김래현 변호사 / 법무법인 산하
1. 서울행정법원 2014. 4. 24. 선고 2012구합35146 판결
쟁점 : 분양신청 후 분양계약 체결을 하지 않은 자(원고)가 재개발 조합을 상대로 직접 청산금의 지급을 구할 수 있는지 여부
가. 원고가 현금청산 대상자인지 여부
피고의 정관 제44조 제5항이 조합원은 관리처분계획인가 후 30일 이내에 분양계약 체결을 하여야 하며 분양계약 체결을 하지 않는 경우 현금청산 규정을 준용한다고 규정하고 있는 점, 피고가 원고에게 분양계약 체결 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하였는데도 원고가 이에 따르지 않아 분양계약이 체결되지 않았던 점 등에 비추어 보면, 원고는 피고의 정관 제44조 제5항에 따라 분양계약체결기간 종료일 다음날부터 피고의 조합원 지위를 상실하면서 현금청산대상자의 지위를 취득하였다고 볼 것이다.
나. 현금청산대상자가 재개발 조합 사이에 협의 불성립시, 바로 청산금 지급 청구 소송을 제기할 수 있는지 여부
구 도시정비법 제47조 및 같은 법 시행령 제48조는 사업시행자는 현금청산대상자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의하여 산정한다고 규정하고 있을 뿐, 그들 사이에 협의가 성립되지 않았을 경우에 대한 규정은 따로 두지 않고 있다.
한편 같은 법 제38조, 제40조 제1항은 사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우 공익사업법 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있고, 이 경우 도시정비법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다고 규정하고 있다.
이러한 규정을 종합하면, 도정법에서는 현금청산대상자들에 대한 청산금은 사업시행자와 현금청산대상자가 협의에 의해 그 금액을 정하되, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행될 것을 예정하고 있다고 보아야 할 것이다.
따라서 원고와 피고 사이에 청산금액에 관한 협의가 성립되었다고 볼 수 없는 이 사건에서 현금청산 대상자인 원고가 공익사업법에 따른 수용절차를 거치지 아니하고 피고에게 직접 청산금의 지급을 구하는 이 사건 소는 허용될 수 없다.
다. 원고의 수용재결신청 청구에 대하여 재개발 조합이 응할 의무가 있는지 여부
공익사업법 제30조는 사업인정고시가 된 후 협의가 성립되지 아니하였을 때에는 토지소유자와 관계인이 서면으로 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있고, 제2항은 사업시행자는 그 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 하며, 제3항은 사업시행자가 제2항에 따른 기간을 넘겨서 재결을 신청하였을 때에는 그 지연된 기간에 대하여 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조에 따른 법정이율을 적용하여 산정한 금액을 관할 토지수용위원회에서 재결한 보상금에 가산하여 지급하여야 한다고 규정하고 있다.
이와 같은 토지소유자 등에게 재결신청 청구권을 부여하는 취지는 공익사업에 필요한 토지 등을 수용에 의하여 취득하거나 사용함에 있어 손실보상에 관한 법률관계를 조속히 확정함으로써 공익사업을 효율적으로 수행하고 토지소유자 등의 재산권을 적정하게 보호하기 위함이다(대법원 2011. 7. 14. 선고 2011두2309 판결 등 참조).
따라서 현금청산대상자가 위와 같은 공익사업법 제30조에 따라 사업시행자인 주택재개발조합에게 재결신청의 청구를 하면, 조합은 반드시 60일 이내에 대통령령으로 정하는 바에 따라 관할 토지수용위원회에 재결을 신청하여야 할 뿐이고, 다른 이유를 들어 이를 거부할 수는 없다고 할 것이다.
라. 분양계약 체결 당시 동·호수가 정해지지 않은 경우 분양계약으로서의 효력 유무
1) 피고는 최종적인 분양계약 체결은 동·호수 추첨 이후에 이루어지는 것이기에, 원고는 현재 분양신청을 한 상태에 있을 뿐, 분양신청을 철회하거나 분양계약 체결 기간 이내에 분양계약을 체결하지 아니한 경우에 해당하지 않으므로 현금청산 대상자가 될 수 없다는 취지로 주장한다.
