주산연 “거래량은 올해 대비 39% 증가할 것”
내년 주택가격은 하락세가 지속되는 가운데 올해 하반기보다 하락폭이 줄어들고, 거래량은 올해 대비 39% 증가할 것이라는 전망이 나왔다.
주택산업연구원(이하 주산연)은 ‘2023 주택시장 전망’ 보고서를 통해 현재의 주택시장을 진단하고, 내년 주택 매매가격 및 전세가격을 예측했다.
특히 주산연은 “주택시장 침체가 가속화됨에 따라 건설업계와 제2금융권의 부실화가 우려되는 상황”이라며 “과거 1997년 외환위기와 같은 금융위기를 방지하기 위한 정부의 정책 마련과 관련제도의 보완이 조속이 이뤄져야 한다”고 강조했다.
◇ 내년 주택가격 전망
주산연은 고금리와 경기위축, 부동산세제 정상화 지연 등으로 내년에도 집값 하락세가 지속될 것으로 내다봤다. 다만, 한국과 미국의 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택세제가 시행되는 4월 이후부터 하락폭이 둔화되기 시작해 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4/4분기 중에는 수도권 인기지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 가능성이 크다고 전망했다.
또한 경제변수와 주택수급지수를 고려한 예측모형으로 내년도 주택가격을 전망한 결과, 내년 전국 주택가격은 3.5% 하락하고 아파트 가격은 이보다 큰 5.0%가 하락할 것으로 전망됐으며, 수도권 아파트는 4.5%, 서울 아파트는 4.0% 하락할 것으로 전망됐다.
주산연은 “한 두 건의 실거래가가 전체 단지의 집값을 대표하지는 못하지만, 가격변화 움직임을 가장 잘 포착한다는 점에서 체감도와 유의성이 크다”며 “실거래가 기준으로 아파트가격을 전망했을 때 내년 중 전국 아파트 매매가격은 8.5%, 수도권 아파트 매매가격은 13.0% 추가 하락할 것으로 예상된다”고 밝혔다.
주산연에 따르면, 지난해 말부터 인천·대구·세종에서 시작된 집값 하락세가 올해 6월 이후 전국적인 급락세로 확산되면서 거래절벽현상이 나타났으며, 이에 따라 올해 주택 매매거래량은 지난해의 절반수준인 54만호 수준으로 나타났다. 이는 조사가 시작된 2006년 이후 최소거래량이다. 그러나 내년 하반기부터는 집값 급락세가 꺾이고 매수심리가 되살아나면서 거래도 회복되기 시작해 올해보다 39% 증가한 75만호 수준이 될 것으로 전망된다.
◇ 기준금리 하향전환시점까지 월세상승세 지속
고금리와 집값하락전망 등에 따라 매매수요가 전월세로 전환되면서 올해 9월말까지 매매거래는 지난해 대비 49% 감소한 반면, 전월세거래는 26.3% 증가한 것으로 나타났다. 내년에도 이러한 월세상승세가 지속될 전망으로, 특히 고금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세선호로 9월에는 주택임대차 중 월세비중이 사상최초로 50%를 초과했다.
그동안 전·월세가격은 같은 방향으로 움직였으나, 올해는 입주물량 증가와 빠른 월세전환 등으로 인해 전세는 떨어지고 월세는 오르는 반대방향을 보이고 있다. 올해 10월까지 전세는 1.7% 하락한 반면 월세는 1.4% 상승했고, 내년에도 전세는 4.0% 하락, 월세는 1.3% 상승할 것으로 전망된다.
주산연은 이러한 수요급증과 고금리에 따른 월세상승세가 내년 하반기 중 기준금리 하향조정이 시작되는 시점부터 진정될 것으로 예상했다.
◇ 내년 인허가 물량 전망
주택가격 급락으로 분양전망이 어두워짐에 따라 올해 인허가 물량은 밀어내기로 지난해와 비슷한 55만호 수준을 유지할 전망이지만, 착공 및 분양물량은 약 20% 감소하고 있는 것으로 나타났다. 과거 외환위기와 금융위기 이후 3년간 주택 인허가 물량이 약 30% 정도 감소한 점을 감안할 때, 내년 주택 물량도 30% 내외 감소할 것으로 전망되며, 착공 및 분양물량은 이보다 더 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상된다.
