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규제지역 전면 해제 … 서울 및 경기 4곳만 제외정부, ‘부동산 시장 현안 대응 방안’ 발표 … 대출규제 완화 조기 시행 등
도시정비 | 승인 2022.11.18

정부가 위축되고 있는 부동산 시장을 정상화시키기 위해 적극 대응에 나섰다.

정부는 11월 10일 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표했다. 지난 10월 27일 제11차 비상경제민생회의에서 논의됐던 ‘실수요자 보호 및 거래정상화 방안’의 후속조치다. 규제지역 해제와 대출규제 완화 방안 조기 시행 등이 핵심이며, 주요 내용은 다음과 같다.

 

◇ 실수요자 내 집 마련 애로 해소

- 규제지역 해제

서울과 경기지역 4곳을 제외한 전국 모든 지역의 부동산 규제지역이 11월 14일 0시를 기점으로 해제됐다.

구체적으로 수원, 안양 등 경기도 9곳의 투기과열지구를 해제했고, 조정대상지역은 고양, 남양주 등 경기도 22곳 및 인천 전 지역, 세종 등 총 31곳이 해제됐다.

지난 6월과 9월 두 차례에 걸쳐 지방 전체(세종 제외)가 규제지역에서 해제된 데 이어 이번에 수도권도 대거 해제함에 따라 규제지역은 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명만 남게 됐다.

주거정책심의위원회는 서울의 경우 주변지역 파급효과, 개발수요, 높은 주택수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지할 필요가 있다고 판단했으며, 과천 등 경기지역 4곳의 경우 서울과 연접해 집값 수준과 개발수요가 높고 서울과 유사한 시기에 규제지역으로 지정된 만큼 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하기로 했다.

주거정책심의위원회에 참석한 국토교통부 이원재 제1차관은 “최근 수도권 주택시장 상황을 종합적으로 고려해 규제지역을 선제적으로 적극 해제했다”며 “주택시장 상황을 지속적으로 모니터링하면서 실수요자의 어려움 해소를 위해 ‘제11차 비상경제민생회의’의 후속조치 등을 차질 없이 추진해 나가겠다”고 밝혔다.

 

- 대출규제 완화 방안 조기 시행

정부는 내년 초 시행 예정이던 LTV(주택담보대출비율) 규제 완화 방안(10월 27일 발표)을 오는 12월 1일(잠정) 조기 시행할 계획이다.

이에 따라 규제지역 내 주택 가액별로 차등화 돼있는 무주택 LTV 규제가 50%로 일원화되며, 투기과역지구 내 15억원 초과 아파트의 주택담보대출이 허용된다.

또한 규제지역 내 서민·실수요자의 경우 우대 대출 한도를 6억원으로 확대한다. 규제지역 내 서민·실수요자는 LTV 규제가 20%p 추가 완화되지만, 총액한도가 4억원으로 별도 설정돼 있어 LTV를 50%로 일원화한 이후에도 제도 효과가 저해될 수 있다는 지적에 따른 조치다.

이와 함께 청약시장 과열 방지 등을 위해 ‘해당 시·군 거주 무주택자’로 제한 중이던 규제지역 내 청약 무순위 신청 자격 중 거주지역 요건을 폐지하는 한편, 청약 반복부담을 완화하기 위해 명단 파기시점을 연장하고, 예비당첨자 범위를 대폭 확대한다.

이외에도 생애최초 주택구입자에 대한 세제 지원 요건을 완화한다.

현재 정부는 생애최초 구입자에 대한 세제·금융 지원방안을 시행 중이며, 실수요자에 대한 지원을 확대하기 위해 취득세 감면 추징예외 요건을 완화한다.

 

 

◇ 주택공급기반 위축 방지

- 금융 부문

미분양 주택 PF(프로젝트 파이낸싱) 대출 보증 상품이 신설된다.

현재 건설사업자는 사업비 일부(통상 30%)를 PF 대출로 조달한 뒤 수분양자로부터 납입 받는 중도금(통상 70%) 등으로 잔여공정을 수행하는 경우가 대부분이며, 미분양 발생 시 유동성 부족으로 공사중단 등 어려움에 직면하지만 준공 전 미분양 사업장에 대한 보증 지원이 미흡한 실정이다.

