최정훈 과장 / (주)위드엔플러스
천고마비의 계절 가을이다. 가을은 독서의 계절이라고들 한다. 그러나 최근에 대한민국 성인의 연평균 독서량이 9.2권 밖에 되지 않는다는 뉴스를 접하였다. 평균에 미치지 못하는 나 자신을 돌아보고 많은 생각을 하게 됐다.
19세기 영국의 유명 작가 아서 헬프스는 ‘때때로 독서는 생각하지 않기 위한 기발한 수단이다’라고 하였다. 정비사업 진행이 어려워 머리 골치 아픈 이 가을에 독서를 통해 조금이나마 복잡한 생각들을 내려놓았으면 한다.
이번 호에서는 경기도의 주택재개발정비사업구역 현장 사례를 이야기 하고, 무상양도 협의 업무를 진행하면서 발생한 문제점과 해결 방안에 대해 이야기 하고자 한다.
■ 사업 개요
이번에 소개할 현장은 경기도에 위치한 주택재개발정비사업구역으로 업무 착수 당시 사업시행인가 준비 중에 있었다. 특히 해당 사업구역은 도로, 주차장 등 일반적인 재개발현장에서 볼 수 있는 기반시설 말고도 하천이 정비구역 한 가운데를 관통하여 소하천을 재정비하여 무상귀속 하여야 하는 구역이었다.
■ 협의준비
1. 사전검토
업무의 시작은 무상양도 협의 관련 서류의 검토부터였다. 여러 협력업체나 조합에서 검토하였지만, 각종 조서 및 측량성과도, 감정평가서 등을 취합하여 협의서류를 만들고 협의를 진행하는 당사로서는 각종 자료들이 제대로 작성되었는지, 수정해야 할 부분은 없는지 꼭 확인한다. 그렇게 하지 않으면 향후 협의 업무 진행 중, 협의서류를 수정하여 다시 작성하여 추가적인 협의를 진행하는 등 협의기간이 길어지는 문제가 발생할 가능성이 다분하기 때문이다.
2. 근거자료
이와 더불어 사전검토 하였던 내용을 바탕으로 무상양도의 대상 기준이 되는 해당 정비사업구역내 국․공유재산이 ‘사업시행인가 이전에 이미 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등에 의하여 도시관리계획으로 결정되어 설치된 국가 또는 지방자치단체 소유의 기반시설’에 해당하는지를 확인하는 업무를 진행하였다.
동시에 설치근거를 파악하여 이를 바탕으로 정확한 무상양도 받을 수 있는 면적을 확정하여 협의서류의 작성을 시작하였다. 설치근거 파악에는 정말 많은 시간이 소요된다. 그렇기 때문에 사업시행인가 신청을 준비하는 조합에서는 미리미리 근거자료를 확보하도록 해야 한다.
3. 비용비교
다음으로 새로이 설치하는 비용과 용도폐지 되는 비용을 비교하여야 한다.
새로이 설치하는 설치비용에는 새로이 설치하는 정비기반시설에 편입되는 토지의 토지비와 저촉되는 건축물의 보상비와 정비기반시설 설치 공사비가 합쳐져서 나오게 된다. 용도 폐지되는 정비기반시설의 비용은 기존의 기반시설에 대한 감정평가금액과 용도 폐지되는 지장물의 감정평가비를 가지고 산출한다.
다행히 해당 구역은 신설하는 정비기반시설 설치비용이 용도 폐지되는 정비기반시설보다 약 180억 가량 많아 용도폐지되는 정비기반시설을 모두 무상양도 받아도 문제될 것은 없었다.
4. 협의서류작성
협의서류는 총 9권을 제작하여 주무부서와 무상양도 협의 서류가 잘 작성되었는지 확인 후, 주무부서에서 작성한 협의요청 공문을 첨부하여 재산관리부서와 협의를 진행하였다. 협의 진행은 일반적으로 주무부서에서 전자결재시스템을 통하여 재산관리부서에 공문만 보내고 별첨 협의서류는 당사에서 직접 들고 재산관리부서를 방문하여 협의를 진행하였다.
■ 협의진행
1. 교육감 소유 공유지 관련
가장 먼저 해당 구역 관할시 교육지원청에서 무상양도 요청한 경기도 교육감 토지에 대해 무상양도 불가하다는 이야기가 나왔다. 전에도 언급했지만 교육청은 학교 등 교육지원청으로 귀속되는 시설이 없을 경우 무조건 무상양도 불가를 고집하고 있다. 이는 전국의 어느 교육지원청을 가더라도 똑같다. 관련 판례와 국토부 질의회신 내용 등을 바탕으로 설득하려고 여러 차례 방문하여 이야기를 했지만 담당자들은 요지부동이었다. 무상양도를 받고자 한다면 소송을 하라는 식으로 일관을 하여 유상 매입할 수밖에 없었다.
