법제처 “전체 복리시설을 하나의 동으로 봐야”

도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 제35조(조합설립인가 등) 제3항을 통해 “재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하려는 때에는 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아 정관 등을 첨부, 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 있다.

그렇다면, 하나의 재건축사업 정비구역 내에 다수의 주택단지가 있고, 각 주택단지에 복리시설이 있는 경우, 해당 정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 할까, 아니면 각 주택단지별로 구분해 해당 주택단지에 속한 복리시설 전체를 하나의 동으로 보고 그 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 할까?

이와 관련해 최근 법제처는 “정비구역 내 전체 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다”고 유권해석했다.

이를 구체적으로 살펴보면, 법제처는 먼저 “도시정비법 제35조 제3항에서는 하나의 규정 내에서 공동주택의 동은 ‘각 동별’이라고 규정하면서, 주택단지는 ‘각 주택단지별’이라고 규정하지 않고 ‘주택단지’라고만 규정해 차이를 두고 있는데, ‘공동주택의 동’과 ‘주택단지’를 병렬적으로 규정하고 있는 하나의 규정 내에서 이러한 문언상 차이가 있다면, 이는 입법자의 의도에 따라 구분된 것으로 봐야 한다”면서 “같은 항에 규정된 ‘주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 동의’와 관련해서도 ‘주택단지’를 각 주택단지별로 전체 구분소유자의 동의율을 산정하는 것이 아니라 정비구역 내에 여러 주택단지들 전체를 일괄하는 의미로 봐 정비구역 내 모든 주택단지들 전체의 구분소유자의 동의율을 구해야 한다고 해석해야 하고, 복리시설의 구분소유자 동의 요건이 충족됐는지 역시 여러 주택단지들 전체의 복리시설 소유자를 일괄해 그 중 과반수의 동의가 있는지 여부를 기준으로 판단해야 할 것”이라고 설명했다.

이어 법제처는 “해당 규정의 개정 연혁을 살펴보면, 재건축사업의 지연을 방지하고 노후한 지역에 대한 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 각 동별 구분소유자 동의 요건을 계속 완화하는 방향으로 개정해 왔는데, 이와 같은 일련의 개정 과정에서 복리시설 구분소유자의 동의 요건을 각 주택단지별로 산정하도록 하려는 내용이 검토된 바 없을 뿐 아니라, 각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 과반수 동의를 요한다고 해석하면 하나의 주택단지 복리시설에 대해서만 구분소유자 동의 요건을 충족하지 못하더라도 전체 재건축사업 시행이 불가능해지는 만큼 여러 주택단지 전체의 복리시설을 하나의 동으로 보고 그 전체 구분소유자의 과반수 동의를 받도록 하는 경우보다 정비사업의 동의 요건 충족이 어려워지게 된다”면서 “이는 정비사업의 원활한 추진을 위해 동별 동의 요건을 완화해 온 지금까지의 법령 개정 방향에 부합하지 않는다”고 밝혔다.

또한 법제처는 “특히 2009년 2월 6일 일부개정된 도시정비법에서는 상가 등 복리시설은 주택단지 내 구분소유자가 소수인 경우에도 복리시설 소유자의 의견에 따라 조합설립 동의 요건을 충족하지 못하게 할 수 있다는 점을 이용해 본인의 영리를 위해 조합설립 동의를 고의적으로 거부 또는 게을리하거나 복리시설을 음성적으로 거래하는 폐해를 방지하려는 취지로 재건축사업의 각 동별 동의 요건을 완화한 것”이라며 “각 주택단지별 복리시설마다 구분소유자의 동의 요건을 갖춰야 한다고 해석하는 것은 해당 개정의 취지와 맞지 않고, 노후·불량건축물을 효율적으로 개량해 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이려는 도시정비법의 입법 목적에도 부합하지 않는다”고 말했다.

 

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