법무법인 윤강 허제량 대표변호사
길을 걷다 흔히 마주치는 ‘00지역주택조합사업’의 프로세스는 다음과 같다. ▲적당한 공동주택사업 부지를 발견한 부동산개발업자(이를 다른 말로 ‘업무대행사’라고도 한다)가 해당 지역의 부동산공인중개업자, 지주 등과 접촉한 뒤 ▲지역주택조합사업을 추진하기 위해 해당 부지 내 공동주택 개발사업에 적극 찬동하는 사람을 대표자로 내세우고 ▲시공사 등과 접촉해 분양 등 홍보를 하며 ▲조합가입 계약자들과 가입 계약을 체결해 사업비 등을 충당한다. 그리고 ▲사업부지를 확보해 사업계획승인을 받은 뒤 ▲가입 계약자들(조합원들)에게 그 투자에 따른 결과물(비교적 저렴한 가격의 조합원 아파트 분양)을 배분한다.
따라서 지역주택조합사업은 본질적으로 다수의 사람들이 참여하는 ‘공동 참여형 주택개발사업’이다. 즉, 지역주택조합 제도는 도시 및 주거환경정비법에 의한 재개발·재건축사업 등과 같은 지역 원주민 본위의 사업이 아니라, 개발을 목적으로 적당한 토지를 매입하고, 공동주택을 건축하기 위해 많은 사람들이 조합가입 계약을 통해 ‘공동사업’ 내지 ‘동업’의 형태를 갖춰 투자하는 ‘부동산개발사업’이며, 재개발·재건축사업보다 그 위험성이 훨씬 크다. 당연하지만, 관할관청에서도 위와 같은 자율적 공동주택 개발사업의 절차 진행을 특별히 돕는 것도 아니다. 도시재생 또는 주거환경 개선과 같은 공익적 목적이 희박하기 때문이다.
주택법 등 관련 법령에서도 지역주택조합사업의 시행과 관련해서는 최소한의 부분만을 규정하며, 지역주택조합사업은 실질적으로 자치적인 조합규약 등을 통해서 사업이 진행된다.
그럼에도 불구하고 수많은 지역주택조합원들 또는 그들을 대변하고자 하는 많은 사람들이 일반적인 재개발·재건축사업과 지역주택조합 제도를 혼동하는 오류를 범한다.
“분양 가입계약을 체결했더니 생각보다 분담금이 늘어서 사기를 당했다”고 주장하거나, “조합을 위시한 업무대행사 측의 허위‧과장 광고를 통해 계약금 등 손실을 입었다”는 주장 등을 반복한다.
그러나 위와 같은 주장들을 지역주택조합 제도의 본질을 제대로 이해하지 못한 것이다.
지역주택조합 제도 내에서 ‘조합가입 계약’을 체결한다는 것은, 일부 부동산개발업자(또는 업무대행사)가 발굴한 공동주택사업용 부지 내 공동주택 건설사업에 투자할 것, 그리고 주택개발사업에 따르는 각종 위험을 투자자로서 정당하게 분담하겠다는 의미다. 가입계약서에 뒤따라 요구되는 수많은 서약서, 각서는 이를 여러 차례 담보한다.
실제로 지역주택조합 가입 계약 체결자들은 지역주택조합사업이 실패함으로서 거주지를 잃거나, 생계를 유지할 수단을 잃는 것이 아니다. 그저 지역주택조합 가입 계약 체결을 위해 분담한 금원 일부를 회수할 수 없게 됨으로써 공동주택 개발사업에 따른 정당한 위험을 부담하는 것에 불과하다.
지역주택조합 제도는 서민들의 주택마련을 위해 도입된 제도임에는 분명하나, 조합 가입 계약 체결자들에게는 보다 정확한 정보 제공이 필요하다. “지역주택조합사업은 다수 참여형 공동주택 개발사업이며, 관련한 위험성은 마치 주식 또는 펀드에 투자하는 것과 별다를 바가 없다”고 말이다.
이를 ‘공동주택 개발사업’으로 이해하지 않고, 그저 재개발‧재건축과 마찬가지로 일정 분담금만 납입하면 곧바로 신축 아파트에 입주할 수 있을 것이라는 기대감을 갖는 가입계약 체결자가 너무나도 많다. 그들에게는 단순히 ‘업무대행사의 허위/과장광고는 주의해야 한다’거나, ‘지역주택조합은 대부분 실패하니 투자하지 말라’는 식의 조언보다 더욱 실질적인 조언이 필요하다.
지역주택조합은 소규모 자본으로 비교적 저렴한 가격에 자기 소유의 주택을 마련할 수 있는 좋은 기회를 제공하는 제도이지만, 여타의 사업과 마찬가지로 성공할 수도, 실패할 수도 있다. 따라서 지역주택조합사업이 실패할 경우 사업을 위해 지출한 각종 사업비와 관련한 책임 역시 위 사업에 참여한 가입계약 체결자들이 책임져야 하는 것이 마땅하다.
모든 투자와 사업진행에는 위험이 따르는 법인데, 지역주택조합 제도가 ‘공동참여형 부동산개발사업’이라는 점은 대중에게 잘 알려져 있지 않은 탓으로, 수많은 법적 분쟁이 발생한다. 일부 업무대행사 및 조합의 행태에 법적·윤리적 문제가 있는 것도 사실이지만, 그보다 더 중요한 것은 지역주택조합 제도는 본질적으로 위험부담이 따르는 ‘민간 개발사업’이라는 점을 대중들에게 잘 설명해야 한다는 점이다.