이정돈 위원장 / 은마아파트 재건축 추진위원회
지난 2007년 4월 20일 주택법이 개정되면서 아파트를 건설·공급하는 주체는 국가가 정한 분양가 상한가격 아래로만 아파트를 판매할 수 있다. 즉, 재건축조합 역시 일반 분양분 아파트를 사려는 사람이 많아도 팔릴 수 있는 가격 미만으로 팔아야 한다는 의미이다.
문제는, 이렇게 되면 재건축조합은 더 비싸게 팔 수 있었던 금액만큼 수익을 적게 얻게 되고, 이에 상응하여 조합원 부담금이 올라간다는 데 있다. 결국 아파트를 분양받는 사람에게는 경제적 이득이 생기지만, 아파트를 파는 조합의 조합원은 경제적 손실이 생기는 것이고, 이는 수요와 공급의 논리에 따라 시장에서 자연스럽게 가격이 결정되는 시장경제의 흐름에도 역행하게 된다.
만일 전시(戰時)라면 국가가 어떤 물건의 가격을 통제하는 것은 정당화될 수 있다. 또한 공공택지와 같이 공공부문에서 저렴한 택지를 조성하여 공급한다면 이에 상응하여 저렴한 주택을 건설·공급하게 할 수도 있다. 하지만 재건축사업의 경우 국가나 지방자치단체의 정책적 지원은커녕 각종 규제에 얽매여 있다.
우선 첫째로 법적 상한 용적률까지 아파트를 건설할 경우 전용면적 60㎡ 이하의 소형주택을 의무적으로 지어야 하고, 해당 소형주택은「임대주택법」에 따른 공공건설임대주택의 표준건축비로 공급해야 한다. 이 경우 부속 토지는 기부채납해야 한다. 땅은 공짜로 주어야 하고, 표준건축비는 2008년도에 국토교통부가 책정한 가격이다. 결국 헐값에 소형주택을 공공부문에 팔아야 하는 것이다.
둘째, 현재는 재건축사업의 경우에만 재건축부담금을 물리고 있다. 물론 현재 정부에서도 재건축부담금의 근거 법률인 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」을 폐지하고자 하고 있으나, 야당의 반대로 별다른 진척이 없다. 재건축사업도 재개발사업과 같이 공익사업이라고 하면서 재건축사업의 경우에만 부담금을 물리는 것은 형평에 반하는 만큼 야당의 반대는 마땅히 취소되어야 할 것이다.
셋째, 재개발사업의 경우 조합원이 분양받는 아파트에 대해서는 취득세를 내지 않는 것이 원칙인데, 재건축사업의 경우에는 조합원이 분양받는 아파트에 대해서도 취득세를 내도록 하고 있다. 하지만 조합원이 분양받는 아파트의 소유권은 행정처분인 관리처분계획에 따라 종전 아파트의 소유권이 변환되는 것에 불과하다. 결론적으로 조합원분 아파트에 대해서 취득세를 내는 것은 법리적으로 부당하고, 주택재개발사업과 비교해서도 형평에 맞지 않는다.
넷째, 도시정비법은 정비구역 안에 도로, 공원 등과 같은 정비기반시설을 설치하는 경우 그 사업비를 정비조합이 전적으로 부담하도록 하고 있다. 물론 이 경우 시장·군수가 주요 정비기반시설에 대해서는 그 건설에 소요되는 비용의 전부 또는 일부를 부담할 수 있다는 규정이 있다. 하지만 실제 지원이 이루어진 사례는 거의 없다.
다섯째, 정비기반시설의 설치와 관련하여 도시정비법은 재건축조합이 새로이 설치한 정비기반시설은 그 시설을 관리할 국가 또는 지방자치단체에 무상으로 귀속하되, 용도가 폐지되는 종전 정비기반시설은 새로이 설치한 정비기반시설의 설치비용에 상당하는 범위 안에서 재건축조합에 무상으로 양도하도록 되어 있다.
하지만 서울시의 경우 새로운 정비기반시설의 설치로 인하여 용적률 상향의 인센티브를 받은 경우, 용도가 폐지되는 종전 정비기반시설을 무상으로 양도하지 못하도록 하고 있다. 이는 용적률 상향이라는 인센티브가 부여되었더라도 도시정비법에 따라 용도가 폐지되는 종전 정비기반시설을 무상 양여해야 한다는 대법원 판례를 정면으로 거부하는 것이다.
