‘향후 주택시장 전망과 재건축삿업 활성화 방안 토론회’ 개최
앞으로 주택시장이 어떤 변화를 맞이하게 될지 예측해보는 한편, 재건축사업 활성화 방안을 모색하기 위한 자리가 마련됐다.
건국대학교 행정대학원과 (사)주거환경연합은 지난 11월 5일 대치2문화센터 대강당에서 ‘향후 주택시장 전망과 재건축사업 활성화 방안 토론회’를 개최했다.
본격적인 토론회 진행에 앞서 건국대학교 행정대학원 김영철 원장은 개회사를 통해 “정비사업은 주거환경의 질을 개선하고, 바람직한 도시재생을 이루기 위해 반드시 필요한 사업인 만큼 과거의 부정적인 현상에 사로잡혀 아직까지 정비사업의 활성화를 가로막고 있는 각종 불합리한 제도들은 반드시 개선돼야할 부분”이라며 “모쪼록 이번 토론회가 각 전문가들과 현장의 의견이 충분히 수렴돼 정비사업 활성화를 위한 바람직한 정책을 이끌어 낼 수 있는 계기가 되길 기대한다”고 말했다.
또한 주거환경연합 이은재(18대 국회의원) 고문은 인사말을 통해 “정부가 각종 주거안정대책을 내놓으며 의욕적인 모습을 보이고 있지만 실효성 낮은 대책만 양산하고 있을 뿐 규제 위주의 주택정책에서 탈피했다고 보기는 어려운 상황”이라며 “상당기간 침체기를 겪다 이제야 반짝 회복세를 보이고 있는 주택·부동산 시장 상황을 감안한다면 좀 더 과감하고 적극적인 지원책이 필요하다. 개발에 대한 색안경을 벗고 도시재생이 도시의 성장과정에 필수불가결한 요소라는 사실을 인지해 규제 중심의 주택정책에서 지원 중심의 정책으로 패러다임을 바꿔야할 때”라고 강조했다.
∥“아직 시장침체·주택가격 하락 우려할 상황 아니다”
이날 토론회에서는 한국자산관리연구원 고종완 원장이 주제발표를 진행했으며 건국대학교 부동산대학원 고성수 원장이 좌장을 맡은 가운데 국토교통부 김재정 주택정책관과 한양대학교 이명훈 교수, 건국대학교 김진수(주거환경연합 이사장) 교수, 헤럴드경제 장용동 대기자, 은마아파트 재건축추진위원회 이정돈 위원장 등의 토론이 이어졌다.
고종완 원장은 ‘향후 주택시장 전망과 재건축사업 활성화 방안’이라는 제하의 주제발표를 통해 “일각에서는 공급과잉을 우려하며 주택가격 폭락을 걱정하기도 하지만, 현재 서울의 주택보급률은 98%에 불과할 뿐만 아니라 전국적으로도 공실률 등을 고려한 적정 주택보급률 105% 이상에 한참 밑도는 수치를 보이고 있는 만큼 수도권 일부 지역에 편중된 과공급이 아닌 전반적인 공급과잉을 우려한 수준은 아니다”라고 설명하며 “벌집순환모형을 통해 대략 10년 정도의 주기로 순환하고 있는 국내 주택시장을 분석해보면, 서울·수도권의 경우 거래량이 늘고 주택가격이 상승하는 경기회복 국면에 접어들었을 뿐 거래량이 줄고 주택가격이 상승하는 경기호조 단계도 거치지 않은 만큼 당장 시장침체와 주택가격 하락을 우려할 상황은 아니다”라고 강조했다.
또한 고 박사는 정비사업 활성화를 위한 제도 개선 방향에 대해서는 “공공관리제도 개선과 사업기간 장기 지연 시 종전자산 감정평가 기준 변경, 재건축사업의 동별 동의요건 완화, 실태조사 동의율 상향 및 조합해산 신청 관리처분계획인가 이전까지만 허용 등 사업절차를 간소화 하고 정비기반시설 관련 공공지원을 확대해야 한다”며 “이에 더해 용적률 인센티브에 따른 임대주택 공급제도를 개선하고 정비사업의 용적률 규제를 완화하는 한편, 영세조합원에게 임대주택 입주권을 부여하고 세입자 주거이전비를 공공이 지원한다면 영세조합원의 재정착률도 제고될 것”이라고 밝혔다.
∥“정비사업 기반시설 기부채납 문제 있다”
주제 발표에 이어진 토론에서도 정비사업 활성화를 위한 여러 가지 의견이 나왔다.
가장 먼저 토론자로 나선 헤럴드경제 장용동 대기자는 “주택시장이 어느 정도 침체를 벗어나고 있는 현재 시점이 정비사업을 통해 도심을 재구성하기 가장 적합한 시기”라며 “외곽보다 도심재생에 더욱 힘을 쏟아야 할 시점으로, 특히 서울시는 도심 내 가용택지가 거의 없는 상황인 만큼 정비사업을 원활히 진행해 양호한 주택을 늘려야 할 것”이라고 말했다.
