“신뢰를 바탕으로 조합 이익 극대화 돕는 동반자 될 것”
정비사업은 ‘도시 및 주거환경정비법’에 정해진 절차에 따라 진행되는데, 주요 절차마다 토지등소유자의 ‘동의’를 구해야 한다. 절차에 어긋나서도 안 되고, 동의가 미비해서도 안 된다.
한편, 토지등소유자가 동의하는 기본적인 동력은 ‘분담금’이다. 노후․불량주택을 철거하고 그 대지 위에 신규 아파트를 공급하는 것이 정비사업이니, 당연히 비용이 발생할 수밖에 없다. 적은 비용, 감내할 수 있는 비용이 전제되지 않는다면 정비사업은 시작조차 어렵다. ‘비용분담에 관한 사항’이 정비사업의 기본 전제조건이 포함된 것도 이 때문이다.
랜드엔지니어링(주)은 철저한 사전조사에 기초환 정확한 사업성 분석을 통해 조합원들이 가장 궁금해 하는 개별 분담금의 개략적인 금액을 산출하고, 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 돕는 전문가 집단이다. 랜드엔지니어링(주)의 정비사업 부문을 이끌고 있는 신병기 부사장 만나 보았다. 신병기 부사장은 감정평가사로서 서울시 갈등조종관, 서울시 추정분담금검증위원, 한국부동산원 재건축부담금 배정자문위원 등을 역임한 바 있다.
- 랜드엔지니어링(주)는 어떤 회사인가?
랜드엔지니어링(주)는 2007년 법인전환 후 정비사업의 사업수지분석, 국공유지 관련 일체, 임대주택 관련 일체와 친환경인증, 상가PM 등을 주요 업무로 수행하면서 지난 15년간 꾸준히 성장해왔다.
구체적으로, 국공유지 관련 업무로는 국공유지 무상양수양도를 위한 공사비 적산과 협의뿐만 아니라 유상매입업무와 기반시설 보조금신청업무까지 연관된 업무 일체를 처리함으로써 처리기간이 단축되는 것은 물론 조합이익을 극대화 시킬 수 있는 시너지를 발휘하도록 하고 있다.
임대주택 관련 업무는 재개발 임대주택과 재건축 소형주택 등을 SH나 LH에 매각하는 매각대금, 가산비 등을 산정하는 것은 기본이고, 해당지역에서 민간임대사업자에게 포괄 양수하는 업무까지 처리함으로써 조합의 수익에 큰 도움을 주고 있다고 자부한다.
상가PM은 재건축․재개발에서 상가소유자와 주택소유자간의 이해충돌을 조정하고 합의점을 이끄는 중간자 역할을 함으로써 주택 소유자쪽에 주안점을 둘 수밖에 없는 정비사업자가 채워주지 못하는 부분을 채워주려 노력하고 있다. 이런 노력이 결국은 사업을 빨리 진행할 수 있게 하기 때문에 상가나 주택 소유자 모두가 윈-윈 하는 결과로 돌아오게 된다.
이외에도 사업초기 설계와 친환경부분을 공유함으로써 가장 효율적인 설계를 유도할 수 있도록 하고 있으며, 사업초기 추진위나 준비위 단계에서 사업수지분석업무 및 설명회 등을 통해 조합설립이 신속하게 이뤄질 수 있도록 하는 등 정비사업의 원활한 추진에 힘을 보태고 있다.
- 기본적이면서도 중요한 역할을 수행하고 있는데, 랜드엔지니어링만의 강점이 있다면?
전문인력과 다양한 현장경험이 랜드엔지니어링의 강점이다. 감정평가사와 기술사 및 해당분야 박사학위 소지자 등 전문적인 지식을 바탕으로 한 인력들이 랜드엔지니어링에서만 10년 이상 함께 노하우를 쌓아왔다. 풍부한 경험과 노하우를 가진 전문가들이 참여하는 현장에 애정과 열의를 가지고 임하다보니 한번 계약한 현장은 중간에 단절 없이 꾸준하게 전문적인 서비스를 제공할 수 있었다. 전문가 집단이 제공하는 전문적인 서비스가 바로 랜드엔지니어링이 업계 최고의 실적을 쌓을 수 있는 원동력이자 정비사업 추진위원회나 조합으로부터 신뢰받는 기업이 될 수 있는 힘이다.
- 정비사업 수주 또는 사업진행 시 가장 염두에 두는 것은?
첫째도 둘째도 ‘조합이익 극대화’다. 랜드엔지니어링이 수행하고 있는 주된 업무는 정비사업 진행과정에서 ‘필수적’인 업무이면서도 ‘선택적’인 업무다. 즉, 조합이 이 업무를 랜드엔지니어링에 맡기지 않는다고 하더라도 조합설립 인가나 사업시행 인가를 받는데 문제가 없을 수 있다.
그러나, 하지 않으면 추가 가산비나 보조금 무상매입 등을 받지 못하는 등 조합에 큰 손실이 발생할 가능성도 그만큼 높아진다. ‘선택’을 ‘필수’로 바꿈으로써 조합이 놓치기 쉬운 이익을 끝까지 최대치로 찾아 주는 것, 그것이 우리 랜드엔지니어링의 핵심 목표이다.
