건산연 “대환대출 대상의 확대 및 한계 차주 지원방안 등 모색해야”
금리 인상 및 이에 따른 주택가격 하락과 관련해 우리 정부의 적극적인 대응이 필요한 시점이라는 지적이 나왔다.
한국건설산업연구원 김성환 부연구위원은 건설동향브리핑 ‘가파른 금리 인상에 글로벌 주택가격 하락세 뚜렷’ 보고서에서 위와 같이 밝혔다.
∥ 세계 주요 국가 주택가격 및 수요자 매매 의향 ↓
보고서에 따르면, 우리나라를 비롯한 미국과 영국, 독일 등 주요국들은 올해 주택가격 하락이 시작됐다.
구체적으로 미국과 독일은 각각 올해 7월과 4월부터 가격 하락이 시작돼 최근 통계까지 지속됐으며, 영국(잉글랜드 기준)은 국가 통계에서는 아직 감소세가 나타나지 않았지만 9월 들어 가격 상승이 주춤하는 모습을 드러냈고, 민간 통계는 3월 이후 하락이 감지됐다.
또한 우리나라는 6월 이후부터 하락세가 집계됐으며, 특히 주택 매매거래의 활성화 정도를 나타내는 KB 매매거래 동향 지수가 11월 들어 2.3으로 나타나 거래 희망자가 거의 없는 것으로 나타났다.
한편, 각 국은 처음 주택가격이 하락한 이후 최소 1.6%에서 최대 8.4%까지 하락한 것으로 조사됐다.
연구 대상 국가 중 가장 하락 기간이 길었던 독일은 8.4% 감소해 가장 큰 폭의 하락을 기록했으며, 미국은 3개월 동안 3.3% 하락한 것으로 나타나 그 폭은 상대적으로 적었지만 속도는 독일과 유사했다.
또한 그동안 국내 주택(종합)가격은 1.6% 하락해 미국과 독일보다는 양호한 모습을 보였는데, 아파트의 경우 같은 기간 동안 2.9% 하락해 상승 폭이 컸던 만큼 하락률도 높았다.
∥ 하락의 주요 원인 ‘주택담보대출 금리’ 상승
세계적 긴축 통화정책 기조로 인해 연구 대상이 된 모든 국가에서 주택담보대출 금리가 상승한 상황이다.
가장 큰 폭으로 상승한 미국의 경우 지난해 초 2.73%에서 시작해 올해 최대 7.08%까지 상승해 4.35%p 인상됐고, 인상 비율이 높았던 독일의 경우 2.06%p 상승(1.19%→3.25%)했다.
국내 주택담보대출 금리 역시 상승세로, 지난해 초 평균 2.63%였던 금리가 최근 통계인 올해 10월 기준 4.82%로 상승했고, 개인 신용에 따라 최대 7%대 상품도 판매 중(은행연합회, 2022)인 것으로 나타났다.
특히, 이와 같이 과거 1~3%대였던 주택담보대출의 금리 상승은 주택가격 하락에 영향을 미쳤다.
미국의 연방준비은행은 11월 발간된 ‘Beige Book’에서 “금리 인상이 주택가격 하락에 영향을 미쳤으며 나아가 공급 감소에도 영향을 줄 것”으로 분석(각 지구별 Federal Reserve Bank, 2022)했고, 영국 예산책임청은 향후 주택가격이 2024년 하반기까지 하락할 것으로 예측하면서 주요 하락요인으로 실업률 상승 등 경기침체와 금리 인상을 지목(Office for Budget Responsibility, 2022)했다.
이외에도 독일 도이치은행은 임대료 인상이 제한된 상황에서 주택담보대출 금리가 상승하면서 가격 하락의 기폭제로 작용한 것으로 분석(Deutsche Bank, 2022)하기도 했다.
∥ 정부 대응 필요한 시점
상황이 이러하자 가파른 금리 인상 속도에 대응하기 위해 각국 정부와 중앙은행에서는 다양한 정책을 추진하는 한편, 금리 인상을 초래했던 정책을 폐기하는 등 적극적인 움직임을 보이고 있다.
먼저 영국은 감세를 주요 내용으로 하는 ‘미니 예산안’이라 불렸던 긴축 정책을 이전으로 되돌렸다. 리즈 트러스 전 총리가 추진했던 법인세 및 소득세 등 감세 정책을 동반한 긴축 정책이 발표된 이후 영국 국채 금리가 급등하는 등 금융 시장에 불안감이 조성되자 부동산 취득세 부과 기준 상향 조정을 제외한 정책 대부분을 회수했다.
또한, 실물 경제지표가 안정화되면서 미국 연방준비제도와 유럽중앙은행에서 금리 인상 속도를 완화하려는 움직임이 나타났고, 주택담보대출과 관련해서는 고정금리 대환대출 등의 정책이 적극 시행되는 등 금리 안정화를 위한 노력을 경주하고 있는 상황이다.
김성환 부연구위원은 “우리나라도 글로벌 금리 인상의 여파를 피할 수 없고, 이로 인한 주택가격 하락이 가시화 되고 있는 만큼 적극적 정책 대응이 필요한 시점”이라며 “현재 국내에서 시행하고 있는 대응책 외에도 대환대출 대상의 확대, 한계 차주 지원 방안 모색 등 적극적 정책 대응을 고려해야 한다”고 의견을 밝혔다.