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최근 부동산 거래 여건 ‘부정적’ 인식 증가국토연구원 ‘부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구’
도시정비 | 승인 2022.11.07

최근 부동산 거래 여건은 부정적인 인식이 증가하고 있으며, 급매물 비중도 상승하는 추세인 것으로 나타났다.

국토연구원 부동산시장연구센터 김지혜 부연구위원은 워킹페이퍼 ‘부동산 거래 활동 파악과 지표발굴 연구’를 통해 위와 같이 밝혔다.

 

◇ 부동산 거래 활동 현황

김지혜 부연구위원은 지난해 상반기부터 올해 상반기까지의 도시가구 부동산 활동조사 자료를 활용해 부동산시장 환경 변화에 따른 시장 참여주체의 부동산 탐색 및 거래 행태를 분석했다.

거래 활동을 한 가구의 특성을 살펴보면 30~40대 비중이 높았으며, 가구소득이나 자산이 많은 계층에서 상대적으로 거래 활동이 활발한 것으로 나타났다.

거래 활동이 가장 활발했던 연령대는 40대로, 지난해 하반기 매수거래와 올해 상반기 임대거래를 제외한 모든 거래 유형에서 가장 큰 비중을 차지했으며, 40대 다음으로 거래활동이 활발했던 연령대는 30대로 나타났다. 특히 지난해 하반기에는 35.7%를 기록해 40대(30.8%)보다 거래비중이 높았다.

임대거래에서는 30대보다 50대의 비중이 크게 나타났는데, 이는 자산형성 초기 단계인 30대에 비해 50대가 더 많은 주택자산을 보유하고 있기 때문인 것으로 분석된다.

경제적 특성과 관련해서는 월평균 가구소득이 500만원 이상이거나 자산이 9억원 이상인 가구가 매수·매도·임대 거래를 활발히 했으며, 임차거래의 경우는 자산이 1억원 미만인 가구의 비중이 높은 특징을 보였다.

또한 거주목적의 주택매수 비중이 투자목적 비중보다 높았으나 점차 감소 추세를 보였고, 지난해 상반기에 비해 시간이 갈수록 ‘투자목적’ 또는 ‘투자와 거주 반반’이라고 응답한 비율이 증가한 것으로 나타났다.

주택을 매도한 이유에 대해서는 ‘주택보유에 따른 비용부담(이자, 세금 등) 때문’이라는 응답이 가장 많았으며, ‘이사목적(취업, 취학, 결혼 등)’이라는 응답이 다음으로 많았다.

그러나 ‘주택보유에 따른 비용부담’이라는 응답은 올해 상반기로 올수록 그 비중이 감소하고 있으며, ‘부동산 외 다른 투자처에 투자하기 위해서’라는 응답 비중과 ‘생활비 등의 목돈 마련을 위해서’라는 응답 비중은 점차 증가하고 있는 것으로 나타났다.

한편, 거래가격에 대한 인식은 전체적으로 전기 실거래가보다 하락했다는 인식이 강했다.

지난해 상반기에는 매매거래의 전기 실거래가 대비 당기 거래가격이 상승했다는 비중이 82.3%였으나, 지난해 하반기에는 61.3%, 올해 상반기에는 19.3%로 크게 감소했고, 전기 실거래가에 비해 감소했다는 비중은 3.7%, 17.9%, 51.0%로 증가하고 있어 매매거래가격이 하락하는 추세를 보였다.

전세거래도 매매거래와 마찬가지로 전기 실거래가 대비 당기 거래가격이 상승했다는 비중이 87.0%, 58.9%, 31.0%로 감소했으며, 월세거래도 64.3%, 53.0%, 43.0%로 감소했다.

다만 월세거래의 경우 전기 실거래가 대비 당기 월세가격이 감소했다는 비중(6.7%, 10.9%, 15.3%)보다 증가했다는 비중이 여전히 높은 것으로 나타나 매매 및 전세와는 일부 차이를 보였다.