2) 피고가 원고에게 보낸 ‘조합원 분양계약 체결 및 중도금 대출신청 안내통보서’의 내용은 비록 동·호수가 표시되어 있지는 아니하나, 분양계약을 체결할 조합원이 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시기를 알 수 있는 분담금에 관한 사항, 분양계약 체결 시 구비서류, 중도금 대출안내 관련 내용이 포함되어 일반적인 분양계약 체결 안내문이 가지는 요소를 모두 포함하고 있는 사실, 피고는 2011. 8.경 분양계약 체결기간이 연장되었다는 내용의 분양계약 연장 안내문을 발송하였고, 위 분양계약 체결 기간 내에 조합원들과 분양계약을 체결한 사실을 인정할 수 있다. 이에 의하면 피고는 분양계약 체결 기간 내에 일반적인 분양계약 방식에 따라 분양계약을 체결하였다고 할 것이고, 분양계약 체결 당시 동·호수가 결정되어 있지 않았다는 사정만으로 정식 분양계약이 아니라고 할 수 없다.
2. 의정부지방법원 2013구합3455 청산금 사건
쟁점 : 정관 상 분양계약 체결 기간 후 분양계약 체결이 이뤄진 경우 현금청산대상자에 해당하는지 여부
가. 사안의 개요
피고 조합의 정관에 의하면 조합원은 관리처분계획 인가 후 20일 이내에 분양계약 체결을 하여야 하고, 분양계약을 체결하지 않는 경우 현금청산대상자의 지위에 있게 되는 바, 원고들은 피고에 대한 관리처분계획인가일로부터 20일 이내에 피고와 분양계약을 체결하지 않았으며, 원고들이 위 분양계약 체결 기간 이후 뒤늦게 피고와 각 분양계약을 체결하기는 하였으나 그 각 분양계약은 분양계약 체결기간이 마감된 이후에 이루어진 것으로서 무효이므로, 원고들은 현금청산대상자의 지위에 있다고 주장하면서 피고 조합을 상대로 현금청산금 지급 청구 소송을 제기하였다.
나. 법원의 판단(의정부지방법원 2013구합3455 청산금)
①도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도시정비법’이라고 함)의 현금청산제도는 조합원이 된 토지등소유자가 분양신청을 포기하거나 분양대상에서 제외되는 등의 사유로 분양에 대한 권리가 없어지는 경우에 자신의 토지 등에 대한 평가액을 금전으로 보상받고 정비사업에서 벗어날 수 있도록 하고, 정비조합에 대하여는 탈퇴를 원하는 조합원의 토지 등에 관한 권리를 취득하게 함으로써, 정비사업에 참여를 원하지 않는 조합원에 대한 권리구제 및 효율적이고 신속한 사업의 진행을 가능하게 하기 위하여 마련된 제도인 점
②도시정비법 제46조 제2항, 제48조 내지 제50조의 각 규정에 의하면, 대지 또는 건축물에 대한 분양을 받고자 하는 토지등소유자는 사업시행자에게 분양신청 기간 이내에 분양신청을 하여야 하고, 토지등소유자의 대지 또는 건축물에 대한 수분양권은 그 분양신청의 현황을 기초로 수립하는 관리처분계획에 의하여 확정되는 것이며, 별도로 분양계약을 체결하도록 하는 규정은 없고, 도시정비법 제47조는 사업시행자는 토지등소유자가 분양신청을 하지 아니한 자 또는 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, 도시정비법 제48조에 의하여 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자만을 현금청산대상자로 규정하고 있는 점
③피고의 정관 제43조 제5항은 조합원으로 하여금 관리처분계획 인가 후 20일 이내에 분양계약을 체결하도록 하면서 그 기간 이내 분양계약을 체결하지 아니한 조합원에 대하여도 현금청산 규정을 준용하도록 규정하고 있으나, 이는 조합원으로 하여금 관리처분계획 인가 후에도 조합원의 지위에서 이탈하여 현금청산을 받을 기회를 추가로 부여하려는 취지일 뿐(대법원 2011. 7. 28. 선고 2008다91364 판결 참조), 분양신청을 하였으나 이후 분양계약 체결 기간 이내에 분양계약을 체결하지 못한 조합원이 현금청산을 청구하지 않기로 하고 조합이 이를 수용하여 분양계약을 체결하는 것까지 금지하는 것으로 보기는 어려운 점
