이명훈 교수 / 한양대학교 도시대학원
※ 이 글은 주거환경연합이 주최하고 알이매거진 등이 후원한 가운데 지난 11월 28일 건설회관 2층 대회의실에서 열린 ‘분양가 상한제 폐지 등 정비사업 법․제도 개선 토론회’에서 한양대학교 도시대학원 이명훈 교수의 주제발표를 요약한 것입니다.
1. 분양가상한제란?
가. 분양가상한제 개요
①분양가상한제 개념
분양가상한제란 아파트 분양가격을 국토교통부 장관이 정하는 기본형 건축비 등으로 산정하는 제도로서, 「주택법」제38조의2에서 이를 규정하고 있다.
사업주체가 일반인에게 분양가상한제 적용주택을 공급하기 위해서는 기준에 따라 산정되는 분양가격 이하로 공급하여야 한다고 명시하고 있다. 분양가격은 택지비와 건축비로 구성되며, 구체적인 명세, 산정방식, 감정평가기관 선정방법 등은 국토교통부령으로 정하도록 되어있다.
②분양가 산정방식
▲ 분양가 = (택지비+택지비가산비) + (기본형건축비+건축비가산비)
※ 택지가산비 : 연약･암석지반, 흙막이･차수벽, 방음시설 설치, 택지대금 기간이자 등
※ 건축가산비 : 주택성능등급, 인텔리전트 설비, 친환경주택 건설비용 등
③분양가상한제 적용주택
분양가상한제는 20세대 이상 일반인에게 공급하는 모든 공동주택이 적용대상이 된다.
※도시형 생활주택, 경제자유구역에서 건설․공급하는 공동주택 중 외자유치 촉진과 관련 있다고 인정되는 경우, 관광특구에서 건설․공급하는 50층 이상 또는 높이가 150m 이상인 공동주택은 분양상한제 적용에서 제외
나. 분양가상한제의 도입취지
우리나라는 1960년대부터 도시화·산업화가 이루어지면서 도시로의 인구의 집중과 주택 부족의 문제가 발생했다. 이에 따라 정부는 부족한 토지와 주택의 수요와 공급을 신도시 개발을 통해 조정해왔다.
토지와 주택은 국가의 계획 아래 수요와 공급이 조절되며, 이동이 제한된 부동산의 특성으로 인해 공공재의 성격을 갖고 있다. 이를 근거로 정부가 부동산 시장에 개입하여 상황에 따라 규제의 완화와 강화를 반복해 오고 있다.
1980년대는 GDP 성장이 둔화되고 주택 경기가 위축되자 양도소득세 감면 및 주택활성화 정책을 시행하였고, 1990년대 초반 경기회복기에는 부동산가격이 상승하자 주택공급을 확대했다. 그러나, 1997년의 외환위기로 인하여 경기가 다시 위축되자 침체된 건설경기를 진작시키기 위한 방안으로 1998년 분양가 자율화를 전격 시행했다.
이후 계속되는 부동산 경기의 활황과 강남의 재건축이라는 지역적 특수상황을 등에 업고 분양가 고공행진이 본격화됐다. 특히 외환위기 이후 2004년부터 서울시의 일부 지역을 중심으로 공동주택 가격이 폭등하는 현상이 두드러지면서 수도권 전역으로 전이되는 양상을 보였으며, 부동산 시장은 기대심리의 작용이 크므로 주택가격 상승의 분위기 조장으로 투자자, 구매자의 심리가 작동하여 시장이 과열되는 양상이 벌어졌다.
이에 정부는 주택의 고품질이 고분양가를 형성하여 분양 이후 주택가격이 폭등함에 따라 부동산 시장의 왜곡이 발생하며, 시장의 불투명성이 증가하여 실수요자의 주택구매를 어렵게 하는 악순환구조를 방지하고자 했다.
그동안 시장과열 분위기에서 정부의 부동산대책 제시는 시장 냉각효과를 기대하는 심리를 작용시켜 시장의 과열 분위기를 하강시키는 작용을 해왔는데, 중앙정부차원에서는 이를 제어하기 위한 목적으로 분양가상한제를 도입하게 됐다.
다. 분양가상한제 전개내용
분양가상한제는 1977년 처음 시행된 이래 현재까지 여러 차례의 폐지와 재도입을 반복하면서 현재까지 유지되고 있는데, 큰 제도 변화점을 기준으로 분양가상한제의 변화를 크게 6단계로 구분할 수 있다.
①상한가 규제기간(1977년 8월 18일 ~ 1989년 11월 9일)
1977년부터 1989년까지의 지자체의 행정지도 방식으로 적용되었던 시기로 분양가의 일률적 규제가 이루어졌다.
1970년대 말 주택공급의 감소와 중동건설 특수로 인해 통화량이 증가하고 주택의 가격이 올라가는 시대적 배경으로 인해 분양가 규제가 실시됐는데, 1980년대 전두환 정부는 경기를 회복시키기 위해 국민주택규모를 초과하는 민간아파트의 분양가격을 자율화했다.
하지만, 급격한 규제완화는 다시 투기 과열 현상을 가져오게 되어 정부는 1983년 토지 및 주택문제종합대책을 수립하는 등 다시 규제를 강화하는 방향으로 전환했다.
1977~1982년까지는 공급주택규모와 상관없이 3.3㎡당 가격을 규제하는 방식으로 상한선은 매년 시장가격에 연동시켜 조정함으로써 가격규제에 따른 부작용을 최소화하고자 했으며, 1982년 이후에는 전용면적85㎡를 기준으로 초과와 이하의 분양가로 구분하여 각각 분양가를 규제했다.
②원가연동제 시행기간(1989년 11월 9일 ~ 1998년 12월)
1989년부터 1995년까지 노태우 정부는 주택건설 활성화를 위하여 주택분양가에 건설원가를 반영시켜 원가연동제(원가연동제는 민간아파트의 분양가격을 택지비와 적정이윤이 포함된 건축비를 합하여 상한가격으로 정하는 방식으로서 택지비는 실비를 반영하고 표준건축비는 매년 조정하여 인상시켜 줌으로써 가격상한으로 인해 주택건설이 위축되는 것을 피하고자 하는 제도)를 시행했다. 88올림픽 특수와 ‘3저 호황’(저유가, 저가의 국제원자재, 원화의 저평가) 등에 따라 통화량이 증가하면서 부동산 가격도 급등하여 계층 간 위화감이 생겨나자 이를 해결하기 위해 주택 200만호 건설을 추진하면서 원가연동제를 도입하여 분양가규제에 다소간 탄력을 줬다. 그러나, 수익성 악화로 도산하는 건설사들이 계속 증가하면서 정부는 1995년부터 분양가격의 단계적 자율화를 추진했다.
