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재건축 안전진단 통과 수월해진다구조안정성 비중 30%로 낮추고 주거환경 및 노후도 비중 30%로 상향
도시정비 | 승인 2022.12.21

▮‘재건축 안전진단 합리화 방안’▮

 

정부가 ‘국민 주거안정 실현방안(8.16대책)’을 통해 예고했던 재건축 안전진단 규제완화 방안이 드디어 공개됐다.

국토교통부는 12월 8일 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

안전진단은 재건축사업의 첫 관문에 해당하는 절차로, 정부는 국민의 주거환경에 관한 눈높이에 맞춰 재건축이 진행될 수 있도록 지난 2015년 5월 ‘주거환경 중심 평가 안전진단’을 도입해 주거환경에 대한 평가를 강화한 바가 있다.

그러나 개편된 제도 취지에도 불구하고 2018년 3월 안전진단 평가 시 구조 안전성 비중을 크게 상향(20→50%)해 여전히 구조안전을 중심으로 평가하고, 안전진단 결과에 대한 공공기관 적정성 검토를 의무화하는 등 안전진단 기준을 재건축 규제수단으로 운영해 오고 있다.

특히, 이에 따라 안전진단 통과 건수가 급감하면서 도심 내 양질의 주택공급 기반이 크게 위축되고 있으며, 국민의 소득수준 향상과 기술발전 등에 따라 증가하는 주거환경 향상 요구에 대응하는 데에도 한계가 있는 상황이다.

개선방안은 주거수준 향상에 대응하고자 한 주거환경 중심 평가 안전진단 제도의 취지에 맞는 기준을 마련하고, 안전진단 기준이 인위적인 재건축 규제수단으로 활용되지 않도록 하는 데에 중점을 뒀다. 개선방안의 주요 내용은 다음과 같다.

 

◇ 평가항목 배점 비중 개선

주거환경 중심 평가 안전진단임에도 불구하고, 현재 구조 안전성 점수를 전체의 50%의 비중으로 반영함에 따라 재건축 판정 여부가 구조 안전성 점수에 크게 좌우되는 문제가 발생하고 있는 것이 현실이다.

또한 주거환경 점수 비중은 15%, 설비노후도 점수 비중은 25%로 낮다 보니 소득수준 향상과 주택기술 변화 등으로 높아진 국민의 주거환경에 대한 기대 수준을 충족시킬 수 있는 재건축은 어려운 실정이다.

이를 해결하기 위해 구조안전성 점수 비중을 30%로 낮추고, 주거환경 및 설비노후도 점수 비중을 각각 30%로 높인다.

국토부는 주거환경 항목은 주차대수, 생활환경, 일조환경, 층간소음, 에너지효율성 등을 평가하고 있고, 설비노후도는 난방, 급수, 배수 등 기계설비, 전기소방설비 등을 평가하고 있는 만큼 평가 비중이 확대됨에 따라 주거수준 향상 및 주민불편 해소와 관련된 요구가 평가에 크게 반영될 될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

 

◇ 조건부재건축 범위 축소

현재 안전진단은 4개 평가항목별로 점수 비중을 적용해 합산한 총 점수에 따라 ▲재건축(30점 이하) ▲조건부재건축(30점~55점이하) ▲유지보수(55점초과)로 구분해 판정을 하고 있다. 이 중 ‘재건축’은 바로 재건축 추진이 가능하며, ‘조건부재건축’은 재건축 시기 조정이 가능한 구간이다.

그러나 ‘조건부재건축’은 제도가 도입된 2003년부터 점수 구간이 동일하게 유지돼 오고 있고 구간 범위도 넓다 보니 사실상 ‘재건축’ 판정을 받기가 어려워 재건축 진행에 차질이 발생하고 있다. 실제로 2018년 3월 이후 현행 기준을 적용해 안전진단을 완료한 46곳 중 재건축 판정을 받은 곳은 전무하다.

이에 조건부재건축의 점수 범위를 45~55점으로 조정, 45점 이하의 경우에는 재건축 판정을 받아 즉시 재건축 추진이 가능하도록 판정 기준을 합리화한다.

 

◇ 적정성 검토 개선

현재는 민간 안전진단기관이 안전진단을 수행(1차 안전진단)한 점수가 조건부재건축에 해당하면 의무적으로 1차 안전진단 내용 전부에 대해 국토안전관리원 등 공공기관의 적정성 검토(2차 안전진단)를 받아야 한다.

그러나 민간진단기관이 수행한 진단에 대해 일률적으로 적정성 검토를 거치는 것은 절차적으로 과도하게 중복되고, 많은 기간과 추가 비용이 소요돼 안전진단 판정이 장기화되는 문제가 발생하고 있다.

이를 해결하기 위해 앞으로는 조건부재건축이라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고, 지자체 요청 시에만 예외적으로 공공기관의 적정성 검토가 시행되도록 제도를 개선한다.

