법제처 “수용‧사용권만 인정 … 매도청구권 없다”
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제27조(재개발사업‧재건축사업의 지정개발자) 제1항 제1호에서는 시장‧군수 등이 천재지변 등 불가피한 사유로 긴급하게 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정하는 때에는 지정개발자를 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행하게 할 수 있다고 규정하고 있다.
또한 도시정비법은 제63조(토지 등의 수용 또는 사용)를 통해 “사업시행자는 정비구역에서 정비사업(재건축사업의 경우 도시정비법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정)을 시행하기 위해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법) 제3조에 따른 토지‧물건 또는 그 밖의 권리를 취득하거나 사용할 수 있다”고 규정하고 있는 한편, 제64조(재건축사업에서의 매도청구) 제4항에서 “재건축사업의 시행자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않은 토지등소유자 등에게 건축물 또는 토지의 소유권과 그 밖의 권리를 매도할 것을 청구할 수 있다”고 규정하고 있다.
그렇다면, 도시정비법 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 경우 그 사업시행자에게 매도청구권도 함께 인정될까?
이와 관련해 최근 법제처는 “이 경우 해당 사업자에게는 매도청구권이 인정되지 않는다”는 유권해석을 내렸다.
이를 구체적으로 살펴보면, 해당 사안과 관련해 법제처는 먼저 “도시정비법 제2조 제2호에서는 정비사업을 주거환경개선사업(가목), 재개발사업(나목), 재건축사업(다목)으로 구분해 규정하고 있는데, 같은 법 제63조에서는 정비사업의 시행자로 하여금 정비구역의 토지‧물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있도록 하면서, 수용‧사용할 수 있는 정비사업의 범위와 관련해 재건축사업의 경우에는 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 사업으로 한정해 수용‧사용권을 그 사업시행자에게 부여하고 있고, 같은 법 제64조 제4항에서는 재건축사업의 사업시행자는 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의하지 않는 토지등소유자 등에게 건축물의 소유권 등을 매도할 것을 청구할 수 있다고 규정하고 있다”면서 “재건축사업 외 정비사업의 사업시행자에 대해서는 원칙적으로 수용‧사용권만을, 재건축사업의 사업시행자에 대해서는 원칙적으로 매도청구권만을 각각 인정하는 것이 도시정비법의 체계”라고 설명했다.
이어 법제처는 “이와 같이 도시정비법에서 정비사업의 유형에 따라 그 사업시행자에게 수용‧사용권 또는 매도청구권을 구분해 인정한 것은 정비사업 중 ▲주거환경개선사업 및 재개발사업은 도로‧상하수도 등 정비기반시설이 열악하고 노후‧불량 건축물이 밀집한 지역 등에서 정비기반시설과 공동이용시설의 확충 등을 통해 주거환경을 개선하거나 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업(제2조 제2호 가목 및 나목)인데 비해 ▲재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역에서 노후‧불량 공동주택의 주거환경을 개선하기 위한 사업(제2조 제2호 다목)으로서, 사업의 목적‧내용 및 대상 지역 등을 비교할 때 후자는 전자에 비해 공공성이 약하다고 볼 수 있는 바, 공공성이 큰 주거환경개선사업과 재개발사업에 대해서는 같은 법 제63조에서 사업시행자에게 정비사업의 시행에 필요한 토지‧물건 또는 그 밖의 권리를 수용‧사용할 수 있는 권한을 부여하고, 상대적으로 공공성이 약한 재건축사업에 대해서는 같은 법 제64조에서 재건축사업에 동의하지 않는 자에 대해 수용‧사용권보다 완화된 형태인 매도청구권을 부여하려는 입법의도가 반영된 것으로 볼 수 있다”고 말했다.
또한 법제처는 “이와 같은 도시정비법의 체계에도 불구하고 도시정비법 제63조에서 같은 법 제26조 제1항 제1호 및 제27조 제1항 제1호에 해당하는 재건축사업의 사업시행자에게 예외적으로 수용‧사용권을 부여한 것은 천재지변, 재난 등 주민의 안전상 위급한 상황이 발생하는 경우에는 그 사업의 시급성 및 필요성에 비춰 주거환경개선사업 및 재개발사업에 준하는 공공성을 입법적으로 인정한 것이라고 봐야 하므로, 이 경우 주거환경개선사업 및 재개발사업을 시행하는 것과 동일하게 그 사업시행자에게 수용‧사용권만 인정된다고 보는 것이 타당하다”며 “이와 함께 소유권의 취득 및 명도 절차는 법률이 아닌 개별적인 매도청구소송 및 명도소송이라는 법원의 판결에 의해 이뤄지는 만큼 안전상 급박한 사유로 긴급히 추진해야 하는 재건축사업의 경우 사업시행자의 매도청구에 의해서는 그 사업 목적을 달성하기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려해야 한다”고 밝혔다.