원가연동제는 분양가 상한제보다는 진일보된 가격규제 방식이지만 정부가 분양가격의 인상시기, 인상폭, 인상대상 등을 결정하기 때문에 분양가 규제라는 점에서는 분양가 상한제와 크게 다르지 않다.
③규제완화 기간(1998년 12월 ~ 2003년 10월 28일)
김영삼 정부 집권 말에 외환위기의 여파로 부동산 시장이 붕괴되면서 건설업체의 연쇄 부도까지 초래하자 그 이후 집권한 김대중 정부는 건설경기활성화를 위해 대규모 규제완화정책을 시행했다.
1998년 들어 분양가 자율화는 수도권 지역으로 확대 실시되었는데, 9월에는 수도권 내 공공택지에서 건설되는 85㎡ 초과 아파트에 대해 분양가가 자율화되었으며, 12월에는 수도권 내 공공택지에 건설되는 60~85㎡ 이하의 아파트도 분양가가 자율화됐다. 즉, 공공부문의 국민주택기금의 지원을 받는 60㎡ 이하의 주택을 제외하고 분양가는 전면 자율화됐다.
④규제의 재강화 기간(2003년 10월 29일 ~ 2006년)
분양가 자율화 이후 아파트 가격이 급등하자 건설업체가 지나치게 분양가격을 올려 신규아파트는 물론 재고 아파트시장까지 불안해졌다. 이에 정부는 2005년 「주택법」을 개정하여 분양가 원가연동제와 분양원가를 일부 공개하는 분양가규제를 재도입하게 됐다.
⑤분양가 상한제 및 원가공개 확대·시행(2006년 ~ 2007년)
지속적인 규제대책 발표에도 불구하고 2006년 하반기 주택가격 상승으로 인한 부동산 시장 불안이 지속됨에 따라 분양가규제 대상은 점차 확대됐다. 2006년부터 공공택지의 모든 분양주택, 2007년부터는 민간택지에서 건설·공급하는 20세대 이상의 모든 공동주택까지 분양가상한제를 전면 실시하게 됐다.
⑥분양가상한제 폐지 주택법 개정안 정부발의(2009년 ~ 2014년)
18대 국회에서도 분양가상한제 폐지 법안이 발의되었으나, 여․야간 의견 대립으로 처리되지 못한 채 자동 폐기됐으며, 2014년 현재 분양가상한제 폐지 법안은 국토교통위원회 국토법안 심사소위원회 계류 중이다.
2. 주택시장 현황
가. 주택시장 여건의 변화
①주택 수요의 변화
사회‧경제적 여건 변화에 따라 주택정책은 과거 주택의 대량 공급목표에서 국민의 삶의 질 개선을 통한 주거복지 달성이 정책의 주된 목표가 되고 있다. 주택수요도 인구감소 및 1~2인 가구 증가 등 가구구조 변화로 인하여 실수요 중심으로 주택수요가 다양화 되고 있다. 특히, 소득수준 향상과 생활패턴 다양화 등에 따라 그린홈, 건강주택, 세컨트하우스 등 주택에 대한 질적 수요가 지속적으로 증대되고 있다.
아울러 주택재고 증가 및 노후화가 진행되면서 재정비와 기존주택 관리에 대한 관심과 수요가 증대되고 있는 추세이다.
주택수요자도 과거에 주택을 소유의 대상으로 여기고 자산축적을 위한 투자수단으로 생각하였으나, 기존 개념에서 벗어나 실수요 중심으로 주거의 만족을 중시하는 거주의 대상으로 개념이 전환되고 있다. 주택에 대한 가치도 주택중심에서 주거지 중심의 가치가 중요하게 고려되어 수요가 다양하게 나타나고 있다.
주택의 점유형태는 월세가구의 증가로 2005년 이후 자가와 전세가 감소하면서 자가‧전세 중심의 점유에서 월세중심으로 변화하고 있다.
주택소비는 과거 4~5인 가구에서 1~2인 소형가구, 고령가구 등의 비중이 크게 증가하면서 도시 내 중소형・임대주택, 고령자주택 등에 대한 수요가 증가하고 있는데, 선호하는 주택 규모의 패턴이 변하면서 중대형에서 중소형 주택 수요가 증가하고 있다.
②주택 공급의 변화
주택공급의 목표가 주택중심에서 가구중심으로 바뀌고, 모든 계층의 주거권 보장과 주택의 질적 개선, 가구별 수요자 맞춤형 주택공급에 중점을 두고 있다. 주택공급형태는 도시의 외연적 확산보다는 기존 도시의 정비를 통한 충진개발방식이 중요하게 고려되고 있는데, 대규모 신규주택 건설 중심에서 기존 주택을 정비하고 보전, 관리하는 방향으로 전환되고 있다.
공급하는 주택유형은 다양한 주택수요 증가에 대응하기 위하여 아파트 중심에서 다양한 유형과 다양한 규모의 주택을 공급하는 방향으로 변화되고 있다. 수도권지역의 규모별 주택의 인허가 현황을 보면, 2011년 이후 60㎡이하 규모의 소형주택 공급이 증가하고 대형주택 공급은 감소하고 있다. 특히 60㎡~85㎡이하 주택과의 공급량 차이가 점차 감소하면서 소형주택 공급이 활성화되고 있다.
나. 서울시 재건축사업 추진현황
서울시의 재건축 대상아파트(2012년 기준으로 1984년 이전에 준공된 단지)는 전체 아파트 세대수 대비 12.1%를 차지하고 있다. 총 아파트 세대 수를 기준으로 권역별 재건축연한에 해당하는 대상지는 강남권이 은 35.5%로 많은 비중을 차지하고 있는 반면에 서남권은 5.5%, 서북권은 1.9%, 동북권은 1.7%로 강남권에 재건축 대상 아파트비율이 높지 않다.
