법무사법인 기린 전연규 대표법무사
▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮
도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 국회에서 한 달에 서너 번 발의되곤 하는 법률 개정안 중에서도 으뜸이다.
지난 6월에도 어김없이 도시정비법 개정안이 입법발의 됐는데, 6월 9일 태영호 의원 대표발의안과 6월 14일 하영제 의원 대표발의안이 그것이다.
◆ 6월 9일 태영호 의원 대표발의 개정안 관련
재건축․재개발사업에서 공급받는 ‘1+1주택’의 경우 ‘60㎡ 이하의 +1주택’은 3년간 전매제한을 받는다. 팔지도 못하면서 다주택자로 중과세의 대상이라서 서초구, 강남구 재건축사업장에서 공분을 샀다.
더욱이 경과조치도 없자 대다수가 1+1을 철회하고 똘똘한 대형 1채만 공급받기 위해 사업시행계획을 변경하고 재분양을 신청하고 있다. 이러한 현상은 재개발사업장도 예외가 아니다.
| 재건축조합원이 취득하는 1+1 주택의 지방세 등(서울시 세무과 2020.9.22.) Q. 도시정비법 제76조 제1항 제7호 다목에 의해 재건축 조합원이 취득하는 1+1 주택의 지방세(취득세, 재산세), 종부세, 양도세 등은? A. 재건축 조합원이 도시정비법에 의한 관리처분계획에 따라 취득(취득일 : 준공인가일)하는 각각(1+1)의 주택은 지방세법 제11조 제1항 제3호에 의거, 원시취득에 해당하는 2.8%(농어촌특별세 및 지방교육세 별도)의 취득세율을 적용해 취득일로부터 60일 이내에 주택이 소재하는 자치구청 세무과에 취득세의 과세표준과 세액 등을 신고하고 납부해야 할 것으로 사료됩니다(지방세법 제20조). 한편, 재건축 준공인가로 1+1주택을 취득한 이후에도 각각의 주택에 대해 재산세가 부과되는 것(연세액의 절반은 7월, 나머지 절반은 9월에 부과됨)이며, 주택의 재산세에 대한 과세표준은 지방세법 제110조 제1항 제2호 및 같은 법 시행령 제109조 제2호를, 세율은 지방세법 제111조 제1항 제3호 나목을 참고하기 바랍니다. 또한 종부세나 양도세는 소관기관(국세청)에 문의하시기 바랍니다. |
심지어는 또 한 번의 사업시행계획 변경 및 3차 분양신청까지 이어져 사업자체가 지체됨에 따라 공급확대를 외치던 전 정부는 그야말로 답이 없었다. 일반분양도 커다란 차질을 맞았던 것은 불 보듯 뻔했다.
| 3차 분양신청이 가능한지(서울시 서초구 주거개선과 2022.5.16.) Q. 서초구 신반포 재건축조합은 2017년 10월 사업시행계획 인가 후 조합원 분양신청을 받아 2018년 12월 관리처분인가를 받았음. 이후 2021년 8월 사업시행 변경인가에 따라 2차 2021년 12월 조합원 분양신청을 새로 받은 바 있으며, 변경되는 조합원 분양 계획(안)을 2022년 말 관리처분계획 변경을 통해 결정할 계획임. 그러나 분양신청자 중 희망평형 배정이 안 되는 일부분 조합원을 위해 세대수 및 주택 규모 변경을 수반하는 건축계획 변경을 통해 3차 분양신청 절차를 진행할 예정임. 위와 같이 세대수 및 주택 규모 변경을 수반하는 건축계획 변경을 통해 3차 분양신청 절차를 진행할 수 있는지? 변경된 사업계획 인가 범위 내에서 3차 분양변경 신청은 종전 분양신청 중 희망평형에 해당되지 못한 조합원 중 변경된 세대수와 주택수의 한정된 범위에서 신청할 예정임. (변경 내용 예시 - 사업시행변경인가 필요) - 25평형 약 50세대를 34평형 35세대로 변경, 25평형 60세대를 50평형 30세대로 변경 등 A. 도시정비법 제72조 제4항에 따라 사업시행계획의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있음. 따라서 사업시행자인 재건축조합이 조합원들의 의견을 수렴한 후 정비계획, 건축계획 등에 대한 관련 규정의 적합한 범위 내에서 정비계획, 사업시행계획 등 변경절차를 거쳐 재분양이 가능함. 단, 해당 사업지의 사업일정(착공, 준공 등)을 고려해 사업시행자인 재건축조합에서 충분히 검토한 후 진행할 사항임. |
또한 정부는 당초 공유자인 경우, 1+1로 공급받으면 2주택 취급을 받으면서 개별등기가 가능하지 않다고 해석하고 있다.
| 공동소유로 1+1 아파트를 분양받은 경우 1+1주택을 공유자 각각 보존등기가 가능한지(국토부 주택정비과 2021.3.26.) Q. 투기과열지구 내 재건축조합원들로, 큰 평형의 아파트를 A와 B가 공동소유하고 있음. 관리처분계획에서 1+1로, 25평형 2주택을 공급받도록 계획돼 있음. 이전고시 후 1+1에 대해 A와 B는 각자의 명의로 보존등기가 가능한지? A. 토지 및 주택의 공유자인 경우 여러명을 대표하는 1인이 대표조합원으로서 분양신청을 할 수 있으며, 관리처분계획에 따라 조합원 분양을 받는 경우 종전의 형태와 동일하게 공급받아 관리처분계획에 따라 소유권을 이전하는 것이 타당한 것으로 판단됨. 이때 관리처분계획에서 별도로 정하는 경우 그에 따라 처분 및 소유권을 이전할 수 있을 것으로 보이니, 자세한 사항은 관련 자료를 구비해 해당 조합 또는 구청장 등 인가권자에게 문의하기 바람. |
이러한 폐해를 막기 위해 ‘+1주택’에 대한 3년 전매제한을 없애자는 게 태영호 의원이 대표발의한 도시정비법 개정안이다.
