대법, “시공과 분양시점에 따라 기준 달라”
대법원은 최근 시공 및 분양시점에 따른 아파트 하자의 판단에 대해서도 판결(2012다29601)했다.
이와 관련해 대법원 제1부는 “상가나 아파트의 분양광고의 내용은 일반적으로 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과하다”면서도 “선분양․후시공 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지 등의 거래사례에서, 분양광고의 내용, 견본주택의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 가운데 아파트 등의 외형․재질․구조 및 실내장식 등에 관한 부분은 사회통념에 비춰 수분양자가 분양회사에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자는 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고, 분양회사도 이를 알고 있었다고 봐야 할 것”이라며 “분양계약 시에 달리 이의를 유보했다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 분양회사와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다”고 설명했다.
이어 재판부는 “반면 선시공․후분양의 방식으로 분양되거나, 당초 선분양․후시공의 방식으로 분양하기로 계획됐으나 계획과 달리 준공 전에 분양이 이뤄지지 않아 준공 후 분양이 되는 아파트 등의 경우, 수분양자는 실제로 완공된 아파트 등의 외형․재질 등에 관한 시공 상태를 직접 확인하고 분양계약 체결 여부를 결정할 수 있어 완공된 아파트 등 그 자체가 분양계약의 목적물로 된다고 봄이 상당하다”며 “따라서 비록 준공 전에 분양안내서 등을 통해 분양광고를 하거나 견본주택 등을 설치한 적이 있고, 그러한 광고내용과 달리 아파트 등이 시공됐다고 하더라도, ‘완공된 아파트 등의 현황과 달리 분양광고 등에만 표현돼 있는 아파트 등의 외형․재질 등에 관한 사항은 분양계약 시에 아파트 등의 현황과는 별도로 다시 시공해 주기로 약정’했다는 등의 특별한 사정이 없는 한 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 보기는 어렵다고 할 것”이라고 밝혔다.
또한 재판부는 “선분양․후시공의 방식으로 분양하기로 한 아파트 등의 단지 중 일부는 준공 전에, 일부는 준공 후에 분양된 경우에는 각 수분양자마다 분양계약 체결의 시기 및 아파트 등의 외형․재질 등에 관한 구체적 거래조건이 분양계약에 편입됐다고 볼 수 있는 사정이 있는지 여부 등을 개별적으로 살펴 분양회사와 각 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었는지 여부를 판단해야 한다”고 설명했다.