2014년 6월 30일 기준으로 서울시의 재건축사업 구역은 226개 구역이 지정되어 있으며, 사업시행인가가 62개 구역(27.4%)으로 가장 많고, 다음으로 조합설립인가가 51개 구역(22.6%) 조합추진위원회 승인단계는 28개 구역(12.4%)순으로 추진 중이다. 현재 성북구에서 22개 구역(9.7%)으로 서울시에서 가장 많은 재건축 사업이 진행 중이며, 강남구 21개 구역(9.3%), 서초구 20개 구역(8.8%) 순으로 추진 중이다. 반면 도봉구, 종로구, 중구의 경우 재건축사업이 진행되고 있지 않다.
서울 전체의 재건축 사업 구역의 착공 수가 23개 구역(10.2%)에 지나지 않는 것으로 보아, 전체적인 사업 진행이 원활히 이루어지고 있지 않다는 것을 알 수 있다.
정비기본계획수립이 이루어진 2006년도에 가장 많은 추진위원회 승인이 이루어졌으며, 도시정비법 시행 직후인 2003년도 순으로 추진위원회 승인이 이루어졌다. 조합설립인가는 도시정비법 시행 직후인 2003년도에 가장 많이 이루어졌으며, 사업시행인가는 2006년에 가장 많이 이루어 졌으나 점차 감소하고 있고, 관리처분인가는 2004년 이후 꾸준히 증가 하였으나 2011년 이후 감소 추세에 있다.
최근 부동산 경기 침체로 등의 영향으로 전체적으로 단계별 승인추이가 감소 추세에 있으나, 재개발 사업과 비교할 때 상대적으로 원활히 사업이 추진되고 있다.
한편, 서울시 재건축사업은 진행 속도가 느리며, 소요 기간이 긴 편인데, 정비구역이 먼저 지정된 경우 관리처분계획인가부터 착공까지 약 1,630일 이상이 소요되므로 전체 사업 소요기간의 대부분을 차지하고 있다.
3. 분양가상한제 유지 여부 검토
가. 분양가상한제가 주택시장에 미치는 영향
1) 주택시장 장기 침체화
①주택가격 및 거래량의 변화
수도권 전체의 아파트 가격은 2007년 4월 분양가상한제가 실시된 이후에도 2008년 9월까지 상승 추세를 보이다가 국제 금융위기 이후부터 2009년 3월까지 주택가격이 감소한 후 6월부터 다시 회복되기 시작했다.
그러나, 2010년 6월부터는 본격적인 하락세로 전환되었고, 2011년 상반기에 잠시 상승한 것을 제외하고 2012년 3월까지 지속적인 하락세를 나타내고 있다.
수도권의 거래량은 2006년 3월 115,004건에서 12월에는 212,942호로 2006년 1월 1부터 2014년 5월까지 중 최고의 거래량을 기록하고 있는데, 분양가상한제가 실시된 2007년의 평균적인 거래량은 2006년의 57.5%에 해당하는 수준인 것으로 나타났다. 특히 2008년 6월에는 113,838호로 거래량이 증가하는 듯하였으나, 9월 국제 금융위기를 이후 거래량이 급격히 감소했다.
2009년에 들어와서 거래량이 회복되기 시작하였으나 2010년 3월 다시 급감하면서 6월 이후 본격적으로 거래가 침체되기 시작했으며, 2010년 하반기부터 조금씩 회복되기 시작한 거래량은 2011년 3월 96,276호를 정점으로 다시 증가와 감소를 반복하고 있다. 금융위기를 전후해서 7차례 발표된 규제 완화와 경기 부양 대책에도 불구하고 12월까지 거래량 침체는 계속되고 있다.
일단 주택가격과 거래량은 비슷한 패턴으로 움직이고 있으며, 분양가상한제 규제로 인하여 가격과 거래량에는 약간의 변화가 있을 뿐 큰 영향력은 없는 것으로 보인다. 오히려 분양가상한제보다는 국제금융위기 여파로 인한 경기침체의 영향력이 큰 것으로 판단된다.
2008년 하반기 이후 장기적으로 지속되는 주택경기침체 활성화를 위해서는 현재 이슈화 되고 있은 재건축사업의 규제완화를 통해 주택시장 활성화를 유도해야 할 것으로 보인다.
②미분양 주택의 급속한 증가
분양가상한제로 인하여 규제가격에 따라 대량공급이 불가피하므로 과잉 공급은 결국 미분양주택을 더욱 양산시키면서 사업장에 대한 부도와 공사 중단을 초래하고 있다. 정부에서는 2007년부터 지방의 미분양아파트를 매입하고 건설사를 지원하는 등 다양한 대책을 펼치고 있지만, 이는 오히려 분양가상한제가 빌미가 되어 미분양문제에 정부개입이 이루어지게 된 바람직하지 못한 상황이 전개되고 있다.
수도권의 미분양추이를 살펴보면, 2007년 3월까지는 미분양 주택이 많지 않은 것으로 나타났으나, 그 이후 미분양 주택은 급속히 증가했다. 2008년 이후 서울과 인천은 1,000가구를 넘어서면서 2013년에는 4,000가구 이상의 미분양이 주택이 발생하면서 건설업체의 어려움이 커지고 있다. 미분양 문제가 점차 심각해지면서 건설업체는 이를 해결하기 위해서 자발적으로 분양가를 낮추는 노력을 하고 있는데, 이로 인하여 건설업체에서 분양 상한가보다 더 저렴한 가격으로 주택이 공급된다면 분양가상한제는 현 시장상황에서 의미가 없다고 할 수 있다.
2) 주택 공급(인․허가) 물량 급감, 민간부문 부진 극심
①주택공급의 위축
분양가상한제는 민간 건설업체의 수익률을 하락시킴으로써 주택공급을 위축시킬 수 있다. 수익 감소에 따라 신규 건설업체의 주택시장 참여를 저해하여 주택공급을 감소시킬 뿐만 아니라 기존 건설업체의 주택공급 또한 감소시킴으로써 주택공급을 위축시키는 요인으로 작용하기 때문이다.
경기 침체와 함께 분양가상한제가 복합적으로 작용하면서 사업성이 악화되다보니 2008년에는 인․허가 물량이 37만호대로 급감하였고, 2009년도 38만호에 그치면서 외환위기 이후 최저 수치로 최악의 상황이었다. 비록 2011년 50만호를 넘어서면서 증가하는 듯했지만 2013년 다시 감소했다.