④원고 OOO은 분양신청 기간 내인 2007. 8. 29. 분양신청을 하고, 원고 XXX가 분양신청 기간 내인 2007. 8. 28. 분양신청을 하여, 그 각 분양신청이 반영되어 수립되고, 이후 개최된 2007. 11. 23.자 임시총회에서 의결되고 2007. 12. 31. 시장으로부터 인가받은 관리처분계획에 의하면 원고들은 건축물 등의 분양대상자에 포함되었고, 현금청산대상자에 포함되어 있지 아니하였던 점
⑤원고들이 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회하거나 피고에게 현금청산을 요구하였다는 점을 인정할 자료가 없고, 원고 OOO은 2009. 12. 21. 원고 XXX는 2009. 10. 22. 각 피고와 사이에 자발적으로 분양계약을 체결한 점
⑥피고가 원고들과 분양계약을 체결한 이후 2011. 6. 18.자 조합원 총회에서 변경을 의결하고, 2011. 8. 18. 시장으로부터 변경인가를 받은 변경된 관리처분계획에서도 원고들은 건축물 등의 분양대상자로서 현금청산대상자에 포함되어 있지 아니하였던 점 등의 제반 사정에 비추어 보면, 원고들이 분양계약 체결기간을 도과한 이후에 피고와 사이에 분양계약을 체결하였다는 사정만으로는 원고들과 피고 사이에 체결된 분양계약이 무효라고 보기 어렵고, 달리 볼만한 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
다. 분양신청 기간 만료 후 임의로 분양신청 철회가 가능한지 여부
위 쟁점에 덧붙여 재판부는 ‘구 도시정비법 제47조 제2호에 따르면 사업시행자는 분양신청을 철회한 토지등소유자에 대하여는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하여야 하는데, 여기에서 말하는 분양신청을 철회한 자라고 함은 분양신청 기간 내에 분양신청을 하였으나 그 기간이 종료되기 전에 이를 철회함으로써 같은 조 제1호의 분양신청을 하지 아니한 자와 마찬가지로 관리처분계획의 수립 과정에서 현금청산대상자가 된 자를 가리킬 뿐, 분양신청을 한 토지등소유자가 분양신청 기간이 종료된 후에 임의로 분양신청을 철회하는 것까지 당연히 허용되어 그에 따라 위에서 말하는 분양신청을 철회한 자에 해당하게 된다고 볼 수 없는 바(대법원 2011. 12. 22. 선고 2011두17936 판결 등 참조), 원고들이 분양신청 기간 내에 분양신청을 철회하였다는 사실을 인정할만한 증거가 없고, 분양신청기간이 종료된 이후에 정당한 사유 없이 분양계약을 일방적으로 철회할 수도 없다고 할 것이므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다’고 판시하였다.
3. 검토
최근 분양신청기간에 분양신청을 하고 분양계약까지 체결하였으나 부동산 불경기로 인한 사업성 하락 등을 이유로 조합원 중 일부가 분양계약 체결의 효력을 임의로 거부 또는 배제하거나 변경된 비례율에 따른 변경 분양계약 체결 절차에 응하지 않는 등으로 사실상 조합에서 탈퇴하여 현금청산을 받고자 하는 취지의 소송이 빈번하게 발생하고 있는 바, 위 판결은 도시정비법 및 관련 정관 규정을 엄격히 해석하여 조합원의 임의 탈퇴를 불허한 취지로 해석된다고 할 것이다.
청구를 기각당한 원고들 입장에서는 억울하겠으나 재건축조합이라는 단체법적 법리의 특성 상 타당한 판결이라고 사료된다.