윤영선 박사 / 한국건설산업연구원

정부는 지난 9월 1일 ‘규제합리화를 통한 주택시장 활력회복 및 서민 주거안정 강화방안’을 발표했다. ‘9.1대책’ 중 재건축 시장에서 가장 관심을 모은 부분은 준공 후 20년 이상의 범위에서 조례에 위임돼 있는 재건축 연한(서울은 최장 40년)을 최장 30년으로 완화하는 ‘재건축 연한 단축’이었다.

‘9.1대책’ 발표 이후 재건축․재개발 등 정비사업을 포함한 주택시장이 다소 활력을 되찾고 있지만, 이 활력이 ‘9.1대책’ 발표에 따른 일시적인 반사효과인지 아니면 정부의 기대처럼 지속적으로 주택시장이 활성화 되는 계기가 될지 전문가들 사이에서도 의견이 엇갈리고 있다.

이 글은 ‘9.1대책’ 한 달이 되던 지난 9월 30일 서울시가 서울중앙우체국 대회의실에서 합리적인 정비사업 추진방향 마련을 위해 개최한 ‘서울의 정비사업 앞으로 나아갈 길은?’ 주제의 심포지엄에서 한국건설산업연구원 연구위원인 윤영선 박사가 발표한 ‘재건축 연한 단축이 주택시장에 미치는 영향 및 과제’를 정리한 것이다.

원문 자체가 설명형이 아니라 핵심만 정리한 요약형이기는 하지만 독자들이 의미를 파악하기에는 무리가 없다고 판단해 원문을 준용해 정리했음을 밝힌다. - 편집자

 

 

Ⅰ. 재건축 연한 단축 관련 세 가지 이슈

 

이슈1. 부동산경기 활성화

 

재건축 연한 단축은 시급한 경기활성화 유도가 목적이지만, 효과는 의문이다.

 

- ‘부동산 거래 증가’와 ‘재건축시장 확대’를 통한 단기적 경기 활성화 유도 기대

- 그러나 정책의 실효성은 의문

․연한 단축 자체가 경기 활성화를 유도하는 것은 아님

․사업성 확보가 전제되어야 하는데 현 시점에서 이를 충족시키는 지역은 일부 지역에 국한(서울 강남권과 목동 등)

․‘경기과열’ 우려도 제기되나 그보다는 지역적 양극화 가능성이 더 큰 문제

- 부동산거래는 기대심리로 일시적 증대 예상되나 시간이 지나면서 원위치 될 가능성 높음.

․한편, 재건축시장은 설사 활성화된다 하더라도 당장 효과를 거둘 수 없음 (5~10년 후)

- 부동산경기 활성화는 성장기반인 실물경기의 상승과 동반될 때 실효성을 거둘 수 있음. 그렇지 않을 경우 심각한 정책적 부작용 발생 우려(부동산 거품 발생 및 가계부채 증대)

 

이슈2. 리모델링시장에 미치는 영향

 

시장에 대한 영향보다 정책 신뢰성 상실이 더 큰 문제이다.

 

- 리모델링 추진 아파트의 상당수가 재건축 검토로 돌아설 가능성 높음.

․80년대 후반~90년대 초반 준공 아파트들의 리모델링 추진 유보 가능성 높음(5년 후 재건축 검토)

- 그러나 사업성 문제로 인하여 ‘수직증축’ 리모델링 추진 아파트가 많지 않을 것으로 예상되어 이로 인한 시장영향은 크지 않을 것임.

․리모델링 추진 아파트가 재건축으로 전환한다면 시장은 최소한 유지 내지 확대

- 재건축 연한 단축으로 ‘수직증축’ 리모델링과 재건축은 향후 시장원리에 의거 경쟁구도 형성

․ 연한 단축과 안전진단 규제완화로 ‘수직증축’ 리모델링을 위한 제도적 보호막은 사라졌음

․ 높은 시세를 전제로 저밀도 단지는 재건축, 고밀도 단지는 리모델링 추진

- 따라서 경제적 관점에서 본다면, 재건축 여한 단축은 그 자체 문제가 있는 것은 아님. 다만, 현시점에서 실효성이 높지 않는 것이 문제

- 반면, 정부정책에 대한 신뢰 상실은 심각한 문제

 

이슈3. 노후아파트 정책과 시장

 

노후아파트 문제는 시장원리로만 접근할 수 없다는 과제가 있다.

