법무사법인 기린 전연규 대표법무사

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

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최근 서울시 서초구 관계자가 반포현대재건축조합의 재건축부담금에 대해 “여당에서 개정안을 발의했기 때문에 국토교통부와 국회의 협의 의견 등을 확인해 부과 여부를 결정할 계획”이라며 7월 말로 연기했다는 소식이 들린다.

위에서 개정안이란 지난 6월 24일 배현진 의원이 대표발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정(안)’을 말한다.

이 법안의 개정 골격은 주로 제6조의2(재건축부담금의 경감) 신설과 제8조(기준시점 등)다. 

 

◆ 개정 골격: 재건축부담금의 50/100 경감, 기준시점은 조합설립인가, 부과율 완화

제6조의2(재건축부담금의 경감) ① 1세대 1주택자로서 개시시점 부과대상 주택의 보유기간이 10년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 5년 이상인 조합원에 대해는 그 조합원이 부담해야 할 재건축부담금의 100분의 50을 경감한다.

② 제1항에 따라 재건축부담금을 감면 받으려는 납부의무자는 국토부령으로 정하는 바에 따라 감면 대상자, 감면 내역 등을 기재한 서류를 국토교통부장관에게 제출해야 한다.

③ 제1항에 따른 주택의 보유기간과 거주기간의 산정방식 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.

 

제8조(기준시점 등) ① 부과개시시점은 재건축사업을 위해 최초로 구성된 조합설립인가를 받은 조합설립추진위원회(이하 추진위원회라 한다)가 승인된 날로 한다. 다만, 부과대상이 되는 재건축사업의 전부 또는 일부가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 날을 부과개시시점으로 한다.

 

제12조(부과율) 납부의무자가 납부해야 할 재건축부담금은 제7조에 따라 산정된 재건축초과이익을 해당 조합원 수로 나눈 금액에 다음의 부과율을 적용해 계산한 금액을 그 부담금액으로 한다.

1. 조합원 1인당 평균이익이 1억원 3천만원 이하 : 면제

2. 조합원 1인당 평균이익이 1억원 초과 1억3천만원 초과 5천만원 이하 : 1억원 3천만원을 초과하는 금액의 100분의 10 × 조합원수

3. 조합원 1인당 평균이익이 1억3천만원 초과 1억6천만원 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 200만원 × 조합원수 + 1억3천만원 5천만원을 초과하는 금액의 100분의 20 × 조합원수

4. 조합원 1인당 평균이익이 1억6천만원 초과 1억9천만원 7천만원 초과 9천만원 이하 : 900만원 600만원 × 조합원수 + 1억6천만원 7천만원을 초과하는 금액의 100분의 30 × 조합원수

5. 조합원 1인당 평균이익이 1억9천만원 초과 2억2천만원 9천만원 초과 11천만원 이하 : 1억800만원 1200만원 × 조합원수 +1억9천만원 9천만원을 초과하는 금액의 100분의 40 × 조합원수

6. 조합원 1인당 평균이익이 2억2천만원 11천만원 초과 : 3천만원 2천만원 × 조합원수 +2억2천만원 11천만원을 초과하는 금액의 100분의 50 × 조합원수

지난 4월 20일 국회의원회관 2층 대회의실에서 열린 ‘재건축 재개발사업 결의대회’에서 압구정 특별계회구역③ 재건축조합 안중근 조합장은 재건축부담금에 대해 발제한 바 있다. 그가 지적하고 대안으로 제시한 내용이 대부분 받아 들여져 화제다.

그 내용을 살펴보면, 안 조합장은 먼저 준공시점 공동주택 공시가격이 부동산 가격 상승기에 편승해 과도하게 상승한 점을 문제로 지적했다.

또한 부담금 개시시점을 ‘추진위원회 승인일 또는 준공시점으로부터 10년을 소급한 날’로 정하고 있는데, 이는 상대적으로 저평가된 기준으로 산출되기에 차후 준공시점에 이익증가 요인이 돼 세부담이 크게 늘어난다는 문제점도 지적한 바 있다.

부과율에 대해서도 현재 인당 3000만원을 초과할 경우 최저 10~50%를 부과하고 있는데, 20~25%인 ‘개발이익환수에 관한 법률’과 비교할 때 과도하게 높다고 설명했다.

이외에도 부담금 개시시점에 대해 추진위원회 승인을 기준시점으로 하고 있는데, 법인격을 갖추고 사업시행자로서 실질적인 사업추진을 하면서 구체적인 사업시행계획서에 의한 사업시행인가를 개시시점으로 보는 것이 부담금 부과 목적에 부합하다고 주장했다.

그러나 이 개정안에서는 사업시행인가 시점으로 보는 견해에 대해서만은 과하다고 보고, 조합설립인가를 기점으로 봤다.

재건축부담금 제도는 노무현정권이 들어선 이후인 2006년 9월 25일 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’이 최초로 시행되면서 시작됐다.

그러나 법 시행 이후 2012년 12월 18일과 2014년 12월 31일 개정을 통해 2번의 재건축부담금 면제를 위한 임시특례가 시행되면서 이 제도가 적용된 단지는 실제로 거의 없다.

문재인 정부가 들어선 이후 2019년 12월 27일 헌법재판소의 합헌 결정 이후에도 구체적으로 부과 시행된 실적은 찾아보기 어렵다.

‘미실현 이익에 대한 과도한 재건축부담금 부과’가 필연적으로 주택공급의 위축으로 이어지는 것은 너무도 자명하다.

또, 재개발사업과 함께 공익사업이라는 이름으로 공법의 테두리에 가둔 재건축사업에만 과도하게 부담금을 부과하는 것은 ‘갈라치기 정치’와 다를 바 없다.

이제 국민에게 고통만 주는 부동산정책은 폐기해야 하지 않겠나. 

 

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