장 대기자는 “기반시설에 대한 부담이 재건축·재개발 시장에서 가장 큰 부담으로 작용하고 있다”며 “현 정책은 개발이익에 대한 환수 차원으로 접근하고 정부자금을 어디에 어떻게 지원할지 합의가 잘 이뤄지지 않고 있는데, 개발이익이 없다면 민간사업이 진행되기 힘든 만큼 사업 활성화를 위해서는 어느 정도 개발이익을 제고할 수 있는 방안이 마련돼야 한다”고 강조했다.
또한 장용동 대기자는 “조합원들의 부담을 줄이기 위해 일반분양가를 높이는 방법 보다는 사업비와 원가를 낮춰 사업성을 제고할 수 있는 방안을 마련하는 것도 필요하다”고 덧붙였다.
한양대학교 이명훈 교수 역시 현실에 적합하지 않은 무리한 기반시설 기부채납에 대한 의견을 제시했다.
이명훈 교수는 “대부분의 조합이 새롭게 설치해 기부채납 하는 기반시설이 기존 기반시설 보다 3배 이상 많은 상황이지만 아직까지 기반시설 설치에 대한 명확한 기준조차 없어 상당수 지자체들이 불필요한 기반시설을 과도하게 설치하라고 요구하는 것이 문제”라며 “현재 지구단위계획 수립 지침을 참고해 기반시설 설치를 요구하고 있으나 정비계획수립 지침은 아직 없어 지자체의 과도한 요구가 일상화돼 있고, 국공유지 무상양도 역시 법적으로는 마련돼 있지만 이런저런 구실을 들어 양도를 하지 않는 등 제대로 이뤄지지 않고 있는 것이 현실”이라고 지적했다.
또한 이 교수는 “용도폐지되는 기반시설은 무상양도하도록 대법원 판례를 통해 강제하고 있지만 실질적으로는 제대로 이뤄지지 않고 있는 만큼 국토부에서 이를 정리해 정비계획 수립지침을 만들어 배포하는 것이 필요하다”고 강조했다.
∥“역세권 일부 재건축사업지 준주거지역으로 상향해야”
은마아파트 이정돈 추진위원장은 “재건축현장에서 실무를 책임지는 추진위원장으로서 현장에서 부딪치고 느낀 일들과 문제점들을 정부나 서울시에서 꼭 개선해 주기를 갈망하는 마음으로 정비사업 활성화 및 사업 이익 극대화를 위한 실질적인 방안을 말씀드리고자 한다”며 토론의 포문을 열었다.
이정돈 추진위원장은 먼저 “재건축사업은 시간이 곧 돈으로, 사업기간이 길어지면 길어지는 만큼 사업과 관련된 리스크가 매우 커지고 도중에 사업이 중단될 우려도 높다. 이러한 상황에서 정부나 시에서 지역주민들의 의견 수렴 없이 일방적으로 획일화한 계획을 수립해 정부·시와 주민들 간의 마찰과 갈등이 빚어져 사업이 지연되는 것이 문제”라며 “실제로 은마아파트만 봐도 2006년 3월 23일에 우리 주민의 동의나 협의 없이 일방적으로 15m 도시계획도로가 지정돼 이를 바로 잡는데에만 1년반이라는 시간과 천문학적 금액을 부담하게 됐다. 주거복지 정책 차원에서도 어느 지역이든 예외 없이 일방적인 계획을 고시하는 것은 바로 잡아져야 한다”고 강조했다.
또한 이 추진위원장은 “도시정비법 시행령에 따르면 1:1 재건축의 경우 조합원분양아파트는 30%까지 확대가 가능하지만 은마아파트가 1:1 재건축을 진행할 경우 강남구청 및 서울시의 협의 및 심의과정, 교통개선대책, 사업시행인가 시 추가적으로 사업면적의 10~20%를 기부채납하는 것을 가정하면 법에서 정한 30% 확대는커녕 10% 확대도 불가능할 것으로 예상된다”며 “과도한 기반시설부담은 재건축활성화를 저해하는 요소인 만큼 서울시 또한 인천시가 임대주택 건설 관련 조항을 삭제한 것처럼 조례 등을 법의 취지에 부합하게 개정하거나 임대주택건설에 필요한 면적만큼 용도지역 상향 등을 통한 인센티브를 제공하는 등의 변화가 필요하다”고 지적했다.
이어 이정돈 위원장은 “은마아파트의 경우 소유주 설문조사 결과 1:1 재건축, 임대주택건설, 역세권 일부면적 준주거지역으로 용도지역 상향을 희망하는 다수 의견에 따라 정비계획용적률 308%로 주민제안 동의서를 받고 있다”고 소개하며 “향후 은마아파트 재건축 완료 시점에는 학여울역이 환승역으로 탈바꿈되고 SETEC 역시 복합개발을 앞두고 있는데다가 현재 용적률이 200% 전후인 은마·미도·선경·쌍용 아파트 등이 용적률 300%로 재건축이 완료될 경우 현재보다 인구밀도가 상당히 높아져 대치동 일대가 명실상부한 생활권의 중심지역으로 탈바꿈될 것으로 예상되는 만큼, 도시계획 상 대치역과 학여울역 주변에 인접한 재건축사업지는 일부면적을 준주거지역으로 상향 받을 권리가 충분히 있다고 판단한다. 서울시는 제3종일반주거지역 임대주택건설 없는 법적상한용적률 300% 적용 및 1:1 재건축시 30%까지 확대 건설이 가능하도록 조례를 개정하거나 도시정비법의 입법취지에 부합하게 역세권지역 일부면적은 준주거지역으로 상향해 재건축을 추진할 수 있도록 해야 한다”고 주장했다.