시장 상황을 진단할 수 있는 급매물 비율의 경우 매매와 전월세 모두 급매물의 비중이 증가한 것으로 분석됐으며, 특히 매매의 경우 지난해 상반기 6.7%에서 올해 상반기 53.0%까지 비중이 증가한 것으로 분석돼 전월세에 비해 매매의 급매물 비중 변화가 큰 것으로 나타났다.

이와 함께 부동산시장에 대한 인식을 살펴보면 매수·매도 여건에 대해서는 좋지 않다는 인식이 증가하고 있으며, 주택담보대출 여건에 대한 인식도 부정적인 상황으로 나타났다.

매수 여건이 좋지 않다는 응답 비중은 지난해 상반기 67.4%에서 올해 상반기 69.2%로 소폭 상승했으나, 매도 여건이 좋지 않다는 응답 비중은 32.4%에서 56.0%로 크게 증가했다.

매수 여건이 좋지 않다고 응답한 이유는 지난해 상반기의 경우 ‘주택가격이 높아서’라는 응답이 66.4%로 가장 많았으나, 올해 상반기에는 ‘조만간 주택가격이 하락할 것’이라는 응답이 31.7%로 가장 많아 시장 여건에 대한 인식에 영향을 미친 요인은 시점별로 차이를 보였다.

주택담보대출 여건에 대해서는 지난해 상반기 이후 시점에 관계없이 ‘좋지 않다’는 응답이 60% 이상을 기록해 대출 여건에 대한 인식은 크게 변화가 없는 것으로 나타났다.

이외에도 올해 상반기의 주택 및 주택 외 부동산에 대한 예상 위험 인식은 지난해에 비해 높아졌으며, 예상 수익에 대한 인식은 감소한 것으로 분석됐다.

예상 위험 수준에 대한 연령별 인식은 자산에 따라 다소 차이가 있었으나, 주택과 채권에 대해서는 모든 연령대에서 위험 수준이 더 높아졌다고 인식하고 있어 주택시장의 경기 상황 변화가 시장참여자의 위험 및 수익의 인식에도 영향을 미치는 것으로 나타났다.

 

◇ 부동산 거래 관련 지표 분석 결과

- 부동산 투자목적거래지수

부동산 투자목적거래지수는 기존 통계자료로는 확인하기 어려웠던 주택의 매수 목적을 지수로 나타낸 것으로, 100보다 클수록 투자목적에 가까운 주택 매수가 많은 것을 의미한다.

분석 결과, 부동산 거래목적지수는 77.6 → 88.1→ 90.1로 나타나 지난해 상반기 이후 상승하는 추세를 보였지만, 여전히 지수값이 100 이하를 나타내 투자목적보다 거주목적의 매수거래가 많은 것으로 볼 수 있다.

또한, 매수자 특성에 따라 부동산 거래목적지수를 산출해보면 거주주택 외 주택을 보유한 가구가 그렇지 않은 가구보다 지수값이 높고, 지수의 변화 추이도 일부 차이를 보였다.

거주주택 외 주택을 보유한 가구의 부동산 거래목적지수는 지난해 상반기 103.1, 하반기 108.8을 나타내 다주택자들의 투자목적 거래가 다소 증가한 것으로 볼 수 있으나, 올해 상반기 금리 상승 및 경기 둔화 등의 영향으로 투자목적 거래가 감소해 해당 지수가 103.5로 하락했다.

반면 거주주택 외 주택을 보유하지 않은 가구의 부동산 거래목적지수는 48.9→61.1→ 67.9로 나타나 증가하는 추세를 보이고 있지만, 여전히 투자목적보다 거주목적의 거래가 많은 것으로 나타났다.

 

- 거래활동성 지표

거래활동성 지표는 매매 혹은 전월세 거래가 성사되기까지 소요된 기간을 나타낸 것으로, 부동산시장의 경기를 나타내는 지표로 이해할 수 있으며, 값이 작을수록 시장이 활황 또는 과열 양상을 보이는 것으로 해석할 수 있다.

분석 결과, 매매 및 전월세 거래가 성사되기까지 소요 기간이 길어지고 있으며, 전월세보다 매매거래 소요 기간의 증가폭이 더 큰 것으로 나타났다.