민간부문의 인·허가 실적을 살펴보면, 2000년~2008년도 인․허가 평균 물량은 36만 8893호로 전체 물량에서 차지하는 비중이 72.3%에 이르렀다. 그러나 민간택지의 분양가상한제 시행 이후 2008년은 23만호 수준에 그쳤으며 2009년은 이보다 감소한 21만호에 그쳤다. 주택 공급(인․허가) 물량 급감은 민간부문의 부진이 극심하면서 발생했다.
전체 시장에서 차지하는 비중도 2008년 62.0%로 감소한 이후 2009년에는 55.9%까지 떨어져 외환위기 때보다도 낮은 수준으로 분양가상한제는 주택공급 감소에 크게 영향을 미치고 있다. 분양가상한제 시행 이후 주택가격과 거래량에 즉각적인 영향을 미치지는 않았지만, 계속되는 주택공급량 감소는 장기적으로 주택가격을 상승시키는 요인이 될 수 있다. 그리고 이는 주택경기의 침체를 가속화 시키고 정부의 주택가격 안정화 목표와는 상반되는 결과를 초래할 수 있음을 의미한다.
②건축허가면적 변동
주거용 건축허가면적은 민간택지 분양가상한제 시행 이후인 2008년부터 국제금융위기로 인한 경기 침체와 맞물려 큰폭으로 감소했다. 2010년 상반기에 약간 증가하는 듯하였으나 증감의 폭이 커지면서 2011년 고점 형성 후 지속적으로 하락세를 보이고 있다. 2014년 상반기 증가폭이 커지면서 회복세로 이어질 가능성이 보이므로 주택경기 활성화를 위해서는 규제완화가 필요하다.
3) 사업시행위축
무엇보다 분양가격 하락에 의한 사업수익률 감소로 사업시행이 위축 될 수 있다. 건설업체는 미분양이 발생할 경우에 공사를 진행하기 위해서 조달해야 하는 금융비용이 업체의 경영상 손실로 이어질 것이므로 분양이 확실한 지역이 아닌 경우에는 주택공급을 줄이거나 주택사업 자체를 실행하지 않는 경우가 나타날 수 있기 때문이다.
또한 분양가 상한제 적용으로 인하여 일반 분양 수익 배분금액의 축소로 재건축사업 추진에 큰 타격을 받을 수 있다. 조합원 분양가는 올라가고 일반분양가는 내린다면, 조합원 분양가와 일반분양가의 차이가 별로 나지 않을 것으로 예상되어 조합원이 부담해야하는 추가부담금이 증가하기 때문에 사업 추진에 어려움이 예상될 수밖에 없다.
2013년 기준으로 서울시에서 재개발·재건축사업 구역 중 관리처분계획인가(81개)를 받은 사업장 중 36개 사업장이 분양가 책정이 어려워 분양절차를 진행하지 못하고 1년에서 7년까지 장기 보류 중인 것만 보더라도 사태의 심각성을 알 수 있다. 결국, 민간택지에서 공급량이 감소하게 되면 시장에 미치는 충격도 클 수밖에 없으므로 민간택지에서의 공급량 감소 효과를 대체할 만한 현실적인 대안이 존재하지 않는 한 분양가 상한제에 의한 공급량 감소는 불가피하다.
나. 분양가상한제 폐지 시 사업성 비교사례
1) 재건축사업구역 분양가 비교
서울시 재건축사업구역의 사례지를 대상으로 분양가상한제를 적용한 경우와 적용하지 않은 경우 분양가격과 조합원부담금의 차이를 비교해 보자.
①○○재건축사업 : 조합원 분담금 16.9%(1,500만원) 감소
∙ 구 역 명 : 서울 ○○재건축사업
∙ 대지면적 : 34,498㎡
∙ 용 적 률 : 249.7%
∙ 세 대 수 : 총 687세대 (조합원 : 410, 일반분양 : 250, 임대 : 27)
∙ 관리처분인가일 : 2014년 4월
∙ 분양가상한제
분양가상한제를 적용한 경우, 총 분양수입은 384,554백만원이었다면, 분양가상한제를 적용하지 않은 경루에는 390,923백만원의 분양수입이 발생하여 총 5,369백만원의 차이가 발생했다. 조합원 개별평균부담금은 분양가상한제 적용시 8900만원이었다면, 미적용시 7400만원으로 조합원당 분담금은 16.9%가 감소하여 1500만원의 부담이 줄어들었다.
②△△재건축사업 : 조합원 분담금 2.6%(600만원) 감소
∙ 구 역 명 : 서울 △△재건축사업
∙ 대지면적 : 22,717㎡
∙ 용 적 률 : 299.7%
∙ 세 대 수 : 총 697세대(조합원: 545, 일반분양: 57, 임대: 95세대)
∙ 관리처분인가일 : 2014. 4월.
2) 분양가심사위원회 분양가 임의삭감 사례
부동산 시장 과열기에 도입된 분양가상한제는 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현 상황에 맞지 않은 과도한 규제이다. 특히 분양가심의위원회의 분양가 임의 삭감으로 인하여 사업추진에 어려움이 발생하고 있다.
다. 분양가상한제에 따른 문제점
1) 조합원 분담금 증가에 따른 사업추진 애로 증가
경기도 뉴타운 61개 구역과 일반 재정비 30구역 등 91개 구역 중 85㎡의 아파트를 분양 받기 위해서는 70개 구역이 분담금을 내야한다. 특히 추가분담금이 1~2억원 사이 사업장이 33개 구역, 2억원을 초과하는 사업장은 14개 구역에 달했다(경기도 추정분담금 시스템, 리얼투데이).
※ 서울시 정비사업의 분담금 증가 사례
- 왕십리 2구역 : 조합원 분담금 1인당 1억3천만원 추가 증가
- 서대문 북아현1-3구역 : 조합원 분담금 1인당 1억원~5억원 추가 증가
- 가락동 시영아파트 : 조합원 분담금 당초 4~5천만원 → 1억3천만원대로 증가
분양가상한제로 인한 조합원 분담금 부담 지속은 정비사업의 추진 동력 저하로 이어져 향후 주택수급에 부정적인 영향이 불가피하다. 참고로 서울시 도시정비사업을 통해 공급되는 주택의 비중은 2005~2011년 간 연평균 약 28,600호로 전체 신규 주택공급량의 평균 약 50% 수준에 해당한다. 또, 경기도 역시 재정비사업을 통해 공급되는 주택 비중이 2005~2012년 간 연평균 14,599호로 전체 신규 주택공급량의 평균 약 10.1% 수준에 해당하고 있다.