더불어 이 위원장은 “얼마 전 발표한 서울시 자료에 따르면 3종 일반주거지역은 최고 35층으로 층수를 규제하고 있는데, 이는 서울의 스카이라인을 35층으로 획일화하는 문제가 발생하는 만큼 개선이 필요하다”며 “정부에서는 정비사업 활성화를 위한 정책들을 쏟아내고 있지만 현장에서는 정부와 지자체의 엇갈린 목소리로 향후 인허가 사항에 대해 전혀 예측할 수 없는 상황에 처해있다. 정비사업 활성화를 위해서는 정책의 일관성이 필요하다”고 강조했다.
∥“개발이익 환수 줄이고 지원책 늘려야”
건국대학교 행정대학원 김진수 교수는 “직주근접형 주택이 필요하다는 것이 세계적인 추세임을 감안할 때 도심 내 주택공급을 할 수 있는 정비사업이 매우 중요하다”고 강조했다.
김 교수는 “건국대 도시행정연구에서 35개 현장의 관리처분 내역을 분석한 결과, 재개발의 경우 전체 개발이익의 40% 정도가 기반시설 기부채납, 임대주택, 세입자 대책 등으로 공공의 몫이 되는 것으로 나타났고 재건축의 경우는 20% 정도로 나타났다”고 설명하며 “이제는 정비사업이 과거와 같은 높은 사업성을 담보하기 어려운 상황인 만큼 원활한 사업진행을 위해서 기부채납률을 낮추고 무상양도를 확대하는 등 공공에서 환수하는 개발이익을 줄이고 세입자 대책 지원, 임대주택 매입가격 현실화 등 지원책을 늘려야한다”고 의견을 밝혔다.
또한 김진수 교수는 “상당수 재건축단지에서 알박기로 악용되고 있는 동별 동의요건의 완화를 하루속히 법제화하고 공공관리 역시 손봐야할 때”라며 “현재 공공관리가 지원과 관리는 없는 ‘공공간섭제’에 불과하다는 평가를 받고 있는 상황에서 국토부가 주민들이 원하는 경우에 선택적으로 적용할 수 있도록 주민선택제를 도입하려 했으나, 서울시 등 지자체 반대에 부딪쳐 개선되지 못했고 시공사 선정 시기 역시 시공사와 공동시행방식의 경우에만 조합설립인가 이후로 앞당길 수 있어 실효성 없는 개정으로 전락했다. 이에 대한 재개정이 필요하다”고 지적했다.
∥국토부, “기부채납 기준 정리 중”
국토교통부 김재정 주택정책관은 “2008년 이후 상당수 사업장의 사업이 정체돼 현재 전국 2000개가 넘는 정비사업 현장 중 43%가 추진위·조합 단계에 머물러 있다”며 “이는 부동산 경기침체가 가장 큰 요인이지만 과거 시장 활황기에 도입된 과도한 규제와 다양하게 표출되는 주민 갈등 역시 한 몫을 하고 있다. 사업성 악화로 인해 사업동력을 잃고 여기에 더해 주민 갈등까지 발생하면서 전반적으로 사업이 정체되고 있는데, 정부에서도 이러한 문제를 충분히 파악하고 있고 재건축·재개발사업을 정상화시키기 위해 노력하고 있다”고 밝혔다.
이어 김 정책관은 “정부의 가장 기본적인 원칙은 사업진행이 가능한 사업장은 지원하고 진행이 어려운 곳은 출구전략을 통해 정리한다는 것”이라며 “지난해 분양가상한제 실질적 폐지, 재건축부담금 3년 유예, 재건축조합원 3주택까지 허용 등이 국회를 통과했고 올해도 동별동의율 1/2로 완화, 면적기준 삭제, 기부채납 현금납부 도입, CEO조합장제 도입 등 다양한 지원책과 제도개선안을 마련했다. 현재 정치권 대립으로 일정이 늦어지고 있긴 하지만 11월중에 법안을 상정해 연내에 후속입법이 이뤄질 것으로 예상하고 있다”고 말했다.
또한 김재정 주택정책관은 “중장기 과제로 이해관계 상충에 따라 어쩔 수 없이 발생하는 소송을 제외하고 제도가 명확치 않아 발생하는 소송을 줄이기 위해 현재 각 소송사례를 분석하고 이에 대한 해법을 모색하고 있다”며 “더불어 사업과 관계없는 과도한 기부채납을 줄이기 위해서 기부채납 기준을 수치로 명확히 하려하고 있다. 먼저 주택법 개정을 통해 이를 반영하고 향후 정비사업에도 적용시킬 수 있도록 하겠다”고 밝혔다.