매매거래가 시장에 매물로 나온 이후 계약이 완료되기까지 평균 소요되는 시간은 13.3주→14.0주→17.9주로 거래 소요 기간이 점차 증가하는 추세를 보였다.

또한 임대차 거래 중 전세거래는 8.1주→9.5주→9.8주로 매매거래와 마찬가지로 거래 소요 기간이 증가하는 것으로 나타났으며, 월세거래는 각각 8.2주→9.3주→8.6주로 거래 소요 기간이 증가하다가 최근 다시 감소하고 있는 것으로 분석됐다.

매매거래 소요 기간이 증가하고 있는 것은 금리 상승으로 인한 주택 매수자의 조달금리 상승과 높아진 매매가격 등에 의해 가격 조정 기간에 진입했기 때문으로 볼 수 있으며, 실제 거래량도 감소하고 있다.

전·월세 거래도 금리가 상승하면서 월세에 대한 선호도가 증가할 가능성이 있으며, 서울의 경우 전세거래량보다 월세거래량의 큰 폭으로 증가하고 있는 것으로 나타났다.

반면 월세거래량은 9만8174건→11만6643건→13만3622건으로 증가하는 추세를 보이고 있는데, 이는 금리가 상승하면서 임차인들이 전세보다 월세로 거주하는 것이 비용부담 측면에서 더 합리적이라고 판단한 결과로 보인다.

 

- 시장여건 인식지수

시장여건 인식지수는 부동산시장의 매수·매도 여건에 대한 인식을 지수로 나타낸 것으로, 100 이상이면 주택을 매수·매도하기에 좋은 시기로 인식하고 있음을 의미한다.

매수여건 인식지수는 비슷한 수준을 유지하고 있으나, 매도여건 인식지수는 감소한 것으로 나타났다.

주택매수 여건지수는 59.6→60.5→58.6으로, 지난해 상반기 이후 꾸준히 100 이하를 나타내 주택을 매수하기에 좋지 않은 시기로 인식하고 있는 것으로 분석됐으나 지수 수준은 크게 변동이 없었다.

반면 주택매도 여건지수는 102.0→86.6→76.0을 기록, 지난해 상반기엔 주택을 판매하기에 좋은 시기인 것으로 인식하고 있었으나, 이후 지수가 크게 감소하기 시작했다.

매수 측면에서는 지난해 상반기 주택가격이 매우 높았고, 이후 금리 및 시장 상황이 악화돼 매매가격이 하락하고 있음에도 매수 여건에 대한 인식이 여전히 부정적인 것으로 보이며, 매도 측면에서는 수요 감소와 가격 하락 등이 복합적으로 작용하면서 매도하기에 좋지 않다는 인식이 높아진 것이 지수에 영향을 미친 것으로 볼 수 있다.

 

- 투자 수익·위험 매트릭스

투자 수익·위험 매트릭스는 투자자가 각 자산에 대한 예상 수익과 위험을 어떻게 인식하고 있는지를 매트릭스 형태로 나타낸 것으로, 자산별 예상 수익과 위험 인식의 상대적 비교에 활용될 수 있다.

분석 결과, 예·적금 및 채권은 수익이 증가할 것으로, 주식과 주택, 주택 외 부동산의 예상 수익은 감소할 것으로 인식하고 있는 것으로 나타났다.

예상 위험은 전반적으로 상승하는 추세를 보이고 있으며, 자산 간 상대적 예상 위험의 변동폭은 예·적금이나 주택보다 채권이나 주택 외 부동산, 주식이 더 높은 것으로 분석됐다.

또한 지난해 상반기 대비 올해 상반기 예·적금 및 채권의 예상 수익은 높아졌으며, 위험 수준은 큰 변화가 없는 것으로 인식하고 있는 반면, 주택이나 주택 외 부동산, 주식의 예상 수익은 감소, 위험은 소폭 증가한 것으로 인식하고 있어 예·적금 및 채권과 상반된 인식을 가진 것으로 나타났다.

 

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