 

- 2000년대 중반 이후 노후아파트 급증 등 주택 노후화 문제가 주택정책의 핵심과제로 등장

․주택의 신축(재개발․재건축) 못지 않게 유지․관리가 중요한 이슈로 등장

․정부는 이러한 여건 변화에 부응하여 ‘백년 주택’ 등 주택정책의 변화를 예고해 왔음

- 그러나 이번 ‘9․1 대책’은 이의 포기를 의미하며, 크게 두 가지 측면에서 근본 문제 제기

- 첫째, 노후아파트 문제는 단기적 시각의 시장원리 관점으로만 접근해서는 곤란

․주택의 장수명화와 폐기물 발생 억제 등 친환경정책의 중요성 간과 내지 포기

․유지관리의 부실을 유발하여 결과적으로 노후아파트 주거의 질 저하 현상 발생 예상

 

- 둘째, 시장원리에서 배제된 대부분의 노후공동주택에 대한 대책 부재

․재건축이든 ‘수직증축’ 리모델링이든 사업성 확보 가능 지역은 일부 지역에 국한

․나머지 전국적으로 산재된 대부분의 노후아파트는 정책 대상에서 배제

 

Ⅱ. 재건축 연한 관련 두 가지 과제

 

과제1. 재건축 연한 단축 재검토

 

재건축 연한은 노후 아파트의 장기정책방향과 연계하여 설정할 과제이다.

 

- 단순히 경제적인 관점에서만 접근할 문제가 아님.

․보다 거시적인 관점에서 ‘사회적 비용’을 고려하여 일정한 규제가 필요한 사안

․부동산경기 활성화 효과가 의문시 되는 상황에서 장기적으로 부정적 효과 유발

- 장기적으로 우리 경제가 저성장시대로 돌입해가는 상황을 전제로 정책수립 요망

․‘투자가치’보다 ‘사용가치’가 증시되는 시대적 상황 반영 필요

․유지관리 정책의 중요성 증대

- 재건축 허용 연한 ‘40년’은 실증연구와 전문가 검토 등을 통하여 결정되었음.

․40년 기본원칙을 준수하면서 실현 가능한 정책을 검토하는 것이 순리

- 한편, ‘안전진단 규제완화’ 역시 신중하게 접근 필요

․구조안전성 요소를 경시할 경우 유지관리 소홀과 노후화를 가속화시킬 가능성 높음.

․결과적으로 주거의 질 저하 초래

 

과제2. 리모델링 및 유지관리 정책

 

저비용․고효율의 주거성능 유지 및 향상 정책 수립이 요망된다.

 

- 사업성 부재로 인하여 재건축 및 ‘수직증축’ 리모델링 실현 가능 지역 극히 제한

․재건축 및 리모델링 실현이 불가능한 노후 아파트의 주거성능 유지 및 향상 대책 수립 시급

- 저비용 ‘맞춤형’ 리모델링 정책 개발 요망

․에너지 비용 절감 및 성능 향상, 공용부문의 성능 개선, 고령화 대응 주거 불편요소 제거 등에 초점

․비이주 방식, 건식공법 등 신기술 개발 및 사업관리 방식 적용 필요

․공공성이 높은 부문에 대한 공적 금융 조세 지원 확대 필요

․시범사업 등을 통한 활성화 유도 요망

- 장기수선계획 및 충담금 적립제도의 내실화와 리모델링을 연계

․기본적으로 유지․관리에 토대를 둔 주거성능 유지 및 향상 유도

- 유지․관리 및 맞춤형 수선방식의 리모델링 관련 시장 활성화 유도 정책 필요

․고용효과가 높고 서민경제 활성화에 기여도 높음

 

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