2. 소하천 관련
해당 구역의 협의를 진행하면서 가장 크게 문제되는 것은 하천이었다. 큰 하천이 아닌 소하천이었기 때문에 하천에 대한 도시계획시설임을 입증하여야 했다. 소하천을 비롯하여 대부분의 하천들은 도시계획시설로 결정하여 인공적으로 만들어진 것이 아니라 자연적으로 형성된 그대로 사용하여 오다가 도시계획시설로 결정한다. 다행히 해당 하천에 대한 도시계획시설 결정 자료를 확보하여 무상양도를 받을 수 있었다.
3. 경로당 관련
또 다른 문제는 경로당이었다. 전에도 이야기했지만 수많은 조합들이 간과하는 문제가 해당 정비사업구역에서도 발생하였다. 협의 업무 진행 전에 조합에 구역 내 경로당과 관련하여 정비구역 지정 당시 협의 진행 유무와 처리 방안에 대해 확인한 결과, 최초 정비구역지정시 경로당을 관리하는 관할 시청 노인장애인과와 경로당과 관련해서는 아무런 협의된 내용이 없었고, 경로당 부지 및 건축물을 유상으로 매수하겠다고 하였다.
이에 당사에서는 노인장애인과에 협의 진행을 위해 방문하였으나 해당 부서 관계자들은 황당해 하였다. 2012년도 최초 정비구역 지정시 경로당 관련하여 협의한 적도 없으며, 무엇보다도 해당 경로당은 2005년에 사유지를 매입 후, 경로당 건물 및 부지를 조성하여 2006년부터 주민들이 사용하고 해당 부서에서 관리해왔다고 하였다. 그렇기 때문에 정비사업구역에서 제외해 줄 것을 요구하였다.
이러한 상황에 조합에서는 경로당 부지와 건물의 가격이 10억원이 넘어가는 것을 뒤늦게 인지하고 당사에 무상양도 받아올 것을 요청하였다. 하지만 경로당은 도시 및 주거환경정비법에서 말하는 정비기반시설이 아니었기에 무상양도 대상이 아니며, 대체시설을 제공시 교환으로 협의 진행은 가능하다고 이야기 해주었다. 이에 조합에서는 협력업체회의를 소집하여 대체시설 마련에 대해 강구하였고, 이를 바탕으로 재협의를 진행하였으며, 노인장애인과에서는 우선은 유상매입하는 것으로 회신하였고, 사업시행인가 이후 경로당 신축계획을 반영한 정비계획을 수립하여 재협의하는 것으로 협의를 마무리 할 수 있었다.
이렇듯 무상양도 협의는 단순히 신설하는 정비기반시설 설치비용 내에서 용도폐지되는 정비기반시설을 무상양도 받는 것이 아니다. 그렇기 때문에 다른 무엇보다도 무상양도 협의 전에 알고 있어야 하고 준비해야 할 것도 많다. 그런 의미에서 무상양도 협의 업무 진행시 몇 가지 유의할 점에 대해 알아보도록 하자.
■ 무상양도 협의 업무 진행시 유의할 점
1. 정비구역 지정 고시문 면적 확인
아직도 많은 조합들이 사업시행인가 신청 이전에 측량 결과를 반영하여 경미한 사항으로 정비계획을 반영하는데 택지개발예정도 측량 결과를 반영하는 경우가 많다. 이는 잘못된 업무 관행으로 향후 업무 진행시 새로이 조서 등 각종 토지관련 조서의 면적과 고시문의 면적이 상이하여 무상양도 협의 중간에 정비계획을 새로 변경하여야 하는 경우가 발생할 수도 있다. 그렇기 때문에 꼭 정비계획의 면적은 공부가 기준이 되어야 한다.
2. 국공유재산 관리부서 사전에 확인
대부분의 국공유재산은 재산관리부서가 별도로 있다. 예를 들어 서울시 소유의 도로는 서울시 도로계획과, 공원은 서울시 공원녹지과, 일반재산은 서울시 자산관리과에서 관리하고 무상양도 협의도 해당 부서에서 진행한다.
여기서 주의할 점은 재산관리의 위임은 지목과 상관이 없다. 지목이 도로라고 해서 꼭 도로관련 부서에서 관리하지는 않는다. 협의 전에 국공유지 관련 해당 부서를 사전에 확인할 경우 협의 진행시 명확한 협의요청 공문의 발송과 협의 진행으로 협의기간을 단축할 수 있다.
3. 관련 서류 검토
국공유지 감정평가, 지적측량성과도, 정비기반시설설치비용계산서 등이 대표적인 무상양도 협의 시 필요한 서류들이다. 협의에 필요한 각종 조서들은 해당 자료를 활용하여 만들어진다. 그렇기 때문에 해당 자료가 제대로 작성되었는지 누락된 부분은 없는지 잘 검토하여야지만 협의를 원활하고 신속하게 진행할 수 있을 것이다.