2) 신기술 적용 미흡
분양가상한제 도입 이전 사업계획승인을 받아 지어진 주택의 신기술 활용실적은 300건 내외인데, 도입 이후 150건 내외에 불과해 50% 수준으로 하락했다. 한국건설교통신기술협회에 의하면 2007년 310건, 2008년 278건에서 2011년 151건, 2012년 155건, 2013년 189건으로 신기술 적용이 감소하고 있는 것이다.
최근 주택관련 신기술을 연구하는 ‘주거환경연구사업’을 국토부 R&D의 신규사업으로 분리하고 예산을 증액하고 있는 상황에서 분양가상한제의 영향으로 층간소음·실내공기질 등 주거환경을 개선할 수 있는 신기술 적용이 저조한 것은 분명 문제가 된다.
3) 주택의 품질저하 우려
분양가상한제 시행 하에서는 낮게 책정된 분양가를 충족시키기 위해 저품질의 생산자재를 사용할 가능성이 커짐에 따라 저품질의 주택 공급이 증가할 수 있다. 부실시공, 추가적인 주택 수리 및 보수에 따른 사회적 비용을 야기할 수 있다는 것이다.
인위적으로 분양가격을 인하도록 강요함으로써 다양한 품질의 주택을 다양한 가격으로 공급하는 것을 제한하고 있는 것은 개선되어야 한다. 규모, 유형, 설비, 입지 등에서 주택수요자들의 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 고품질의 주택공급이 제한되고 사회적 효용의 극대화를 저해한다는 점에서 분양가상한제는 폐지되어야 한다.
4) 주택품질 저하에 따른 입주후 재시공 비용 발생
주택 분양가격을 인하하기 위해 마이너스옵션제를 도입하여 입주 전에 해당 품목들을 개별적으로 시공해야 하므로 건설업체의 일괄적인 시공비용보다 개별 시공비용이 더 들 수 있으므로 분양가격 하락효과는 제한적일 수 있다. 또, 주택품질 저하로 내부마감공사 등 재시공에 따른 입주예정자 추가 부담 야기 및 유지보수 비용 발생이 불가피하다는 측면도 고려되어야 한다.
5) 주택품질 제고를 위한 신설규제에 따른 비용 발생
주거환경에 대한 높아진 기대치에 따라 신설된 의무기준을 충족하기 위해 건설비용의 1~5% 정도의 증액의 증가가 발생하나, 가산비용으로 인정되지 않고 있다.
※ 신설된 의무기준
- 2010년 6월 건강친화형 주택(500세대 이상 의무)
- 2014년 5월 공동주택 결로기준(500세대 이상)
- 2014년 12월 장수명주택 인증(1,000세대 이상)
라. 법적 타당성
1) 분양가 규제의 법적 타당성
분양가상한제가 행정규제로서 그 타당성이 있는 지 검토해 볼 필요가 있다. 「행정규제기본법」 제4조 제1항에 의하면 “규제는 법률에 근거하여야 하며, 그 내용은 알기 쉬운 용어로 구체적이고 명확하게 규정되어야 한다”고 명시되어 있다.
규제의 법적 타당성이란 법규명령이나 그에 기초한 규제처분 등이 해당 법의 이념에 적합한가의 여부를 판단하는 것이며, 법적 명확성의 원칙, 규제 정도, 규제의 실효성 등이 타당한 지를 살펴보는 것이다. 이하에서는 분양가상한제의 법적 타당성을 개괄적으로 살펴보겠다.
①법적 명확성의 원칙
행정규제기본은 법치국가의 원리에 따라 명확성을 규제의 원칙으로 규정하므로 이를 준용할 때 분양원가공개와 분양상한가의 산정이 법적으로 효력을 가지려면 분양원가가 법적으로 명확하게 정의될 수 있어야 한다.
분양가는 택지비와 건축비로 구성되어 있는데, 건축비의 경우 시장변화에 따른 변동성으로 인하여 ‘확정’ 짓는다는 것이 거의 불가능하므로 추정된 성격이 강하다. 민간택지의 경우 감정평가액과 실세가격 간에는 차이가 발생할 수 있으며, 정부에 의한 기본단가 고시가격도 주택의 질적 수준을 획일화시킬 수 있으므로 바람직하다고 보기 어렵다.
우리나라에서 주택공급은 선분양제도하에 이루어지고 있기 때문에 사전에 공개되는 원가란 추정된 가격일 수밖에 없다. 따라서, 추정단가에 기초하여 산정되기 때문에 공개된 내용이 불성실하여 부정확하거나, 고의 또는 중대한 고실로 허위의 내용을 공개한 경우 등의 사유가 있을 때 제재적 처분의 요건으로 불충분할 수 있다. 분양원가의 개념 및 결정논리가 명확성에 부합되지 않기 때문에 분양가규제의 법적효력은 타당성을 확보할 수 없게 된다.
분양원가공개와 분양가상한제는 분양가규제의 기준이 되는 ‘추정된 분양원가’를 공개하고 이를 기준으로 분양가를 산정하는 것이 헌법상 명확성원칙에 저촉 될 가능성이 크다고 판단된다. 분양가심사위원회에 의한 분양가의 공적승인제도 또한 법적 효력의 정당성이 약하다고 할 수 있다.
2) 규제정도
헌법상 기본권과 제도보장 및 경제 질서는 「헌법」 제37조 제2항에 따라 공공복리(公共福利)를 위해 불가피한 경우에 제한할 수 있으나 기본권 제한 입법의 한계를 준수하여야 한다. 분양가상한제가 과잉침해 또는 반(反)형평에 해당하여 헌법이 보장하는 기본권의 본질을 침해하지 아니하였는가에 대해 살펴 볼 필요가 있다.
①수단의 적절성
‘주택시장 안정 및 건축비산정의 투명성 강화’를 위하여 도입된 분양가 원가공개와 분양가상한제는 논란의 여지가 있다. 「헌법」제119조 제1항과 제2항은 ‘개인과 기업의 경제상황의 자유와 창의를 존중함으로 기본으로 하는 경제 질서’를 채택하면서도 국가로 하여금 ‘균형 있는 국민경제의 성장·안정의 유지 및 경제주체간의 조화를 통한 경제 민주화를 위하여 경제규제와 조정’을 할 수 있도록 하고 있다. 국가에게 ‘경제상의 자유와 창의의 존중’과 ‘경제의 규제와 조정’을 함께 고려하도록 명령하고 있는 것이다.