이에 주택도시보증공사(HUG)에서 미분양 주택 PF 대출 보증 상품을 신설해 준공 전 미분양 사업장이 PF 대출을 받을 수 있도록 보증을 지원한다. 단, 분양가 할인 등 미분양 해소를 위한 건설사업자의 적극적인 자구노력을 전제로 추진된다.

또한 기존 PF 대출 보증대상 요건을 완화하고 보증규모를 확대한다.

현재 HUG와 주택금융공사에서 주택공급사업 유동성 공급을 위해 PF 대출 보증을 지원 중인데, 중·소형 사업장 등을 대상으로 PF 보증을 10조원까지 확대할 예정이다. 전체 보증 규모도 당초 10조원에서 15조원으로 확대하며, 필요시 HUG 보증배수 상향 및 추가 출자 등을 통한 보증여력 확대를 검토한다.

정부는 이번에 확대된 보증 물량이 원활이 집행될 수 있도록 금리·심사 요건을 합리적으로 완화할 계획이다.

이외에도 현행 규제에 따르면 리츠가 부동산법인의 지분 50%를 초과해 소유한 경우에만 해당 투자 지분을 부동산으로 인정하는데, 이를 20% 이상 보유한 경우에도 해당 지분을 부동산으로 인정하도록 부동산 지분 규제를 개선한다.

 

- 실물 부문

안전진단 개선방안을 연 내 조기 마련한다.

현재 구조안정성 비중 상향과 공공기관 적정성 검토 도입 등 규제 강화로 통과율이 크게 하락하며 정비사업이 위축되는 상황인 만큼 이를 해결하기 위해 평가항목 조정, 공공기관 적정성검토 개선, 지자체 배점 조정 권한 부여 등 개선방안을 마련한다. 관계 부처 협의와 연구용역 등을 거쳐 12월초 조기 발표를 목표로 추진한다.

또한 분양물량 분산을 위해 향후 매각하는 공공택지는 사전청약 의무를 폐지하고, 기매각 택지는 6개월에서 2년으로 의무를 완화한다.

현행 제도는 주택의 조기공급을 위해 공공택지 사전청약을 의무화하고 있으나, 수요는 감소하는 반면 분양은 최근 2~3년 내에 집중되는 실정이었다. 정부에 따르면, 이번 개선을 통해 민간 물량은 2024년까지 7만4000호에서 1만5000호 수준으로 조정되고, 한국토지주택공사(LH) 등이 공급하는 공공물량도 내년까지 2만4000호에서 1만1000호 수준으로 조정될 전망이다.

이와 함께 2020년 이후 혜택이 지속 축소되고 있는 등록임대사업제의 개편방안을 마련한다.

정부는 과거 지원제도 운영 시 효과, 매매 및 임대차 시장 상황 등 다양한 여건을 감안해 합리적 개편방안을 마련, 12월 중 등록임대사업제 정상화 방안을 발표할 계획이다.

 

◇ 서민·중산층 부담 경감 방안

무주택 청년 대상으로 저리의 전세대출을 지원하는 청년 맞춤형 전세대출보증의 한도를 기존 1억원에서 2억원으로 확대한다.

또한 생활안정자금 목적의 주택담보대출에 적용되는 별도의 대출한도(2억원)을 폐지하고 기존 LTV·DTI 틀 내에서 관리하도록 개선하며, 투기·투기과열지구의 15억원 초과 아파트 주담대 허용에 맞춰 15억원 초과 아파트에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대도 허용한다.

이와 함께 임차보증금 반환목적의 대출 보증 한도를 기존 1억원에서 2억원으로 확대하고, 현재 6억원 이하 주택 차주에 대해 시행되는 은행권 자체 채무조정을 매출액 급감, 금리상승 등에 따른 상환부담 급증으로 주담대 원리금 정상상환이 곤란한 차주에게도 적용되도록 하는 한편, 내년부터는 안심전환대출과 적격대출을 기존 보금자리론에 통합해 ‘특례보금자리론’으로 운영한다.

정부 관계자는 “발표된 내용을 최대한 신속하게 이행하고, 등록임대사업제 개편 등 예고된 개선방안도 조속히 구체화해 연 내 세부 이행방안을 발표하겠다”면서 “부동산 관계장관회의 등을 통해 향후 시장 상황에 맞게 적기 조치하고, 내년도 부동산시장 여건 전망을 토대로 부동산 정책 방향을 마련해 ‘2023년 경제정책방향’에 반영하겠다”고 밝혔다.

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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