입안권자인 시장·군수·구청장이 1차 안전진단 결과 중 기본적으로 확인이 필요한 사항에 대해 검토(필요 시 전문가 자문회의 가능)하고, 검토 과정에서 명확하게 확인된 오류나 근거자료 미흡에 대한 보완이 지연 또는 소명이 부족해 평가 결과에 중대한 영향을 미칠 우려가 있다고 판단하는 경우에는 적정성 검토를 요청할 수 있도록 할 예정이다.

또한 입안권자가 공공기관에 적정성 검토 요청을 하는 경우에도 1차 안전진단 내용 전부가 아닌 지자체가 미흡하다고 판단한 사항에 한정해 적정성 검토를 하도록 개선하는 한편, 국토부장관이나 시·도지사는 필요한 경우 입안권자에 대해 적정성 검토 권고 조치나 시정요구가 가능하도록 할 예정이다.

 

◇ 안전진단 내실화 병행

안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 기본적으로 민간진단기관의 책임 하에 시행되도록 필요한 교육과 컨설팅을 강화하고, 실태점검을 병행해 안전진단을 내실화한다.

국토안전관리원 등 공공기관이 전체 민간진단기관을 대상으로 분기별 정기교육을 실시해 평가방법·오류사례 등을 전파하며, 지자체가 요청하는 경우, 안전진단 실시 전에 공공기관이 지자체와 선정된 민간진단기관(참여기술자)을 대상으로 안전진단수행계획서 등에 대한 컨설팅도 지원할 계획이다.

또한 민간진단기관에 대한 국토부, 지자체, 공공기관의 합동 실태점검을 정기적으로 실시해 부실 안전진단 적발 시 엄중 처벌(2년 이하 징역, 2000만원 이하 벌금)하고, 영업정지 항목을 신설하는 등 제재도 강화할 예정이다.

 

◇ 재건축 시기 조정제도 보완

안전진단은 재건축 판정여부를 위주로 보는 제도인 만큼 안전진단 이후 시장상황 등을 고려한 재건축 시기조정 방안을 보완해 나간다.

시기조정 대상인 조건부재건축 판정 단지에 대해 시·군·구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합적으로 검토해 정비구역 지정 시기(정비계획 수립)를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하고, 시장 불안 및 전·월세난 등이 우려되는 경우 정비구역 지정을 1년 단위로 조정할 수 있도록 구체적인 절차도 규정할 계획이다.

또한 종합적, 광역적인 시장 대응이 필요한 경우에는 국토부장관, 시·도지사가 지정권자에게 정비구역 지정 시기 조정을 권고할 수 있는 규정도 마련할 예정이다.

국토부에 따르면, 이번 방안에서 개정된 평가항목 배점 비중과 조건부재건축 범위가 적용되면 안전진단 통과 단지가 크게 확대될 전망이다.

구체적으로 예를 들면, 2018년 3월 이후 현행 기준에 따라 안전진단이 완료된 단지(46개) 중 54.3%(25개)는 유지보수 판정을 받아 재건축이 어렵고, 45.7%(21개)가 조건부재건축 판정을 받아 재건축이 가능했으나, 같은 단지에 개선된 기준을 모두 적용하면 유지보수 판정이 23.9%(11개)로 크게 줄고, 26.1%(12개)가 재건축 판정을, 50%(23개)가 조건부재건축 판정을 받을 수 있게 된다.

또한 ▲평가항목 배점 비중 ▲조건부재건축 범위 ▲적정성 검토 등 이번 개선방안의 핵심 개정규정은 현재 안전진단을 수행 중인 단지에도 모두 적용해 제도 개선 취지가 폭넓게 인정될 수 있도록 할 예정이다.

이에 따라 현행 규정의 적용을 받아 조건부재건축에 해당해 공공기관 적정성 의무 검토 대상이지만 아직 적정성 검토를 완료하지 못한 단지도 개정된 규정을 적용받게 된다.

이번 개선방안의 대부분의 내용은 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’ 개정사항으로(국토부장관의 재건축 시기조정 권한 규정 등은 법률 개정사항), 국토부는 12월 중 행정예고를 거쳐 1월 중 조속하게 시행될 수 있도록 관련 절차를 속도감 있게 진행할 계획이다.

이와 함께 1기 신도시 등에서도 정비사업이 원활하게 추진될 수 있도록 이번 개선방안의 적용효과 등을 11월 착수한 ‘1기 신도시 정비기본방침 및 특별법안 마련을 위한 연구용역’ 과정에서 분석하고, 필요 시 내년 2월 발의 예정인 ‘1기 신도시 특별법(안)’에 추가적인 제도개선 방안 등을 별도로 담을 예정이다.

국토부 권혁진 주택토지실장은 “이번 개선방안은 그간 과도하게 강화된 기준으로 인해 재건축의 첫 관문도 통과가 어려웠던 상황을 해소하기 위해 안전진단 기준을 합리화하는 것”이라면서 “이번 제도가 시행되면 도심 주택공급 기반 확충과 국민의 주거여건 개선에 있어 큰 효과를 기대할 수 있을 것”이라고 말했다.  

 

도시정비  krcmanews@naver.com

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