, 그 보류지 등의 명세와 추산가액 및 처분방법은 관리처분계획의 내용을 구성하는 것이므로, 잔여분 중 보류지 등을 제외한 나머지 부분이 조합원 외의 자에게 분양하는 일반분양의 대상이 된다고 봐야 한다”며 “그런데 구 도시정비법 시행령 제52조 제1항 제8호의 위임에 따른 구 서울특별시 도시 및 주거환경 정비조례(2011년 3월 17일 개정되기 전의 것, 이하 도시정비조례) 제30조, 제31조가 재개발사업의 주택공급과 재개발사업 및 도시환경정비사업으로 조성되는 상가 등 부대복리시설에 관한 공급기준 및 보류지의 확보 범위나 그 지정 및 처분에 관해서만 규정하고 있을 뿐, 재건축사업의 주택공급 등에 관해서는 보류지 확보 범위에 관한 제한 규정을 두고 있지 아니하는 등 정비조례의 규정 내용이나 체계 등을 종합하면, 조합이 분양신청기간에 분양신청을 하지 않아 조합원 지위를 상실한 현금청산대상자들에게 잔여분에 대해 추가분양 신청기회를 부여한 후 그 추가분양 신청내역을 반영해 수립한 관리처분계획이 보류지 등을 제외한 나머지 부분에 적용되는 일반분양의 절차에 관한 규정을 위반했다고 볼 수 없다”고 판결했다.
또한 재판부는 “법령에 의해 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 봐야 한다”면서도 “정관의 규정에 의해 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있다고 할 것이므로, 분양신청을 하지 않아 분양신청기간 만료일 다음날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한했다고 하여 그 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다”라고 판시했다.
∥특별정족수 필요 안건의 경미한 변경
재판부는 이번 판결을 통해 “재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에는 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정해 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 규정을 유추적용해 조합원 2/3 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다”는 기존 대법원의 판단을 인용했다.
또한 재판부는 “위와 같은 특별다수에 의한 결의방법에 따라 의결된 ‘조합의 비용부담’ 등을 경미한 범위 내에서 수정하는 경우나 다른 안건에 관한 결의 등을 통해 위 사항에 관해 특별다수에 의한 결의에 준하는 조합원의 총의가 확인된 경우 등과 같은 특별한 사정이 있는 때에는 법령 또는 정관의 규정상 해당 안건의 결의에 필요한 의결정족수를 충족하면 된다”고 설명했다.
∥정비사업비가 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 여부
대법원 제1부는 이번 판결을 통해 관리처분계획을 수립할 때에 의결한 정비사업비가 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지 여부를 판단하는 기준에 대해서도 다시 한 번 설명했다.
이와 관련해 재판부는 “조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 바로 비교할 것이 아니라, 먼저 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비가 조합설립에 관한 동의서 기재 건축물 철거 및 신축비용 개산액과 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단하고, 다음으로 관리처분계획안에서 의결한 정비사업비가 사업시행계획 시에 조합원들의 동의를 거친 정비사업비와 비교해 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 해당하는지를 판단해야 할 것”이라고 밝혔다.