4. 획지별 조서의 작성
획지별 조서가 법정 서식은 아니다. 몇몇 조합들은 작성하는 조합들도 있지만 대부분의 조합들은 획지별 조서에 대해 잘 모른다. 획지별 조서는 도시계획선에 따른 지적현황 측량성과도 면적을 반영하여 구역내 편입되는 토지조서를 바탕으로 작성하면 된다. 법정 서식은 아니지만 획지별 조서가 작성되면 이를 바탕으로 사업시행인가 신청 전에 지적측량에 따른 정비계획을 변경하는데 쉽고, 향후 각종 조서를 작성하는데 많은 도움이 된다.
5. 명확한 무상양도 근거 자료 확보 및 스터디
마지막으로 무엇보다도 중요한 것은 무상양도 근거 자료 확보다. 재산관리부서의 공무원은 다른 공무원들보다 어깨가 무겁다. 그들의 결정에 따라 작게는 몇 십만 원에서 크게는 수백억 원의 국공유재산의 무상양도와 유상매입이 결정되기 때문에 다른 업무보다 꼼꼼하게 처리할 수밖에 없으며 감사도 자주 받고, 스트레스도 많이 받는다. 그렇기 때문에 명확한 근거를 확보하지 않고 협의를 진행하였을 경우, 낭패를 보기 쉽다.
또한, 국공유재산 무상양도 관련법이나 지침, 판례 등에 대해서 잘 숙지해야 한다. 조합은 사업기간 중 한번이지만, 공무원들은 수많은 현장의 사례를 경험하기 때문에 그들에게서 국공유재산을 무상으로 양도 받기 위해서는 공무원들보다 많이 알고 있어야 한다.
■ 맺음말
최근 인터넷에 국공유지 무상양도 협의 업무는 사기라는 글이 기재되어 있는 것을 본 적이 있다. 이는 단순히 생각했을 때는 맞는 이야기 같을 수도 있겠지만 생각처럼 무상양도 업무가 단순하지 않다는 것을 명확하게 알면 그런 이야기를 할 수 있을지 의문이 든다. 그 글을 쓴 사람의 말이 옳다고 한다면 전국적으로 진행되고 있는 무상양도 관련 100여 건이 넘는 수많은 사업시행인가 일부취소소송, 부당이득금 반환 소송, 매매대금 반환 소송 등이 없어야 한다. 또한 정부나 지자체에서 도시 및 주거환경정비법을 개정하려고 하거나 지침을 내릴 필요조차 없다. 무상양도 협의 업무가 사기라는 그들의 말을 빌리자면 무상양도를 해주지 않는 재산관리청을 비롯하여 현재 소송을 진행하고 있는 법원이나 조합 집행부나 법률전문가들은 전국의 정비사업조합의 조합원들을 상대로 사기를 치고 있다는 말과 같다.
한편으로 “정비사업전문관리업체가 하면 되지 않느냐”라는 식으로 이야기하는 사람들도 있다. 그 말에는 일부 동의한다. 자신들의 정비사업구역내에 용도폐지되는 정비기반시설이 도시계획시설로 결정되고 설치된 사실이 명확하고 관련 근거를 확보하였다면 정비업체에서 업무를 진행해도 크게 문제 될 것은 없다.
하지만 대부분의 정비사업구역내의 정비기반시설은 설치근거가 명확하지 않고 설치근거 자료를 찾기가 힘들다. 한 가지 예로 당사에서 최근 업무를 진행한 서울시 소재 한 구역은 정비구역지정고시문에도 나와 있지 않았다. 관할 구청에서도 알지 못하는 도시계획소로의 설치 근거 자료를 어렵게 찾아서 무상양도를 받았는데, 무상양도 협의부서 담당자도 놀랄 정도로 설치근거를 찾는다는 것은 쉽지 않다.
계속해서 이야기 하지만 현재 무상양도 협의는 쉽지 않다. 관련 지침과 대법원 판례도 그렇지만 행정청의 행태는 이루 말할 수 없다. 서울시에서는 무상양도 소송을 적극적으로 대응해서 승소를 하면 해당 공무원에게 인센티브를 주겠다고 각 구청 재산관리부서에 지침을 하달하는 등 무상양도 받기가 정말 힘들어졌다. 이 점을 잊지 말고 자신들의 정비사업구역내 국․공유재산의 현황을 명확하게 직시하여 무상양도 협의 전문 업체의 필요성에 대해 충분히 검토한 후 선정 여부를 결정하여야 조합이나 무상양도 협의 업체 모두 사기꾼이라는 소리를 더 이상 듣지 않을 것이다.