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종전자산평가의 기준시점인 “사업시행인가 고시일“의 의미법무법인 산하 김래현 변호사
RE magazine | 승인 2015.11.20
김래현 변호사 / 법무법인 산하

1. 문제점

도시 및 주거환경정비법(이하 “도시정비법”) 제48조 제1항 제4호에 따르면 관리처분계획 수립을 위한 종전자산평가의 기준 시는 “사업시행인가의 고시가 있은 날“이다. 그런데 사업 진행과정에서 사업시행계획이 변경되는 경우는 비일비재하고, 이런 경우 일선의 많은 현장들에서는 종전자산 평가를 변경인가 고시일 기준으로 다시 해야 하는 것인지 논란이 되어 왔다(사업시행인가 이후 종전자산가격이 상승하는 경우, 상승분이 반영된 종전자산평가가 다시 이루어져야 하는지에 대한 문제이다).

이와 관련하여 최근에 대법원은 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 “사업시행인가 고시일”이란 “최초 사업시행계획 인가 고시일”을 의미하는 것으로 봄이 타당하다는 판결을 하였는 바, 아래에서 그 내용을 살펴보도록 하겠다.

 

2. 대법원 2015. 10. 29. 판결 2014두13294 판결

① 종전자산가격의 평가는 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것인 점, ➁ 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 원칙적으로 사업시행인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 정하면서 사업시행계획이 변경된 경우 종전자산가격의 평가를 새로 하여야 한다는 내용의 규정을 두고 있지 아니한 것은 평가시점에 따라 종전자산의 가격이 달라질 경우 발생할 수 있는 분쟁을 방지하고 종전자산의 가격 평가시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보이는 점, ➂ 사업시행계획의 변경이 필연적으로 종전자산의 가격에 영향을 미쳐 그 평가를 변경인가 고시일을 기준으로 새로 해야 한다고 볼 수도 없는 점, ④ 최초 사업시행계획의 주요 부분이 실질적으로 변경되어 최초 사업시행계획이 효력을 상실한다고 하더라도, 이는 사업시행계획 변경시점을 기준으로 최초 사업시행계획이 장래를 향하여 실효된다는 의미일 뿐, 그 이전에 이루어진 종전자산가격의 평가에 어떠한 영향을 미친다고 볼 수 없는 점, ⑤ 종전자산의 가격이 사후에 상승하였다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄되므로 평가시점의 차이로 조합원들의 권리가액이 달라진다고 볼 수 없어 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 종전자산가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없는 점 등에 비츠ㅜ어 보면, 비교적 장기간에 걸쳐서 진행되는 정비사업의 특성을 감안하더라도 구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 “사업시행인가 고시일”이란 최초 사업시행계획 인가 고시일“을 의미하는 것으로 봄이 타당하다.

 

3. 결어

사업시행인가 고시일 이후에 종전자산의 가격이 상승하는 경우, 조합원들은 제대로 자산을 평가받지 못함으로써 불이익을 받지는 않을까 우려하는 경우가 많다. 그러나 권리가액은 종전자산 가액에 비례율을 곱하여 산정되고, 비례율은 종전자산의 합을 분모로 하는 바, 종전자산의 합과 비례율은 반비례 관계에 놓이게 된다. 따라서 종전자산평가에 사업시행인가일 이후의 가격 상승분이 반영되어 있지 않더라도 이는 비례율에서 상쇄되는 바, 권리가액 평가에는 별다른 영향을 미치지 않는다고 하겠다.

 

대법원 판례 역시 위와 같은 점을 십분 반영하여, 종전자산 평가는 최초 사업시행인가일 기준으로 이루어지면 충분한 것으로 판결한 것으로 보인다.

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