Q. 소속공인중개사가 그를 고용한 개업공인중개사의 의사에 반해 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우 소속공인중개사의 표시·광고 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있는지?
A. 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있다.
‘공인중개사법’ 제15조 제2항에서는 ‘소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 본다’고 규정해 소속공인중개사의 업무상 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보기 위한 요건으로 개업공인중개사의 허락이나 동의, 개업공인중개사와의 의사 합치 등을 별도로 규정하고 있지 않다.
해당 규정은 개업공인중개사와 소속공인중개사가 사업자와 피고용인으로 고용관계에 있는 점을 고려해 외형상 사업자인 개업공인중개사의 업무상 행위를 고용관계에 있는 소속공인중개사가 하더라도 대외적으로 사업자인 개업공인중개사의 책임이 배제되지 않도록 하려는 취지로, 일신에 전속되는 공인중개사 자격과 관련된 자격정지나 자격취소, 또는 행위자인 자연인의 범죄행위에 대한 형사책임 등 그 성격상 자연인인 공인중개사 개인에게 물어야 할 책임을 제외하고는 소속공인중개사의 업무상 행위에 대해 개업공인중개사가 책임을 지도록 규정한 것이라 할 것이다.
이러한 규정 내용과 입법 취지에 비춰 보면, 소속공인중개사가 행한 특정 행위가 외관상 개업공인중개사의 피고용인으로서 행한 업무 행위로 보인다면 그 행위는 개업공인중개사가 행한 것으로 봐야 하고, 개업공인중개사의 허락 유무나 의사 확인과 같은 개업공인중개사와 소속공인중개사 사이의 내부적 사정에 따라 같은 규정의 적용 여부가 달라진다고 보기는 어렵다.
이와 함께 공인중개사법 제18조의2 제1항 및 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제17조의2 제1항에서는 개업공인중개사가 의뢰받은 중개대상물에 대해 표시·광고를 하려면 중개사무소의 명칭, 소재지, 연락처, 등록번호 및 개업공인중개사의 성명(법인의 경우에는 대표자의 성명)을 명시해야 한다고 규정하면서, 같은 법 제18조의2 제3항에서는 개업공인중개사가 아닌 자는 중개대상물에 대한 표시·광고를 해서는 안 된다고 규정하고 있다.
이는 허위매물 등록 등의 사례로 부동산 거래질서가 문란해지는 문제를 해결하기 위해 광고실명제를 도입하면서, 공인중개사법 제9조에서 중개업을 영위하려는 경우 개설등록을 하도록 규정하고 있는 관계로 중개대상물에 대한 표시·광고의 주체를 개업공인중개사로 한정한 것이지, 중개대상물에 대한 표시·광고와 관련된 모든 행위를 개업공인중개사만 직접 하도록 제한하기 위한 것은 아니다.
또한 공인중개사법 제2조 제5호에 따르면 ‘소속공인중개사’는 개업공인중개사에 소속된 공인중개사로서 중개 업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자를 말하는 것이고, 중개대상물에 대한 표시·광고는 중개업무 수행의 일환으로 이뤄지는 것이라는 점에 비춰 보면, 소속공인중개사가 개업공인중개사의 피고용인으로서 같은 법 제18조의2 제1항, 그 위임에 따라 마련된 같은 법 시행령 제17조의2 제1항에 따라 중개사무소 및 개업공인중개사에 관한 사항을 모두 사실대로 기재해 중개대상물에 대한 표시·광고를 하는 것이 같은 법 제18조의2 제3항에 따라 제한된다고 보기 어려우므로, 중개대상물에 대한 표시·광고 행위 역시 소속공인중개사의 다른 업무상 행위와 마찬가지로 해당 행위가 외관상 개업공인중개사의 피고용인으로서 행한 업무 행위로 보이는 이상 대외적으로는 같은 법 제15조 제2항에 따라 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 보는 것이 타당하다.
따라서 소속공인중개사가 그를 고용한 개업공인중개사의 의사에 반해 중개대상물에 대한 표시·광고를 한 경우에도 소속공인중개사의 표시·광고 행위를 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 볼 수 있다.