일반적으로 조정은 규제보다 시장의 자유와 창의를 존중할 수 있는 덜 침해적인 방법이기 때문에 주택시장의 안정이라는 입법목적의 달성을 위한 수단으로 ‘규제’를 선택하는 것은 수단의 적절성에 부합하지 못한다고 할 수 있다. 따라서 조정에 대한 충분한 숙고 없이 분양가상한제와 분양가 공개라는 강력한 행정규제 조치를 수단으로 선택한 것은 수단의 적절성 측면에서 재고될 필요가 있다.
②피해의 최소성
기업의 경제적 자유와 창의를 존중한다는 것은 기업이 스스로 혁신을 통해 부가가치를 창출하는 행위의 자유를 보장하는 것이고, 기업혁신은 기업이 생산하는 재화의 가격에 영향을 주는 것은 당연한 현상이다.
분양원가 공개는 기업의 노하우를 재산권으로 인정한다면 재산권의 제한은 공공복리를 위해서만이 제한 될 수 있기 때문에(헌법 제23조 제1항) 그 제한의 폭에 대해서도 논란의 여지가 있다. 분양가원가 공개는 「헌법」제37조 제2항의 과잉금지원칙에 반하며, 기업의 직업수행의 자유, 영업의 자유, 재산권 및 헌법상의 경제 질서를 침해할 가능성이 있다.
기업의 원가관리는 핵심경쟁력으로서 기업의 경영전략에 직결되는 요소이므로 원가공개는 기업의 이윤추구를 상실하게 하여 사업의욕을 감소시키게 된다. 민간건설업체의 원가공개는 간접적으로 가격책정의 자율성을 박탈하고 원가절감의 유인도 제거하며, 오히려 원가 부풀리기를 조장하여 결과적으로 사회적 해악을 초래할 수 있다. 사업주체의 영업 비밀을 노출시켜 정당한 경쟁을 저해하고 사업장간의 위험분산 및 손실보전 가능성을 침해할 수 있는 것이다.
분양원가 공개를 통해 기업의 원가절감 또는 효율적 생산의 노하우가 공개된다면 기업의 경제활동 자유와 창의는 기대할 수 없을 것이고, 기업의 창의적이고 자유로운 경제활동의 제한은 자유를 과도하게 침해할 가능성이 높다.
③법익의 균형성
분양가상한제로 인하여 주택시장이 안정화되고 기업의 적정이윤 수준이 보장된다면 공익과 사익 간에는 법익의 균형성이 확보될 수 있어야 한다. 분양가규제로 인한 ‘공익과 사익’ 간의 균형성 외에도‘공익과 공익’ 및 ‘사익과 사익’ 간의 법익의 균형성이 문제될 수 있다. 대법원판례(2011.2.24.선고 2010두21464판결)에 의해도 이익형량에 하자가 있는 행정계획은 위법하다[행정계획은 특정한 행정목표를 달성하기 위하여 행정에 관한 전문적·기술적 판단을 기초로 관련되는 행정수단을 종합·조정함으로써 장래의 일정한 시점에 일정한 질서를 실현하기 위하여 설정한 활동기준이나 그 설정행위를 말하는 것으로서, 행정주체는 구체적인 행정계획을 입안·결정함에 있어서 비교적 광범위한 형성의 자유를 가진다. 다만 행정주체의 위와 같은 형성의 자유가 무제한적이라고 할 수는 없고, 행정계획에서는 그에 관련되는 자들의 이익을 공익과 사익 사이에서는 물론이고 공익 사이에서나 사익 사이에서도 정당하게 비교·교량하여야 한다는 제한이 있으므로, 행정주체가 행정계획을 입안·결정할 때 이익형량을 전혀 행하지 아니하거나 이익형량의 고려 대상에 마땅히 포함시켜야 할 사항을 누락한 경우 또는 이익형량을 하였으나 정당성과 객관성이 결여된 경우에는 그 행정계획결정은 이익형량에 하자가 있어 위법하게 될 수 있다.(출처 : 대법원 2014.07.10. 선고 2012두2467 판결[천안도시관리계획결정(변경)등 취소] > 종합법률정보 판례].
‘공익과 공익’의 경우, 분양가규제 도입으로 인한 검증기관(예 : 분양가심사위원회)의 운영 등 인력 및 행정비용이 과다 투입되면 국가재정의 손실이 나게 되고, 이는 국민부담의 증대로 나타나 이를 억제하고자 하는 또 다른 ‘공익’ 간에도 균형을 유지하여야 하므로 ‘공익과 공익’ 간의 균형성이 문제가 된다.
분양가상한제는 소비자에게 시장가격보다 저렴하게 가격으로 신규주택을 취득할 수 있는 일종의 혜택(incentive)과 같으며, 주택을 공급하는 건설업체에게는 수익률 하락을 야기할 수 있으므로 일종의 제제(penalty)라고 할 수 있다. 분양가상한제로 발생하는 시세차익과 자본이득 모두 소비자의 몫으로 귀착되는 반면, 자율화가 되면 소비자의 시세차익은 사라지고 그 만큼 건설업체는 이윤이 증가한다고 볼 수 있다.
이처럼 분양가규제는 소비자의 사익에 유리한 제도인데 사회적 합의에 의하여 소비자와 기업 간 중 누구의 사익이 더 중요하다는 선택이 이루어 지지 않는 한, 분양가규제는 소비자들의 사익이 우선시되기 때문에 법익의 균형성에 저촉된다고 할 수 있다.
3) 규제의 실효성
건설업체들이 분양원가를 공개하더라도 업체별로 사업별로 다르게 나타나기 때문에 원가공개항목을 제대로 실사한다는 것은 어렵다. 또, 민간택지의 경우 감정평가액을 적용하기 때문에 택지비가 실제보다 높게 책정된다는 의혹을 불러일으킬 수도 있다. 만약 건설업체들이 공개한 분양원가의 내용이 정확하지 않거나, 고의적으로 허위의 내용을 공개하였다 하더라도 이를 검증하고 행정지도 및 제재를 할 수 있는 시스템이 부족한 상황에서 분양원가공개의 실효성은 떨어지게 된다.
1999년 분양가 자율화 이후 주택건설실적은 해마다 증가하여 2002년에는 67만호의 주택이 건설되었으나, 2007년 분양가상한제가 재도입된 후 건설실적은 현저하게 감소하여 2008년은 2007년 대비 아파트 건설실적이 43%에 지나지 않았다.