인허가 물량이 급감하면 공급부족이 누적됨에 따라 경기회복기에 집값이 급등하는 부작용이 반복될 수 있다. 따라서 주택공급물량이 급감하지 않도록 내년에는 한국토지주택공사(LH) 등 공공부문에서 민관 공동방식 등으로 주택건설을 확대하고, 민간이 기 확보한 토지에 팔리지 않는 분양아파트 대신 수요가 많은 임대주택을 건설하도록 정책을 보완하는 등 대체공급방안을 마련할 필요가 있다는 것이 주산연의 의견이다.
주산연은 “현재 임대아파트 임대료와 분환전환가격 산정의 기준이 되는 임대아파트 표준건축비가 분양아파트의 50% 수준에 불과해 사업성을 확보하기 어렵고, 분양전환가격 관련 분쟁도 끊이지 않아 민간사업자가 임대아파트 건설을 기피하고 있는 실정”이라며 “이 문제를 해결하기 위해서는 표준건축비를 현실화하고 분양전환가격 기준을 개선하는 등 관련제도를 조속히 보완해야할 것”이라고 밝혔다.
◇ 건설업계·제2금융권 부실화 가능성
고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화됨에 따라 현재 부동산 PF는 거의 중단된 상태다. 또한 브릿지론과 ABCP(자산담보부기업어음)로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설업체의 자금난이 증폭되고 있다. 이러한 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유현금이 부족한 건설업체부터 부도가 속출하고, 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이돼 우리 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 있다.
과거 외환위기와 금융위기를 돌아보면 1~2년 동안 단기간에 집값이 폭락해서 주변시세가 분양가보다 낮아지면 미분양과 계약해지요구가 급증, 준공 후까지 미분양과 입주거부가 늘어나 자금력이 약한 건설업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르게 되는 경우가 다수 있었다.
1997년 외환위기 때는 주택담보대출과 건설사업에 PF 조달방식이 거의 없었으며, 2008년 금융위기 때는 주택담보대출 LTV가 평균 38% 수준으로 낮았고, PF 조달비율도 높지 않았다. 그러나 최근에는 단기간 급상승한 금리와 높은 평균 LTV(평균 50%에 육박), 높은 PF 조달비율 등으로 인해 외환위기나 금융위기 때 보다 리스크가 훨씬 더 큰 상황이다.
◇ 대응방안은?
정부는 11월부터 금융위원회 주도로 PF 신용보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원규모면에서 한계가 있고, 앞으로 급증할 미분양과 계약해지, 미입주에 대처하기에는 턱없이 부족하다.
따라서 보다 적극적인 PF 금융 지원방안과 함께 건설업체 보유토지에 분양주택 대신 임대주택을 건설할 수 있도록 임대주택 표준건축비 현실화와 분양전환가격기준 개선을 신속히 추진하고, 미분양 적체문제 완화를 위해 아파트 등록임대사업 복원, 비정상적인 주택보유 및 거래과세 정상화 등을 조속히 완료해야 한다는 것이 주산연의 주장이다.
또한 주산연은 건설산업 금융경색과 관련해서는 “우량사업은 PF 분야에서 산업은행·기업은행 등 공적금융기관의 적극적인 앵커링이 필요하고, 주택금융 공사와 HUG의 보증여력을 활용해 보증지원을 확대해나가야 한다”면서 “한국은행 자금과 주택기금 등 공적자금과 건설관련 공제조합의 여유자금 등을 활용해 유동성 지원규모도 늘려나가야 한다”고 말했다.
한편, 미분양 해소를 위해 LH 등 공공에서 매입해 주는 방안은 LH의 부채문제 등으로 지원규모상 한계가 있고, 경기회복에 필요한 건설활동이 발생하지 않는 만큼 가급적 민간보유 여유 자금을 적극 활용하는 것이 바람직하다는 의견도 나왔다.
주산연은 “현재 젊은 무주택자들은 고금리와 대출문제로 내 집 마련이 어려운 상태이며, 자금여유가 있는 중장년층은 보유세와 거래세 부담이 과중해서 집을 사기 어려운 실정”이라면서 “50조가 넘는 국민주택기금 여유자금 등을 활용해서 젊은 무주택자를 위한 자금지원체제를 보완하고(2~3년 단기저리 기금대출 후 장기고정금리 전환 등), 노후자금 등 여유자금을 가진 사람들이 미분양주택을 사서 임대 할 수 있도록 아파트 등록임대사업을 복원, 주택 거래와 보유관련 세제도 하루 빨리 정상화시켜야 한다”고 밝혔다.