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소규모재건축 과정에서 주택단지에 편입되는 토지 또는 건축물법제처 “사업시행구역에 포함 … 전체 1만㎡ 미만이어야”
도시정비 | 승인 2022.12.02

빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(이하 소규모주택정비법)은 제16조(소규모주택정비사업의 시행방법) 제3항을 통해 “소규모재건축사업은 인가받은 사업시행계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔을 건설해 공급하는 방법으로 시행한다(본문)”고 규정하면서 “주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 ▲진입도로 등 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치에 필요한 토지 또는 건축물 ▲건축행위가 불가능한 토지 또는 건축물 ▲시ㆍ도지사가 통합심의를 거쳐 부지의 정형화 등을 위해 필요하다고 인정하는 토지 또는 건축물 중 하나에 해당하는 경우로서 사업시행상 불가피한 경우에는 대통령령으로 정하는 편입 면적 내에서 해당 토지 또는 건축물을 포함해 사업을 시행할 수 있다(단서)”고 명시하고 있다.

또한 위 단서의 위임사항에 대해 소규모주택정비법 시행령 제15조의3(소규모주택정비사업의 편입 면적)은 “‘대통령령으로 정하는 편입 면적 내’란 ‘주택단지 면적의 20/100 미만’을 말한다”고 규정하고 있다.

그렇다면, 위 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에 따라 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모 재건축사업을 시행하려는 경우, 그 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 사업시행구역 면적 기준인 1만㎡ 미만이어야 할까, 아니면 주택단지만의 면적이 1만㎡ 미만이면 되는 것일까?

이와 관련해 법제처는 지난 11월 25일 “이 사안의 경우 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적과 주택단지의 면적을 합한 면적이 1만㎡ 미만이어야 한다”고 유권해석 했다.

이를 구체적으로 살펴보면, 법제처는 먼저 “소규모주택정비법 제2조 제1항 제4호에서는 ‘사업시행구역이란 빈집정비사업 또는 소규모주택정비사업을 시행하는 구역을 말한다’고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제3조 제1항 제3호 가목에서는 소규모 정비사업의 하나인 소규모 재건축사업의 경우 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 미만일 것으로 그 면적 기준을 분명하게 규정하고 있으며, 같은 법 제16조 제3항 단서에서는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 ‘포함해’ 사업을 시행할 수 있다고 규정하고 있다”면서 “소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에 따라 소규모 재건축사업을 시행하는 경우, 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물도 소규모 재건축사업에 ‘포함’되는 것이 문언상 명백하고, 그 토지 또는 건축물이 위치한 구역도 소규모 재건축사업을 시행하는 구역으로서 같은 법 제2조 제1항 제4호에 따른 ‘사업시행구역’에 해당한다. 결국 소규모주택정비법 제16조 제3항 단서에 따라 불가피하게 사업에 포함되는 토지 또는 건축물의 면적도 ‘해당 사업시행구역 면적’에 포함되고, 그 토지 또는 건축물의 면적을 포함한 전체 사업의 시행구역 면적이 1만㎡ 미만이어야 소규모 재건축사업 기준을 충족한다고 봐야 한다”고 밝혔다.

이어 법제처는 “소규모주택정비법 제16조 제3항 단서의 내용 중 ‘편입’이라는 문언에 비춰보면, 해당 단서는 예외적으로 사업에 포함되는 토지 또는 건축물이 있더라도 소규모 재건축사업 사업시행구역으로 인정될 수 있는 면적은 1만㎡ 미만일 것이 전제된 규정으로 봐야 하고, 이와 달리 전체 소규모 재건축사업 사업시행구역 면적이 1㎡ 이상까지 확대될 수 있다는 예외를 규정한 것으로 보기는 어렵다”며 “더불어 2017년 2월 8일 전부개정 되기 전의 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)은 주택재건축사업을 부지면적이 1만㎡ 이상이고 정비계획이 수립된 ‘정비구역’에서 시행되는 사업으로 규정하면서, 예외적으로 ‘정비구역이 아닌 구역’에서 시행되는 재건축사업까지 포함되도록 규정하고 있었으나, 도시정비법을 전부개정 하면서 정비구역이 아닌 구역에서의 재건축사업 관련 규정을 소규모주택정비법으로 이관해 소규모 재건축사업으로 규정하고, 그 사업시행구역 면적 기준을 1만㎡ 미만일 것 등으로 규정한 입법연혁과 규정체계에 비춰볼 때, 도시정비법이 적용되는 재건축사업과 소규모주택정비법이 적용되는 소규모 재건축사업은 사업시행구역 면적이 1만㎡ 미만일 것 등의 기준으로 구분되는 바, 만약 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물을 포함해 소규모 재건축사업을 시행하는 경우 그 사업 시행구역의 면적이 1만㎡ 이상일 수 있다고 본다면, 도시정비법과 소규모주택정비법의 적용대상 구분에 혼란이 발생할 수 있다”고 덧붙였다.

한편 법제처는 “소규모 재건축사업에 포함되는 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적이 사업시행구역 면적에 포함된다고 본다면, 최초 소규모 재건축사업에 대한 사업시행계획인가 이후 해당 토지 또는 건축물이 사업에 포함돼 그 사업시행구역 면적이 1만㎡ 이상이 되는 경우 소규모 재건축사업 시행 도중에 해당 사업을 도시정비법에 따른 재건축사업으로 바꿔 시행해야 하는 불합리가 발생하는 만큼 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물의 면적은 사업시행구역 면적에 포함되지 않는다고 보는 것이 합리적”이라는 의견에 대해서는 ▲소규모 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역인 소규모 주택단지에서 토지이용계획, 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획 등에 대한 검토가 이뤄진 이후에 사업시행계획인가를 받아 시행되는 만큼 사업 시행 도중에 소규모 주택정비법 제16조 제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 새로 발생해 주택단지에 위치하지 않은 토지 또는 건축물이 사업에 포함될 가능성이 매우 낮은 점 ▲주택을 재건축하는 사업을 사업시행구역 면적 1만㎡를 기준으로 구분해 도시정비법과 소규모주택정비법으로 그 적용 법률을 달리 하려는 입법취지에 따라 사업시행구역의 면적이 1만㎡ 이상이 되면 도시정비법의 적용을 받는다고 해석하는 것을 불합리하다고 볼 수 없다는 점 등을 이유로 “그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵다”고 선을 그었다.

 

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