HUG, 고분양가 심사제도 일부 개선

인근시세 산정기준 개선 및 자재비 가산제도 도입 등

정부가 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’을 확정‧발표하며 언급했던 ‘고분양가 심사제도 개선’에 대한 구체적인 그림이 나왔다.

주택도시보증공사(HUG)는 “그간 현장의 건의 사항을 반영하고, 안정적 주택공급환경을 조성하기 위해 고분양가 심사제도를 일부 개선해 7월 1일 시행했다”고 밝혔다.

고분양가 심사제도는 주택분양보증 심사업무의 일환으로 “분양보증 발급 후 입주 시점에 고분양가 등으로 다수의 사업장에서 미입주 사태가 발생할 수 있다”는 우려에 따라 사전에 적정한 분양가를 설정, 보증리스크에 선제적으로 대응하기 위해 마련된 리스크 관리 방안이다.

HUG 관계자는 “2016년 고분양가 심사제도 도입 이후 분양보증 리스크가 적정수준으로 관리되고 적정가격 수준의 주택공급으로 주택시장 안정에 기여하고 있으며, 특히 지난해 2차례 제도개선을 통해 고분양가 심사제도가 긍정적으로 개선된 것으로 평가하고 있다”면서도 “그러나 최근 원자재값 상승 등 사업 여건의 변화에 따른 공급 지연을 방지하고, 추가적인 현장의 개선 요구를 반영하기 위해 이번 제도개선을 실시하게 됐다”고 밝혔다.

이번 제도개선에는 ▲인근시세 산정기준 개선 ▲자재비 가산제도 도입으로 심사기준 합리화 ▲일부 심사절차 간소화 ▲고분양가 심사평점표 세부 기준 전체 공개 ▲이의신청을 통해 일부 심사정보 공개 등의 내용이 포함됐다. 구체적인 개선 사항은 다음과 같다.

- 인근시세 산정기준 개선 : 인근시세 산정 시, 준공 후 20년 이내 사업장을 일괄 선정하던 것에서, 준공 후 10년 이내 사업장을 우선 선정하는 것으로 개선했다. 준공시점 기준 이외에 다른 요건은 기존과 동일하게 적용된다.

- 자재비 가산제도 도입 : 최근 원자재값 급등 등 급격한 시장환경 변화로 인한 주택공급의 지연을 최소화하기 위해 자재비 가산제도를 신설했다. 또한, 분양보증 시점 분양가상한제 최신 기본형 건축비 상승률이 최근 3년간 기본형 건축비 평균 상승률보다 높은 경우에는 심사상한에 일정 금액을 가산한다. 이번 제도 시행부터 다음 정기고시까지의 가산비율은 0.32%를 적용한다.

- 심사 절차 간소화 : 정비사업장의 경우 정비사업비대출보증 발급 시와 분양보증 발급 시 2회 고분양가 심사하던 것을, 분양보증 발급 시 1회만 심사하는 것으로 절차를 간소화했다. 정비사업보증발급 기간을 단축, 정비사업의 추진 속도를 제고하기 위한 조치다.

- 심사기준 등 공개 확대 : 주택사업자의 예측가능성을 제고하기 위해 심사평점표의 세부 산정기준 및 각 항목에 따른 배점 기준을 전체 공개한다.

- 이의신청 절차 신설 : 심사 결과의 수용성을 제고하기 위해 심사 결과에 대한 검토･확인 절차를 마련했다. 이의신청에 따른 분양 지연 등을 방지하기 위해 특정 요건(심사가격 통보 후 7일 이내, 인근시세 대비 70% 이하인 경우)에 해당하는 경우만 신청을 접수한다.

HUG 권형택 사장은 “이번 제도개선은 현장의 목소리를 반영하는 데 중점을 뒀다”며 “개선된 제도가 급격한 사업환경 변화에 따른 시장 충격을 완화하고 안정적 주택공급 환경을 조성해 국민의 주거복지 증진에 기여할 것으로 기대된다”고 밝혔다.

※ 고분양가 심사규정 주요 개선 내용

한편, 국토교통부는 ‘분양가 제도 운영 합리화 방안’의 후속조치로 ‘공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙’ 개정안과 ‘정비사업 등 필수 발생비용 산정기준’ 제정안에 대한 입법예고 및 행정예고를 7월 11일까지 진행했다.

이번 개정안과 제정안은 앞서 발표한 분양가 제도 운영 합리화 방안 중 분양가 상한제 관련 개선사항을 담고 있으며, 주요 내용은 다음과 같다.

◇ 정비사업 필수 비용 반영(개정·제정안)

도심 등에서 추진되는 정비사업은 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 소요되지만, 그간 분양가 산정 시에는 반영되지 않아 불합리한 측면이 있었다.

이에 정비사업 등 추진과정에서 필수적으로 발생하는 주거이전비, 이사비, 영업 손실보상비, 명도소송비, 이주비 금융비, 총회 등 필수 소요 경비를 공공택지 외의 택지에 적용되는 택지 가산비에 추가한다.

구체적인 비용 산정 기준은 국토부 고시인 ‘정비사업 등 필수 발생비용 산정기준’을 제정해 정할 계획이다.

◇ 기본형건축비 조정 요건 추가(개정안)

기본형건축비는 매년 3·9월 정기 고시 외에도 자재값 급등 시 비정기 조정할 수 있는 제도가 있었으나, 엄격한 요건 등으로 최근 공급망 차질에 따른 자재값 상승분을 반영하는 데에는 한계가 있었다.

이에 자재비 급등분이 분양가에 보다 적기 반영될 수 있도록 현행 비정기 조정 대상이 되는 주요 자재 중 PHC 파일, 동관을 최근 기본형건축비 중 차지하는 비중이 큰 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집으로 교체·추가한다.

이와 함께 단일품목 15% 상승시 외에도 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우, 또는 하위 3개 자재(창호유리·강화합판 마루·알루미늄 거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기 고시 3개월 내라도 비정기 조정할 수 있는 요건도 추가로 마련한다.

이번 개정·제정안은 법제처 심사 등을 거쳐 7월 중순부터 시행될 예정이다.