서울고등법원 “고지의무 위반 분양회사 손해배상 책임있다”
서울고등법원은 최근 경기도 소재 주상복합건물 내 상가 분양자들이 “분양받은 상가 내에 설치된 기둥으로 인해 공간활용 제한 등의 손해를 입었다”며 분양회사를 상대로 제기한 소송(2021나2036470)에서 원고 패소를 판결한 1심 판결을 취소하고 원고 일부승소 판결을 내렸다. 분양회사가 관련 내용을 적극적으로 고지하지 않았다는 것이 그 이유다.
이를 구체적으로 살펴보면, 서울고등법원 제21민사부는 먼저 “부동산 거래에 있어 거래 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다”며 “그와 같은 고지의무의 대상이 되는 것은 직접적인 법령의 규정뿐 아니라 널리 계약상, 관습상 또는 조리상의 일반원칙에 의해서도 인정될 수 있고, 일단 고지의무의 대상이 되는 사실이라고 판단되는 경우 이미 알고 있는 자에 대해서는 고지할 의무가 별도로 인정될 여지가 없지만, 상대방에게 스스로 확인할 의무가 인정되거나 거래관행상 상대방이 당연히 알고 있을 것으로 예상되는 예외적인 경우가 아닌 한 실제 그 대상이 되는 사실을 알지 못했던 상대방에 대해서는 비록 알 수 있었음에도 알지 못한 과실이 있다 하더라도 그 점을 들어 추후 책임을 일부 제한할 여지가 있음은 별론으로 하고, 고지할 의무 자체를 면하게 된다고 할 수는 없다”고 설명했다.
이어 재판부는 ▲상당한 규모의 상가건물 내부에 기둥이 설치될 수 있음은 어느 정도 예상 가능하지만, 벽면이 기둥의 중심을 지나게 하는 등 그 침범 면적을 최소화하고 이웃한 상가간 침범 면적이 같거나 비슷하리라고 예상하는 것이 일반적인데, 원고들이 분양받은 이 사건 각 상가 내 기둥의 위치와 형태, 면적 및 인접 상가의 현황 등에 비춰보면, 거래관행상 원고들이 기둥의 존재나 크기 등에 대해 당연히 알고 있었을 것으로 보기 어려운 점 ▲분양자가 수분양자들에게 보여준 도면에 ‘□’ 표시가 있기는 하나, 해당 ‘□’ 표시가 기둥을 의미하는지 알 수 있을 만한 별도의 문구가 기재돼 있지 않고, 정확한 크기나 면적이 표시돼 있지도 않은 점 ▲기둥이 있는 상가와 없는 인접 상가의 평당 분양가가 동일한데, 분양자가 분양가를 정함에 있어 상가의 위치, 엘리베이터 등과의 접근성, 유동인구 등을 고려했을 뿐, 기둥의 존부나 위치, 크기 등은 반영하지 않은 점 ▲이 사건 각 상가 내 기둥으로 인한 공간 활용 및 동선 제한, 가시성 방해, 교환가치나 사용가치 감소 등에 비춰볼 때 원고들로서는 기둥의 존재나 크기 등을 알았더라면 적어도 이 사건 각 분양계약에서 정한 분양대금 등의 조건으로는 계약을 체결하지 않았을 것으로 보이는 점 ▲분양계약에 “타입이나 호실에 따라 내/외부 창호, 붙박이장, 주방가구 등의 크기, 구성, 형태, 기둥의 유무 및 크기 등은 달라질 수 있습니다”라는 기재가 있고 “위 유의사항 등에 대해 반드시 사전에 숙지하시기 바라며, 추후 미확인에 따른 이의를 제기할 수 없습니다”라는 기재가 있기는 하지만, 위 문구만으로는 수분양자들에게 스스로 기둥의 존재나 크기 등을 확인할 의무가 있다고 인정하기 어렵고, 설령 원고들에게 기둥의 존재나 크기 등을 확인하지 않은 과실이 있다고 하더라도 이러한 사정만으로 피고가 고지의무 자체를 면하게 된다거나 그 의무위반으로 인한 손해배상책임 등을 면하게 된다고 볼 수는 없는 점 등을 지적하고 “이를 종합해보면, 피고는 원고들에게 이 사건 각 점포 내 기둥의 존재, 위치, 크기 등에 대해 고지할 의무가 있음에도 이를 이행하지 않았다고 봄이 타당하고, 따라서 피고는 그로 인해 원고들이 입은 손해를 배상할 책임이 있다”고 판시했다.