대법, ‘동시이행 이유 지급거절 가능’ 기존 판례 변경

현금청산 시 토지등소유자가 조합에 소유권이전등기한 토지 등에 근저당이 설정돼 있다고 하더라도 청산금의 일부를 받을 수 있다는 취지의 대법원 전원합의체 판결이 나왔다. “토지등소유자가 소유권이전등기 및 인도를 마친 때에도 근저당권설정등기가 말소되지 않았다면 재건축조합이 청산금 전부에 대해 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장해 지급을 거절할 수 있다”는 취지의 기존 대법원 판례(2009다32850, 32867 등)를 변경한 판결이다.

대법원 전원합의체는 지난 11월 19일 목동제일시장 재건축사업 토지등소유자들이 조합을 상대로 제기한 청산금 소송(2012다114776)에 대해 위와 같은 취지로 파기환송 판결을 내렸다.

해당 사안에 대해 재판부는 먼저 “구 도시 및 주거환경정비법(2012년 2월 1일 개정되기 전의 것, 이하 도시정비법) 제47조가 정한 요건에 해당해 토지 등을 현금으로 청산해야 하는 경우 사업시행자인 조합이 부담하는 청산금 지급의무와 토지등소유자가 부담하는 권리제한등기 없는 소유권이전의무는 동시이행의 관계에 있다”면서도 “다만, 토지등소유자가 재건축조합에 대해 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우 조합이 구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 근저당권설정등기말소와의 동시이행을 주장해 지급을 거절할 수 있는 청산금의 범위는 동시이행의 항변권이 인정되는 근본 취지에 비춰 공평의 관념과 신의칙에 따라 정해야 한다”고 전제했다.

이어 재판부는 ▲구 도시정비법 제47조는 재건축사업의 원활한 추진을 위해 같은 조 각 호에 해당하는 토지등소유자에 대해서는 그 소유자의 의사와 무관하게 재건축조합과 사이에 토지 등을 현금으로 청산 받아야만 하도록 규정하고 있는 점 ▲그 과정에서 토지등소유자는 조합과 협의가 이뤄지지 않은 이상 토지 등에 관해 설정된 근저당권을 조합에 인수시키는 내용으로 계약관계를 형성할 기회를 갖지 못한 채 근저당권설정등기의 말소의무를 부담하게 되는 점 ▲토지 등에 관해 소유권이전등기를 마치고 인도까지 받은 재건축조합은 그 토지 등을 이용해 재건축사업을 추진하는 이익을 누릴 수 있고, 민법 제364조에 의해 근저당권의 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무를 변제하고 근저당권의 소멸을 청구할 수도 있는데, 근저당권설정등기가 말소되지 않았다는 이유로 구 도시정비법 제47조가 정한 청산기한 이후에도 근저당권의 채권최고액을 넘어 청산금 전부를 지급하지 않을 수 있다고 보는 것은, 현금청산의 기한을 법정하고 있는 구 도시정비법 제47조의 취지에도 부합하지 않은 점 ▲재건축조합은 사업수행을 위해 필요한 경우에는 스스로 토지등소유자에게 청산금 중 권리제한등기를 말소하는데 필요한 금액을 공제한 나머지 금액만을 지급하고 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 구할 수 있는 점 등을 지적하고, “구 도시정비법 제47조에 따른 현금청산에서 토지등소유자가 토지 등에 관한 소유권이전등기 및 인도를 마쳤으나 근저당권설정등기를 말소하지 않은 경우, 재건축조합은 말소되지 않은 근저당권의 채권최고액 또는 채권최고액의 범위 내에서 확정된 피담보채무액에 해당하는 청산금에 대해서만 동시이행의 항변권에 기초해 지급을 거절할 수 있다고 보는 것이 공평의 관념과 신의칙에 부합한다”고 판시했다.

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