그 개정 형식으로 법 제76조 제1항 제7호 라목 단서를 삭제했다.
| 도시정비법 개정안 제76조(관리처분계획의 수립기준) ①제74조 제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다. 라. 제74조 제1항 제5호에 따른 가격의 범위 또는 종전 주택의 주거전용면적의 범위에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다. |
◆ 6월 14일 허영제 의원 대표발의 개정안 관련
2009년 2월 6일 개정된 도시정비법에 권리산정기준일이 신설됐다.
정비구역 지정고시일이 바로 권리산정기준일(이하 기준일)이며, 지정권자인 서울특별시장(이하 지정권자)은 이 때 별도의 고시절차가 필요 없도록 했다.
다만, 지정권자는 투기억제를 위해 정비구역 지정고시 이전에도 기준일을 정할 수 있는데, 이 경우에는 시보에 고시하도록 강제했다.
대표적 규제대상으로 ①1필지를 분할하거나 ②단독, 다가구주택을 다세대로 전환하거나 ③동일 소유자의 토지와 주택을 분리해 소유하거나 ④나대지를 다세대나 공동주택으로 건축하는 경우 등이 있다.
위와 같이 4가지 방법으로 소유자가 여러 사람이 되더라도 대표하는 1인(대체로 최초의 소유자)만 분양대상이 되며, 위 주택 양수인은 단독 명의의 분양대상이 되지 못한다.
| 재개발사업에서 권리산정기준일 이전(정비구역 지정)에 토지와 건축물의 소유권을 각각 분리한 경우 분양대상인지(서울시 주거정비과 2019.12.11.) Q. 재개발사업에서 권리산정기준일 이전(정비구역 지정)에 토지와 건축물의 소유권을 각각 분리한 경우 분양대상에 해당하는지? A. 도시정비법 제77조 제1항에 따르면, 정비사업을 통해 분양받을 건축물이 제1호부터 제4호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 같은 법 제16조 제2항 전단에 따른 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기를 억제하기 위해 기본계획 수립 후 정비구역 지정․고시 전에 따로 정하는 날(이하 이 조에서 기준일)의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다고 규정하고 있음. 귀하가 질의하신 바와 같이 상기 규정에 따라 기준일의 다음 날을 기준으로 건축물을 분양받을 권리를 산정한다는 규정과 분양신청내용, 서울시 도시정비조례 및 조합의 정관 등을 검토, 최종 확인해 분양대상자를 결정함. |
서울특별시는 2010년 7월 15일 도시 및 주거환경정비조례를 개정해 분양대상자 구별에 위 기준일을 적용했다. 원칙은 정비구역 지정이지만, 특별히 그 이전에 기준일을 정하면 그 날에 따르도록 했다.
그 대상으로 재개발․재건축사업, 공공재개발, 공공재건축, 최근에는 모아주택(소규모주택정비 관리지역)까지 포함시켜 시보에 고시하고 있다(기준일 총목록은 필자의 ‘재건축과 상가, 이게 답이다’ 부록에 게재).
투자를 하거나, 정비사업을 추진하는 집행부는 이 날을 모르면 낭패를 볼 수 있다.
한편, 위 기준일로도 모자라 2009년 5월 27일 또다시 도시정비법이 개정됐다.
토지등소유자는 자신이 소유하는 정비구역 내 토지 또는 건축물과 관련해 부동산을 매매․전세․임대차 또는 지상권 설정 등 부동산 거래를 위한 계약 시 거래 상대방에게 설명․고지하도록 추가 대책을 내놓았지만, 이를 위반해도 처벌 조항은 없었다.
주택을 소유한 토지등소유자에게 책임을 미룬 것이다.
즉 불의의 피해를 막기 위한 장치라지만, 자신의 불리한 사항을 고지하도록 하여 양심에 맡긴 셈이다.
이번 개정안에서는 서울특별시장인 지정권자가 정비구역을 지정고시한 경우에는 해당 지역에 거주하는 주민들에게 우편 등으로 통지하도록 했다.
| 도시정비법 개정안 제16조(정비계획의 결정 및 정비구역의 지정․고시) ④정비구역의 지정권자는 제2항에 따라 정비계획을 포함한 정비구역을 지정․고시한 때에는 정비구역의 지정 사실 및 그 내용을 해당 정비구역에 거주하는 주민 등 대통령령으로 정하는 자에게 우편 발송, 문자메시지 전송 등 국토교통부령으로 정하는 방법으로 통지해야 한다. <신설> |
이 법안은 지정권자에게 통지의무를 부과하고 있지만, 정비구역 지정고시일은 고시 여부와 관계없이 당연 기준일이다.
오히려 고시 전에 지정권자만이 불시에 정하는 기준일을 주민들에게 알려주는 것이어야 하지 않을까? 실무를 모르니 이런 법안이 발의되는 것이다.
법 개정(안)이 남발되고 있다는 생각이 필자만의 독단적 판단이었으면 좋겠다.