<2015 국감 이모저모>② 한국감정원 ‘뭇매’

주택시장 전망치 빗나가고 공동주택 공시가격 불만도↑

한국감정원이 국정감사에서 뭇매를 맞았다. 가장 많이 문제로 제기된 것은 주택시장 동향 및 전망과 관련된 부분이다.

먼저, 새누리당 김희국 의원(대구 중남구)이 한국감정원으로부터 제출받은 ‘2013년 이후 주택시장 동향 및 전망 보고서’에 따르면, 감정원의 2014년 매매, 전세, 월세전망치는 모두 빗나갔다.

2014년 매매의 경우 감정원은 0.9% 상승을 전망했으나 실제는 1.7% 증가(오차 0.8%p)했고, 전세는 3.2 증가로 전망했지만 실제로는 3.4%까지 증가해 0.2%p의 오차를 보였다. 월세 또한 감정원 전망치는 0.2% 상승이었으나 실제로는 오히려 1.7%(8개 도시 한정) 감소해 큰 격차를 보였다.

올해 전망치 역시 마찬가지다. 감정원은 올해 매매 2.3% 증가를 전망했으나 상반기 현재 1.8%에 그치고 있고(오차 0.5%p), 전세 또한 2.2% 증가를 전망했지만 2.6%(오차 0.4%p) 가량 증가했다. 주택거래량 전망은 8% 증가였으나 실제 상반기 동안 29%(오차 21%p)나 증가했다.

<2014-2015년간 한국감정원 주택시장 전망치 및 실제(단위:%)>

* 2014년 월세 실제지표는 8개 도시 한정 현황
* 2015년 7월 감정원은 2015년 전망치를 매매 2.9, 전세 4.9, 거래량 19%로 정정

김희국 의원은 “(감정원은) 특히 2015년 상반기 이후 구체적인 해명이나 근거도 없이 슬그머니 하반기 전망에서 년 초와 다른 전망치를 제시했다”며 “부동산 시장 전망은 심리, 정책, 사건 및 사고 등 다양한 변수가 영향을 미치는 만큼 정확한 분석이 쉽지 않은 것이 사실이지만, 국민의 입장에서 주택통계는 주거문제를 가늠하는 중요한 지표임을 감안해 주택통계전담 기관으로서 엄밀성과 정확성의 추구에 더욱 만전을 기해야 한다”고 강조했다.

주택동향조사의 허점에 대한 지적도 이어졌다. 주간 아파트 가격 동향조사 및 월세가격동향 조사에 대한 문제 제기다.

새정치민주연합 김상희 의원(경기 부천시 소사구)은 “지난해 국정감사에서 많은 의원들이 ‘주간 아파트 가격 동향조사’의 경우 표본수가 0.07%에 불과하고, 실거래가가 아닌 호가 위주의 통계인 점을 지적하고, 국회 예결위에서도 총 사업비를 50억원에서 39억원으로 감액한 바도 있다”며 “이에 감정원은 지난 5월 신뢰성 개선을 위한 연구용역을 실시했는데 표본 수가 겨우 0.01% (772개) 늘어난 것 외에 별다른 변화가 없다. 여전히 부동산 중개업소가 호가 중심의 통계를 보고하도록 돼있는 것도 문제”라고 지적했다.

<월세통계 개편에 따른 표본 변화 현황(단위 : 호)>

이어 김 의원은 “감정원은 기존 8개 시도의 3000가구에 불과한 월세가격동향 조사의 표본 수를 17개 시도의 2만5260가구로 확대 개편했으나, 확대된 표본 대다수가 아파트로 아파트 비중은 60%로 확대됐고 연립과 단독주택은 40% 이하로 줄어들었다. 이는 단독 및 다가구 주택의 월세비중이 2년 전보다 5.2% 늘어난 53.2%에 달하고 있는 현 상황과 반대되는 통계표본”이라며 “주택 임대차 시장이 전세에서 월세로 대거 전환되는 상황에서 월세통계를 보강한 것은 적절한 조치로 보이지만, 오히려 실제 현상을 왜곡한 통계로 시장에 혼선을 줄 우려도 있다”고 주장했다.

또한 새정치민주연합 이미경(서울 은평구갑) 의원은 감정원의 월세표본 확대를 두고 “국민들을 눈속임하기 위한 꼼수”라고 지적했다. 감정원이 발표한 월세통계 표본 2만5260호에는 기존 전세 표본도 포함돼 있다는 것.

<월세통계 표본 확대 전․후>

(출처:한국감정원, 2015.07.30.일자 국토부 보도자료)

이미경 의원은 “확대 전의 전세 표본 2만45호와 월세 표본 3000호를 합하면 약 2만3000호로, 현재 2만5260호와 별 차이가 없다. ‘월세표본이 대폭 확대됐다’는 감정원의 표현은 어불성설”이라며 “현재 감정원은 ‘새로운 통계기법으로 많은 표본 수 없이도 효과적으로 시장을 반영할 수 있고, 조금 더 정확한 전월세전환율도 구할 수 있다’고 주장하고 있다. 그렇다면 당초 국토부가 ‘월세는 주택유형(오피스텔, 원룸, 다세대 등), 가격대, 지역별로 상이해 세분화해야 하고, 이에는 표본 증대가 절대적으로 필요하다’고 주장하면서 34억원을 증액해달라고 한 사실은 무엇인가? 보다 정확한 시장 반영을 위해서는 통계 기법 개발도 중요하지만, 많은 표본 확보가 무엇보다 중요하다. 더 이상 눈속임 하지 말고, 표본 확대에 힘써야 한다”고 강조했다.

한편, 한국감정원이 수행하는 공동주택 공시가격에 대한 이의신청도 해마다 증가하고 있는 것으로 나타났다. 새누리당 김태원 의원(경기 고양시 덕양을)이 감정원으로부터 제출받은 자료에 따르면, 지난 2011년부터 현재까지 감정원이 수행한 공동주택 가격공시에 대한 이의신청은 6,656건에 달한다. 이중 1966건(29.5%)이 조정됐으며, 총 가격조정금액은 527억8800만원이다.

연도별 이의신청 건수를 살펴보면 ▲2011년 1,472건 ▲2012년 1,223건 ▲2013년 1,585건 ▲2014년 2,060건으로 매년 증가하고 있다. 올해 들어서는 8월 현재 316건으로 예년에 비해 줄었다.

공동주택 유형별로는 아파트가 5184건(77.9%)로 가장 많았으며 다세대 802건(12.0%), 연립 670건(10.1%)이 뒤를 이었고, 지역별로는 서울이 1670건(25.1%)으로 가장 많았으며 부산 1499건(22.5%), 충남(21.7%), 경기 1,281건(19.2%) 순이다.

김태원 의원은 “재산세와 종합부동산세, 취득ㆍ등록세, 양도소득세 및 상속세 등 거의 모든 부동산 관련 세금의 기준이 되는 공시가격에 대한 이의신청이 한해 평균 1500건 이상 접수되고 조정되는 것은 문제”라고 지적하며 “표준주택 범위를 넓히는 등의 방법으로 공시가격 발표에 대한 객관성과 신뢰성을 높여야한다”고 말했다.