- 현장에서 사업을 진행하면서 겪는 어려움이나 특별히 생각나는 에피소드가 있다면?
랜드엔지니링의 사업분야가 정비사업의 필수업무가 아니다보니까 일선 조합이나 추진위원회가 시기를 놓치고 뒤늦게 후회를 하는 경우가 많다. 최근 서울 용산구의 모 구역에서는 우리가 업무를 진행하던 중 집행부가 교체됐는데, 비용절감을 이유로 국공유지업무를 정비회사가 하도록 변경해 어쩔 수 없이 업무를 중단해야 했다. 문제는 결론적으로 유상매입국공유지 총액이 300억원 이상 증가했다는 것이다. 증가된 금액은 고스란히 조합원이 부담하게 됐는데, 이런 상황을 보면서 안타까운 심정을 금할 수 없었다.
보람을 느낀 경우도 많다. 일례로 7~8년 전 구로구의 한 구역은 분명히 무상양여를 받을 수 있는 도로로 보이는데 고시자체가 없어서 약 90억원 정도를 들여서 유상으로 매입해야 하는 상황이었다. 조합이나 정비회사에서도 포기를 한 상태였는데, 이를 우리가 약 2개월에 걸쳐 구로구청 담당부서와 자료실을 뒤지고, 그것도 안 돼 영등포구청을 뒤지고, 거기에도 없어 구 시흥군(지금의 시흥시청)의 폐쇄공부까지 샅샅이 찾아본 결과, 결국 1960년 초반의 고시문을 찾아내 조합에 무상으로 귀속시킨 일도 있다.
일이 순조롭게 잘 진행돼 조합에 이익이 갈 때는 당연한 것으로 여기지만 거기에는 늘 준비되고 끈질긴 노력이 같이 해야만 한다. 정비사업에는 우리처럼 눈에 보이지 않는 곳에서도 철두철미하게 노력하는 업체들이 ‘파트너’로 존재하고 있다는 것을 조합원들이 알아줬으면 한다.
- 정비사업 관련 법․제도 등의 개선이 필요하다고 느끼는 부분이 있다면?
최근 성동구의 모 구역에서 실제로 있었던 일이다. 조합이 기반시설을 초과 기부채납하고 그로 인해 보조금을 받을 때 어린이공원과 소공원뿐만 아니라 공공성이 더 큰 근린공원도 인정을 해줘야 하는데, 현행 서울시 도시정비조례에서는 이 부분을 좁게 해석하고 있다. 그 결과 작은 어린이 공원의 공사비는 일부 보조금으로 보전 받는데 큰 근린공원의 공사비는 보조금 지급이 안 되고 있다. 아주 불합리한 부분이다. 서울시에 찾아가 담당팀장과 시의원 등을 상대로 개선요구를 했는데 결국 개선되지 못했다. 정책이 현장을 반영하지 못하고 있다는 점에서 아주 씁쓸했다.
또, 재건축초과이익 환수에 관한 법률이 개정돼 이제는 매년 1월말까지 재건축부담금예정액을 조합원들에게 통보해야 한다. 개정취지에는 공감하지만, 부담금예정액 심사에 소요되는 기간이 약 3개월 이상 소요되는 것을 감안한다면 1월말 통보가 아니라 5월말까지 통보하는 것으로 바뀌어야만 업무가 절차적으로 순조롭다. 1월말 통보를 하려면 보고서를 11월말까지 만들어야 하는데, 이때는 해당년도 사업비 집계도 이뤄지지 않기 때문이다. 하루라도 빨리 개정됐으면 한다.
- 정비사업 관련 분야에서 활동하게 된 계기가 있다면?
감정평가사로서 1999년부터 재개발․재건축 업무를 많이 수행했었다. 이 업무를 수행하다보니 처리가 어중간한 업무들이 존재하는걸 알게 됐고, 감정평가사의 전문지식과 엔지니어링적인 접근방법이 결합하면 더 좋은 성과를 낼 수 있다고 판단해 이 분야를 특화시키게 됐다.
- 한국도시정비협회 자문위원으로도 활동하고 있는데?
한국도시정비협회는 도시정비분야의 법정단체이자 업무적으로 확고한 협회다. 당연히 정비사업의 처음부터 끝까지의 모든 업무를 관통하는 실력, 그에 걸맞은 전문성을 갖추고 있어야 한다. 다만 협회가 이를 위한 전문인력을 보유하는 것이 현실적으로 어렵기 때문에 전문가들로 구성된 ‘자문위원단’을 운영하고 있는 것으로 안다. 다행히 협회가 우리 랜드엔지니어링을 해당 업무영역에서 최고라 판단해 자문위원 참여를 요청해주셨기에 기쁜 마음으로 활동하게 됐다.
- 정비사업과 관련한 앞으로의 계획은?
기존 정비사업 부문의 업무에서 쌓아온 신뢰를 바탕으로 믿을 수 있는 업체의 대명사가 되겠다고 항상 다짐한다. 조합이나 정비회사, 설계업체, 신탁사, 시공사 등이 함께 하고 싶은 동반협력사로서의 역할을 완벽하게 수행하는 것이 유일한 계획이다.