고재풍 교수 / 건국대학교 부동산대학원
1. 분양가상한제 폐지
발제자의 정비사업 활성화를 위해 분양가상한제를 폐지해야 한다는 논리를 요약하면 첫째, 거래 및 공급위축으로 주거안정성에 피해가 있고, 둘째 주택가격에 맞추는 품질의 획일화로 품질이 저하되며 아울러 추가시공비용 발생으로 입주자의 부담이 가중되고, 셋째 분양가격인하로 신기술 적용이 미흡해지는 논리를 제시하였다.
결론적으로 분양가 상한제는 도입취지가 부동산시장 과열기에 집 값 안정을 위한 것이었지만 현재의 부동산시장 여건인 미분양 속출, 신규 분양시장의 위축 재건축아파트의 매수세 부족 및 거래 분위기 위축, 집 값 상승의 여건부족 등으로 주택시장안정화에도 효과성이 부족하고 실효성이 없으므로 당연 폐지해야 한다는 의견을 제시하였다.
폐지 반대논리인 분양가상승으로 인한 집 값 상승으로 인해 무주택자의 내 집 마련이 어렵고, 부자들을 위한 법이라는 주장도 있지만, 사실 부동산 정책의 실효성은 시장이 근본적인 바탕이 된다. 시장에서 실효성이 없는 정책은 존치할 필요가 없다.
부동산정책이 시장에서 실효성이 없었던 사례는 많다. 노무현 정권 때의 재건축 억제정책에도 불구하고 오히려 2006년과 2007년에 부동산가격도 상승하고 거래도 활발하였지만, MB 정권 때인 2009년부터는 세계금융위기로 시작된 불경기 여파로 재건축 완화정책을 강력히 추진하고 있음에도 부동산가격이 하락하고 거래가 실종되는 침체기가 진행되고 있다.
이러한 어려운 시장상황에서 최대한 부동산규제를 완화하여 경기부양을 시도하고 있는 현실에서 분양가 상한제의 실효성은 당연히 상실되고 있다.
또한 재건축조합원의 입장에서 보면 사업자가 아닌 어찌 보면 일반분양자와 같은 새 주택을 장만하는 주택소비자의 관점에서 분양가상한제로 인해 조합원의 과도한 분담금 및 그에 따른 금융 부담으로 새 집 마련에 커다란 걸림돌이 되고 있다.
결론적으로 현재의 시장상황에서 볼 때 재건축 사업성을 악화시키고 조합원의 갈등을 유발시키는 분양가상한제는 조속히 폐지되어야 한다.
2. 재건축초과이익환수
재건축초과이익환수제는 재건축시장 과열로 재건축아파트가 주택시장 불안의 원인이 되고 있다는 판단 하에 토지에 부담하는 개발이익환수제를 재건축에 적용하여 재건축으로 발생하는 이익을 환수해 주택가격안정과 투기를 방지하고자 제정된 법이다.
이러한 재건축부담금제도야말로 철저히 시장논리로 접근해야한다. 분양가상한제와 마찬가지로 현시장상황인 재건축아파트의 매수세 부족 및 거래분위기 위축, 집 값 상승의 여건 부족 등으로 재건축수익성이 확보되지 않은 상태에서 실효성이 없는 재건축부담금제도는 분양가상한제와 더불어 조속히 폐지되어야한다.
재건축은 부동산 투기꾼들이 투기를 위해서 무분별하게 추진하는 것이 아니라 노후 불량주택의 소유자들이 주거환경개선과 토지의 효용을 극대화하기 위한 사회적 필요에 의해 추진되는 것이다.
또한 개발이익은 개발을 통한 이익이다. 그것은 이익이 실현 되었을 때, 즉 조합원이 소유한 아파트를 매도하여 현금화 되었을 때 비로소 개발이익이 발생하고 정해진다(이때 양도소득세를 과세한다). 재건축초과이익환수제는 매도를 하지 않고 계속 보유하여 이익이 현금화 되지 않았음에도 그 이익의 일부를 현금으로 납부해야 한다는 것이다. 이익이 현금화 되지 않고 있음에도 불구하고 이익이 현금화 되었을 것을 가정하여 미리 세금을 낸다는 것은 조세의 형평성에도 문제가 있다.
이 제도는 분양가 상한제 규제와 더불어 중복된 이중규제의 성격을 가지고 있다. 재건축부담금제도는 규제의 중복성과 목적성 부족, 다른 정비사업과의 형평성 부족 등의 문제로 현 시장상황에서 폐지하는 것이 적절하다.