신규아파트 공급 감소 현상은 건설사들이 분양가규제를 회피하기 위하여 아파트 공급량을 축소 또는 규제완화 이후로 연기함으로써 해당 규제의 실효성을 약화시키고 있다.
또한, 임대주택의 분양에는 적용되지 않으므로 고급주택 수요자를 대상으로 중대형 민간임대주택을 분양가 수준의 임대보증금으로 임대한 후, 법정 임대기간(2년 6개월)이 경과한 후에 분양으로 전환해 주는 편법적인 분양방법으로 시장의 불안정을 야기할 수 있다(김지현, 2010).
이와 같은 대안적이며 편법적인 주택공급방식의 채택은 분양가규제 시행의 실효성을 감소시킬 수 있다.
4. 분양가상한제 효과분석
가. 분양가상한제 적용 시뮬레이션
서울시의 강남과 강북지역의 대표 자치구를 선정하여 그 지역의 아파트단지 전체를 대상으로 분양가상한제를 적용하여 시뮬레이션을 실시해봤다. 서울시 강남구, 송파구, 서초구, 노원구, 도봉구의 전체 아파트 단지를 대상으로 했으며, 1973부터 2012년까지로 하고 주택정책 및 법·제도의 기준은 2014년 3월까지로 했다.
정부정책의 실효성을 검증하기 위하여 현행 법‧제도를 적용시켜 아파트단지별로 재건축사업과 리모델링사업 중 선택할 수 있는 사업방식을 분석하여 10년 후 변하게 되는 주거지 모습을 예측해 봤으며, 소형주택 기부채납, 분양가상한제, 증축리모델링과 일반분양 허용, 멀티홈 등 정책의 일부분을 적용시켰다.
1) 재건축사업 모형
아파트 단지가 재건축이 추진된다고 가정할 경우 재건축 이후 주택면적과 가격의 변화가 아래의 전제조건을 만족 할 경우 재건축사업을 결정할 것이라고 가정했다.
1. 기존 주택의 용적률이 재건축의 최대 계획 용적률 보다 작은 경우 재건축을 선택한다.
2. 재건축사업의 최대 계획가능용적률은 도시계획조례의 허용용적률보다 크거나 같아야 사업을 결정한다.
3. 소형주택 기부채납 적용시 초과하는 용적률의 50%로 임대주택을 건설한 후 총면적이 기존 주택 총면적보다 많아야 결정한다.
4. 재건축으로 인해 발생하는 개발이익과 소형임대주택공급 세대분을 제외한 나머지 증가분은 기존 주택의 면적 확대에 사용된다고 가정한다.
5. 전용면적 85㎡이하 주택에 분양가상한제 적용 시 기존주택의 가치에 1인당 추가부담금을 더한 값이 주변 같은 규모의 신축 아파트(5년 이내 신축) 매매가격의 상승분 보다 높게 형성되어야 결정한다.
6. 가정 1~5< 0인 경우, 수선형 리모델링을 선택한다고 가정한다.
2) 분양가상한제 적용
재건축사업 시 전용면적별 공급비율은 60㎡ 미만20%, 60㎡ 이상 85㎡이하 40%, 85㎡초과 40%비율로 공급한다고 가정했다.
분양가상한제는 85㎡이하 국민주택규모에 적용하므로 전체 공급규모 중에서 60%는 분양가상한제 적용주택이라고 가정하고 분양가상한제 적용 시 공급가격은 70%수준이라고 가정했다.
3) 선택확률 시나리오 설정
현재의 재건축‧리모델링의 법‧제도 요건 변화에 따라 지역별로 사업방식이 어떻게 결정되는지를 분석하고자 시나리오를 설정했다. 시나리오를 통한 시뮬레이션의 변화를 증축면적증가, 일반분양15%, 용적률 증가, 세대수 1/3 이내의 멀티홈, 소형주택 기부채납, 분양가상한제 적용 항목을 결합하여 scenario1~scenario2까지 2개의 유형을 구분하여 사업방식선택 변화를 추정했다.
분석대상 단지는 2013년을 기준으로 현재시점의 대상단지는 15년 전 준공된 1998년 이전 단지이며, 10년 후 변화 대상 단지는 2008년 이전에 준공된 단지를 기준으로 분석했다.
① Scenario 1 : 리모델링은 85㎡이하는 40%, 85㎡초과는 30%로 세대당 동일한 면적으로 증축하고 일반분양은 공급면적 110㎡인 동일규모로 15% 일반분양하며, 멀티홈은 기존 세대수의 1/3이내, 기존주택주거전용 면적의 합계의 1/3 범위내에서 리모델링하는 조건을 줬다.
재건축은 법정상한용적률을 적용하여 초과하는 용적률의 50%를 임대주택으로 건설하는 소형주택 기부채납의 조건과 이 두 조건에 분양가상한제를 적용할 경우와 적용하지 않을 경우로 구분했다.
②Scenario 2 : 리모델링은 Scenario 1과 동일한 조건이며, 재건축은 도시정비법 제30조의3에 의하여 초과하는 용적률의 30~50% 범위 내에서 임대주택건설에 관하여 규정하고 있으므로 초과하는 용적률의 30%를 임대주택으로 건설할 경우로 가정하고, 분양가상한제를 적용할 경우와 적용하지 않을 경우로 구분했다.
4) 사업선택 분석결과
①Scenario 1
강남지역은 1998년 이전에 준공된 단지 중 강남구와 서초구는 분양가상한제 적용 여부와 상관없이 재건축을 선택하는 비율이 높았고, 송파구는 분양가상한제를 적용한 경우에는 리모델링을, 적용하지 않은 경우에는 재건축을 선택할 비율이 높게 나타났다.
또, 10년 후에 강남구는 분양가상한제 적용여부와 상관없이 증축형리모델링을 선택하는 비율이 높게 나타났다. 서초구는 분양가상한제 적용여부와 상관없이 재건축을 선택하는 비율이 높았고, 송파구는 분양가상한제 적용한 경우 증축형 리모델링을 선택하는 비율이 높았고, 적용하지 않은 경우 재건축을 선택할 확률이 높게 나타났다.
