박인호 교수 / 숭실사이버대학교 부동산학과
박근혜정부는 취득세 영구인하, 수직증축 리모델링 가능, 단기보유 양도세 완화를 포함한 다주택자 양도세 중과 폐지 등에 더해 최근 재건축․재개발사업의 용적률 완화 카드까지 내밀며 잠들어 있는 부동산시장을 깨우기 위한 노력을 기울이고 있다.
부동산시장 참여자들마다 새해에 가지는 관심이 다르다. 정부와 공간사용자 입장에서는 전세가격의 안정인 반면, 주택소유자들은 주택가격의 상승여부, 건설업자는 건축경기의 활성화가 주요한 관심사이다. 또, 중개업자는 부동산시장 활성화에 따른 거래 활성화에 거는 기대가 높으며, 정부는 시행하려는 조세관련 대책이 빨리 국회에서 통과되어 외부적인 충격에 의해 부동산시장이 반응하기를 기대하고 있다.
박근혜정부의 부동산정책의 야심작인 행복주택은 시작도 하기 전에 주민과 지자체의 반대로 축소 진행되고, 희망임대주택 리츠와 공유형모기지는 건설기업 CEO들이 최악의 대책으로 평가하고 있다.
한편으로는 정당의 당리당략에 의해 정부의 부동산대책이 적절한 시점에서 시행되지 못해 부동산시장 참여자들을 짜증나게 만들기도 한다. 물론, 부동산시장의 참여자들이 추구하는 목표가 달라 부동산정책에 의해 다양한 참여자들을 만족시키기는 어려운 부분이 있다. 하지만 부동산시장의 반응이 과거와 같지 않은 양상을 보이고 있어 향후 부동산시장이 숙면에서 어떻게 깨어날지에 대해 시장 참여자들이 커다란 관심을 기울이고 있고, 전망도 다양하게 나타나고 있다.
이러한 시점에서 누구를 위하여, 부동산시장을 어떻게 깨워야 할 것인가에 대한 고민을 해볼 필요가 있는데, 이를 위해 현재의 시장상황에 대한 파악이 필요하고 시장의 방향이 어떻게 변화하여야 하는지에 대한 논의는 많지 않다.
부동산시장이 어떻게 반응할 것인지에 대한 확신을 누구도 못 가지는 것은 다양한 시장 참여자들이 부동산시장의 구조적 변화에 따른 불확실성에 대한 우려와 일본의 부동산가격 하락과정을 답습하지 않을까 하는 심리적 시장의 불안감이 존재하기 때문일 것이다.
부동산시장의 구조적 변화는 IMF 이후와 서브 프라임 사태 이후로 비교해 볼 수 있다. IMF 이후는 부동산시장의 개방과 외국자본의 유입, 다양한 부동산금융의 도입, 금리상승과 하락 등에 대응하기 위해 부동산시장 안정화를 위한 부동산정책의 급속한 확대, 정부의 직접규제에서 간접규제로 시장기능을 회복하고자 하였다.
시장에서 나타나는 현상으로는 공급자주도 시장에서 수요자주도 시장으로 전환, 수요패턴이 투기성 투자에서 실수요자 중심으로 전환, 부동산 상품의 기능화와 다양화, 개발이익 추구, 가격산정방식에 수익환원법과 같은 선진기법 도입, 전세시장 위주에서 보증부 월세형태로 전환이 이루어졌다.
서브 프라임 사태 이후는 경제성장률 둔화와 소득감소, 베이비부머의 은퇴, 청년실업, IMF이후 중산층의 지속적인 감소 등이 두드러지게 나타나고 있다. 부동산시장에서 나타나는 현상도 부동산가격 상승 기대감의 축소, 고령화 사회로의 진입과 독신 증가에 따른 소형평형 선호, 청년실업과 조기정년에 따른 소득감소로 임대주택의 선호, 전세시장에서 반 전세시장으로의 빠른 전환, 대형평형의 신규 미분양 아파트와 기존 대형아파트의 수요 감소, 보금자리주택 공급의 지속으로 민간주택 공급의 위축, 단기적으로 과도한 전․월세 자금의 지원으로 저소득층용 주택의 전세가격 상승, 일본 부동산가격 하락 답습의 불안감 등 부동산시장 구조가 IMF 이후와는 전혀 다르게 변화하고 있다. 그럼에도 부동산시장에 대한 정부의 정책은 90년대 정책수단으로 대응하고 있으니 시장에서의 반응이 시큰둥할 수밖에 없는 상황이다.
특히 부동산시장 환경과 부동산시장의 내부구조의 변화에 따라 주택소유와 임차시장의 경계에 있는 경계인이 급격하게 감소하면서 공간시장과 자산시장으로 이분화 되는 현상이 나타나고 있다.
공간시장에서의 수요가 지속적으로 증가하는 현상은 전세가격의 지속적 상승 요인으로 작용하는 반면에 자산시장에서의 주택소유 수요의 감소는 주택가격의 회복을 어렵게 하고 있다. 다행히 취득세 감면 영구인하와 다주택자 양도세 중과 폐지는 경계인으로 유인하는 정책이지만, 과연 시장참여자들이 경계인으로 전환할 것인지에 대해서는 장담하기 어려운 형편이다. 올해 미국의 금리인상이 예상되는데, 이는 한국의 금리인상으로 이어져 LTV와 DTI를 활용하여 경계인으로 진입하기에는 앞서 언급한 저 성장률, 베이비부머의 은퇴, 청년실업, 금리인상 예상 등으로 쉽지 않을 것으로 전망된다. 결국 향후 경계인의 확대를 어떻게 할 것인가가 새로운 부동산정책의 목표와 방향이 될 것이다.
일부는 부동산시장이 깨어나기 힘들 것이라 전망하기도 하고, 일부는 반 수면상태로 지속되거나 혹은 깨워 일으켜서라도 경제를 살리고 부동산시장을 살려야 한다고 주장한다.
부동산시장을 깨워야 한다는 점은 누구나 동감하는 부분이다. 그 동안 부동산정책이 투기와 관련한 불로소득과 다주택자에 대한 사회적 편견이 강했다면, 앞으로는 어떻게 경계인을 확대할 것인가와 시장참여자 중 누구를 위해, 어떻게 부동산시장을 깨워야 할 것인가에 대한 고민과 더불어 토론과 방향설정의 재정립이 필요한 시점이다.
부동산정책의 수립에서 보다 많은 시장참여자들의 의견을 반영하고, 정당의 당리당략도 피하는, 부동산시장을 인식하는 접근방법의 변화를 요하는 시점이다. 특히 부동산시장을 시스템으로 이해하는 사고체계의 변화와 정책수립이 부동산시장의 하위시장에 어떻게 영향을 끼칠 것인가에 대한 사전적 평가를 도입하는 것이 절실하다.