더 나아가 이런 경우 서울시는 용도가 폐지되는 종전 정비기반시설을 억지로 유상 매수하도록 하면서 도로, 공원 등으로 이용되는 상태의 가격이 아닌 대지 가격으로 사도록 강제하고 있다. 이로 인하여 재건축사업의 사업성이 매우 나빠지는 사태가 발생하고 있다. 그렇다면 국·공유지 매각가격에도 상한제를 도입해야 마땅하다.
여섯째, 재건축사업의 경우 일반 주택건설업자가 아파트를 건설·공급하는 경우와 달리 주택의 규모별 건설 비율의 제한도 있다. 현행 도시정비법상 원칙적으로 재건축사업의 경우 국민주택규모의 주택이 건설하는 주택 전체 세대수의 60% 이하여야 한다.
또한 재건축사업의 경우 조합원이더라도 1세대 1주택 분양이 원칙이다. 조합원이 여러 채의 아파트를 갖고 있더라도 한 채만 분양받을 수 있다는 것이다. 아울러 주택재건축조합이 원하지 않더라도 행정청이 필요한 경우 사업시행인가 또는 관리처분계획의 인가시기를 조정할 수도 있다. 이렇게 되면 부동산 시장 변동에 따라 일반 분양의 적정 시기를 놓칠 수도 있다.
이처럼 재건축사업에 대해 공적 지원 대신 공적 규제만 있을 뿐인데도 분양가 상한제라는 또 다른 공적 규제를 적용하는 것은 말이 되지 않는다.
그러면 민간 주택건설업자가 공공택지를 분양받아 주택건설사업을 하는 경우와 재건축사업을 비교해 보자.
민간 주택건설업자는 공공택지를 조성원가 또는 감정가격으로 분양받아 빠른 시일 내에 아파트를 건설·공급할 수 있다. 하지만 재건축사업은 토지등소유자가 추진위원회를 구성하고 조합설립인가, 사업시행인가 및 관리처분계획 인가를 거쳐 조합원과 세입자가 이주해야 비로소 아파트를 건설·공급할 수 있다.
이처럼 사업기간이 긴만큼 주택재건축사업은 사업과 관련된 리스크가 매우 크고, 도중에 사업이 중단될 우려도 높다. 또한 추진위원회 및 조합 운영경비, 이주비 지원이자 등 일반 아파트 건설사업에서는 발생하지 않는 각종의 사업비가 필요하다. 결론적으로 일반 주택건설사업과 재건축사업은 그 성격이 현저히 달라서 분양가 상한제를 획일적으로 적용하는 것이 옳지 않다.
재건축사업은 조합원이 종전 아파트를 출자하고, 공사비 등을 투입하여 아파트를 새로이 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 아파트를 일반 분양하여 얻는 개발이익을 조합원의 종전 아파트 가격 비율대로 나눠 갖는 사업구조를 갖고 있다.
이 경우 개발이익에 가장 큰 영향을 끼치는 변수는 공사비 등 정비사업비와 일반 분양분 주택가격이라고 할 것이다. 그런데 정비사업비 절감에는 많은 제약이 있어, 일반 분양되는 아파트의 분양가 수준이 재건축사업의 사업성에 가장 큰 영향을 미친다.
결국 재건축사업에 대해서 분양가 상한제를 적용한다는 것은 재건축사업의 성공에 가장 중요한 핵심 요소인 일반 분양분 아파트 가격 결정권을 재건축조합이 실질적으로 행사하지 못한다는 의미이다. 이렇게 되면 재건축사업을 적기에 추진할 수 없는 문제가 야기된다.
우리나라 헌법은 모든 국민은 건강하고 쾌적한 환경에서 생활할 권리가 있다고 규정하고 있다. 이러한 헌법적 이념 위에 노후·불량한 아파트를 재건축하여 안전하고 양호한 주거환경 속에서 조합원들이 새로운 삶을 영위할 수 있도록 하는 것이 재건축사업이다. 재건축사업이 국민의 안전과 직결된 사업이라는 점을 명심해야 한다.
결론적으로 정부와 정치권은 재건축사업에 대한 규제를 혁파하고, 재건축사업이 활성화될 수 있도록 각종 행정적 지원을 다해야 한다. 특히 분양가 상한제는 시장경제에 반하는 제도로 재건축사업에는 적용해선 안 된다. 분양가 상한제는 즉시 폐지되어야 한다.