강북지역에서 도봉구와 노원구는 현재 시점과 10년 후에 단지들 모두 분양가상한제 적용여부와 상관없이 사업성이 없는 것으로 나타나 수선형 리모델링을 선택할 비율이 높게 나타났다. 이는 강남지역과는 전혀 다른 모습을 보이고 있으며, 10년 후에 강남지역은 주거지가 변화되는 모습을 예상해 볼 수 있지만, 강북지역은 크게 변하지 않을 것으로 예상된다.
②Scenario 2
현재 시점에 사업대상 단지들은 강남지역과 강북지역 모두 분양가상한제 적용여부와 상관없이 재건축을 선택할 확률이 높게 나타났다. 10년 후에도 강남지역은 모두 분양가상한제 적용여부와 상관없이 재건축을 선택하는 비율이 높았던 반면, 강북지역은 사업성이 없어서 수선형을 선택할 확률이 높게 나타났는데 노원구는 분양가 상한제 적용여부에 따라 사업선택방식이 다르게 나타났다.
강북지역에서 노원구는 분양가상한제를 적용한 경우 수선형 리모델링을 선택하였지만, 분양가상한제를 적용하지 않은 경우에는 재건축을 선택하는 비율이 높았다.
10년후까지 주거지변화를 시뮬레이션 해 본 결과, 현재의 법·제도를 적용한 경우 분양가상한제는 사업방식 선택 시 강남지역에만 영향이 미치고 있고, 강북지역에 미치는 영향력은 미미한 것으로 나타났다. 결국 장기적으로 갈수록 분양가상한제는 사실상 주택시장에서는 의미가 없어졌기 때문에 지속적인 유지는 불필요하다고 판단된다.
5. 결론
정부는 주택의 고품질이 고분양가를 형성하여 부동산 시장의 왜곡이 발생하며, 시장의 불투명성이 증가하여 실수요자의 주택구매를 어렵게 하는 악순환구조를 방지하고자 분양가상한제를 도입했다. 시장의 실패를 전제로 정부가 개입한 것이다.
분양가상한제는 시장규제 중에서도 공급측면에 대한 규제이고, 가격 자체를 제한하는 1차적 규제로서 부동산 시장 과열기에 도입되었으나 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현 상황에도 적용할 수 있는 지에 대해서는 심도 있는 검토가 필요하다. 실제로 2007년 정부가 민간택지에 분양가상한제를 실시한 이후 규제의 영향과 존립에 대한 논의가 계속적으로 있었다.
현재 분양가상한제 폐지 관련 계류 법안의 논의는 택지 조성 방식과 주택규모 기준별 논의가 복합적으로 이루어지고 있다. 본 연구에서는 분양가상한제 존치 여부를 알아보기 위해 시장현황, 분양가 상한제 효과, 법적 타당성 등에 대해 살펴보았는데, 분석 결과 분양가 상한제는 존치보다는 폐지, 즉 주택시장을 시장 메커니즘에 맡겨 놓는 쪽에 무게가 실렸다. 그 이유를 요약 정리하면 다음과 같다.
첫째, 분양가 상한제는 거래 및 공급위축을 가져와 주거안정에 큰 도움이 되지 못하고 있다. 수익 감소에 따라 신규 건설업체의 주택시장 참여를 저해하고, 기존 건설업체의 주택공급 또한 감소시킴으로써 주택공급을 위축시키는 요인으로 작용하고 있기 때문이다.
특히, 주택공급량 감소는 장기적으로 주택가격을 상승시키는 요인이 되어 주택가격이 상승하여 주거안정 실패로 이어져 서민부담이 더욱 가중된다. 거래가 위축되면서 부채상환 등 자금이 필요한 유주택자도 거래동결로 경매처분을 당하거나 전세전환 등 주거수준이 하향 이동하는 등 중산층·서민 피해가 증가할 수 있다.
둘째, 주택 품질저하 우려 및 추가 시공 비용발생으로 입주자의 부담이 가중된다. 낮게 책정된 분양가를 충족시키기 위해 저품질의 생산자재를 사용할 가능성이 커짐에 따라 저품질의 주택 공급이 증가할 수 있다. 따라서, 부실시공, 추가적인 주택 수리 및 보수에 따른 사회적 비용을 야기할 수 있음을 간과해서는 안 된다. 주택품질 저하로 개별적인 시공을 해야 하므로 입주예정자 추가부담을 야기할 뿐만 아니라 주택수명 단축시켜 오히려 장기적으로 재건축 및 리모델링 수요가 증가할 수 있다.
셋째, 분양가격 인하로 신기술 적용이 미흡하다. 분양가상한제는 인위적으로 분양가격을 인하하도록 강요함으로써 다양한 품질의 주택을 다양한 가격으로 공급하는 것을 제한하고 있다. 층간소음·실내 공기질 등 주거환경을 개선할 수 있는 신기술 적용이 저조하고 특화상품 개발을 저하시켜 주택품질 하향 평준화를 초래하고, 기업의 투자심리 위축을 초래하게 된다.
또 규모와 유형, 설비, 입지 등에서 주택수요자들의 다양한 수요를 충족시킬 수 있는 고품질의 주택공급이 제한되고 사회적 효용의 극대화를 저해할 수 있다. 따라서 분양가상한제 운용 개선으로 정책 불확실성을 제거하여 정부정책 신뢰 회복 및 추가 가격하락의 우려를 해소할 필요가 있다.
상한제 폐지시 주택시장에 긍정적인 시그널로 작용하여 주택시장 회복을 위한 모멘텀으로 작용 기대해 볼 수 있다. 1~2인 가구 증가, 고령화 가속화 등 인구․가구구조 변화로 주택수요 패턴이 다양해짐에 따라 분양가 책정을 시장기능에 맡기는 정책적 고려가 필요하다.
가격수단을 이용한 행정규제는 거시경제의 영향을 크게 받는 주택가격을 직접적으로 제한하고 있어 문제의 원인과 처방에 혼란이 생길 수 있다. 분양가상한제는 신규주택의 적정가격 공급을 통한 국민 주거안정이라는 도입목적과 달리 정부의 주택가격 안정화 목표와는 상반되는 결과를 초래할 수 있다.
분양가상한제의 폐지는 경쟁적인 시장 환경의 조성을 통하여 경제의 효율성과 동태적 역동성을 높이는 현 정부의 규제개혁 목표와도 일치한다. 분양가상한제는 주택시장 안정화라는 목표 달성에 대한 효과성이 부족하고 많은 문제점을 내포하고 있어 그 실효성마저 떨어지므로 폐지되어야할 것이라 판단된다.