박인호 교수 / 숭실사이버대학교 부동산학과
정부는 부동산시장을 살리는 것이 경제 활성화에 매우 중요하다는 판단 하에 7․24대책에서 LTV와 DTI 완화, 주택 구입 수요기반 확충, 주택공급 조절 방안 등을 내놓았다. 이어서 9․1대책에서는 규제합리화를 통해 주택시장 활력 회복, 재정비 규제 합리화, 청약제도 개편, 주택공급방식 개편, 재정비 규제완화 의지를 밝혔다.
특히 재건축 연한을 40년에서 30년으로 단축시키면서 재건축․재개발 사업에서의 소형주택과 임대주택의 의무 건설 비율을 완화하는 내용이 포함되어 있어 정비사업 부문의 기대감이 높아지게 됐다. 실제로 목동, 상계동, 송파구 일부지역 등이 빠른 시기에 재건축대상에 포함될 것으로 전망되면서 재건축아파트의 가격이 상승하고 있다.
과거의 경험을 살펴보자. IMF 이후 DJ정부에서 분양가 상한제의 폐지 등 재건축아파트의 규제완화는 강남지역의 재건축아파트가격을 상승시켰고, 다시 주변지역의 아파트가격을 상승시켰으며, 재건축아파트의 분양가격과 주변지역 아파트가격을 순환적으로 상승시키면서 서울시로 확대되었고, 이후 전국으로 확산되었다.
지나친 부동산가격의 상승에 놀란 참여정부에서는 재건축아파트를 겨냥한 재건축초과이익환수 등 주택공개념과 소형평형 의무비율 등을 도입하여 부동산가격을 진정시키려 노력하게 됐다. MB정부에 들어와서도 재건축아파트의 규제완화는 부동산시장의 불씨로 여겨 크게 고려하지 않았다가 박근혜 정부가 들어서면서 좀 더 적극적으로 규제완화가 이루어지고 있다.
MB정부에서는 재건축규제완화가 부동산가격을 상승시키지 않을까 하는 우려로 규제완화시기를 놓치게 되면서 부동산시장 회복이 더욱 더디게 이루어졌었다.
재건축아파트의 규제완화가 부동산시장을 살리는 불씨로 인식하는 경향이 높아 참여정부와 MB정부, 박근혜 정부에서의 시행착오가 반복적으로 나타나고 있는데, 이는 부동산시장에 대해 너무나 미시적으로 접근하면서 발생하는 오류라고 판단된다.
궁극적으로 부동산시장을 안정시키기 위해서는 부동산시장을 시스템적으로 판단할 수 있는 관점의 변화가 필요하다. 특히, 현재의 부동산시장은 과거의 부동산시장과는 다르다는 인식을 할 필요가 있다. 즉, 현재와 미래를 향한 부동산정책은 과거를 답습하는 정책이 아니라 현재의 위기를 극복하며, 미래의 변화에 대처할 수 있는 정책을 마련하고 실행하는 것이 중요하며, 이것이 뒷받침되어야 부동산시장의 지속적 성장을 가져올 수 있다는 인식의 전환이 필요하다.
현재 우리의 부동산시장과 부동산산업의 현황을 좀 더 부동산시장 시스템적으로 접근해 보자. 일단 인생주기라는 측면으로만 보자. 낮은 경제성장율, 베이비부머의 은퇴, 청년실업 등의 요인이 겹치면서 수입은 감소하고 있는데 의료기술의 발달과 건강에 대한 관심 증진 등으로 인해 수명은 나날이 연장되고 결과적으로는 지출의 증가가 이루어지고 있는 것이 현재의 상황이다.
이에 따라 국민들의 부동산에 대한 인식도 빠르게 변화되고 있는데, 아쉽게도 지금까지 정부의 대처는 과거의 사례에서 벗어나지 못하는 아날로그식으로만 접근함으로써 오히려 상황을 더 복잡하게 만들고 있다.
지금은 부동산산업의 변화를 가져오지 않고서는 부동산시장의 안정성을 가져올 수 없는 전환기이다. 과거 IMF와 미국의 서브프라임사태를 겪으면서, 현재의 부동산산업구조로서는 3만불 소득시대로 진입하기 어려운 전환기에 놓여있다는 상황을 인식하는 것이 시급하다.
재건축아파트를 부동산시장의 불씨로 생각하는 부동산정책의 변화 없이는 또 다른 부동산 위기를 맞이하게 될 수 있다는 경각심을 가져야 한다. 아울러 현재의 부동산정책이 부동산산업을 활성화시키면서 동시에 부동산시장의 성장과 안정을 가져올 수 있는 정책인가를 평가할 필요가 있다.
기로에 서있는 우리의 부동산산업은 심각한, 근본적인 변화를 가져와야만 할 때이다. 이런 인식에 바탕을 둔 대책이 마련되지 않고서는 결코 부동산시장의 회복을 기대하기 어렵다는 상황판단을 하는 것이 절실하며, 향후 변화할 10년을 대비하는 우리의 부동산산업에 반영시킬 수 있는 새로운 표준과 방향을 세우면서 부동산시장의 지속적 성장을 모색해 볼 필요가 있다.
앞으로 부동산산업계의 커다란 명제는 국제경쟁력을 확보하기 위한 전문성 강화와 부동산서비스산업의 전문화를 바탕으로 부가가치를 창출시키는 방안이 모색되어야 하고, 창조경제의 일환인 고용창출을 위한 부동산산업계의 구조적, 제도적 변화가 필요하다.
특히, 부동산산업의 지속성을 위해 지역발전에 기여할 수 있는 민관합동개발과 지자체가 협력하는 방안을 모색하는 것이 현재의 부동산시장의 위기를 극복하는 길이자 국민들이 진정으로 원하는 바라는 점을 깨달았으면 한다.