법제처 “조합설립 후 양수자는 해제 후에도 조합원 될 수 없다”
도시 및 주거정비법(이하 도시정비법)은 제39조(조합원의 자격 등) 제2항을 통해 “투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우 조합설립인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없다(특정 경우 제외)”고 규정하고 있다.
그렇다면, 양수인이 정비대상건축물을 양수하는 시점에는 재건축사업을 시행하는 지역이 투기과열지구로 지정돼 있었으나, 정비대상건축물을 양수한 후 사업시행계획 인가 전 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 경우라면 어떨까? 투기과열지구 해제 이후에는 양수인이 해당 재건축사업의 조합원이 될 수 있을까?
이와 관련해 법제처는 최근 “위 사안의 경우 도시정비법 제39조 제2항 각 호 외의 부분에 따라 조합원이 될 수 없었던 자는 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후에도 조합원이 될 수 없다”고 유권해석을 내렸다.
이를 구체적으로 살펴보면, 법제처는 먼저 “법의 해석에 있어서는 법령에 사용된 문언의 의미를 충실하게 해석하는 것을 원칙으로 하고, 법령의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성돼 있다면 다른 해석방법은 제한될 수밖에 없다고 할 것인데 ▲도시정비법 제39조 제1항 각 호 외의 부분 본문에서는 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다고 규정해 토지등소유자에게 조합원의 권리·의무를 부여하고 있고 ▲같은 법 제129조에서는 사업시행자와 정비사업과 관련해 권리를 갖는 자(이하 권리자)의 변동이 있은 때에는 종전 권리자의 권리·의무는 새로 권리자로 된 자가 승계한다고 규정해 정비대상건축물을 양도한 자의 조합원으로서의 권리·의무는 권리자의 변동이 있은 때인 정비대상건축물을 양수한 때 양수자에게 승계된다는 것이 문언상 분명하다”면서 “도시정비법 제39조 제2항 각 호 외의 부분 본문에 따라 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수한 자의 조합원 자격 여부가 결정되는 시점도 정비대상건축물을 양수한 때라고 봐야 하는 만큼 정비대상건축물을 양수할 당시 조합원이 될 수 없었다면, 그 후 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제됐더라도 양수인은 그 재건축조합의 조합원이 될 수 없다고 보는 것이 타당하다”고 설명했다.
이어 법제처는 “만약 투기과열지구에서 정비대상건축물을 양수한 자의 조합원 자격 유무가 건축물을 양수한 시점에 확정적으로 결정되지 않고, 주택시장 상황에 따라 반복적으로 이뤄질 수 있으며 그 시점을 예측하기도 어려운 투기과열지구 지정·해제에 따라 변동될 수 있다고 본다면, 투기과열지구에서 정비대상건축물 등을 양수한 자로서 도시정비법 제39조 제2항에 따라 조합원 자격이 제한되는 경우에 같은 조 제3항에 따라 받을 수 있는 손실보상의 대상자인지 여부가 투기과열지구 지정·해제에 따라 계속 바뀌게 돼 법적 안정성이 저해된다”며 “더불어 조합총회 소집·의결 전후나 그 과정 중에 투기과열지구 지정·해제가 있는 경우 누구를 조합원으로 봐야 하는지 혼란이 초래될 수 있고, 투기과열지구 지정·해제에 따라 변동된 조합원 지위를 반영하지 못한 조합 총회 소집·의결이 있는 경우 그 적법성 및 유효성 등과 관련해 상당한 분쟁이 발생할 우려가 있다”고 밝혔다.
또한 법제처는 “도시정비법 제39조 제2항은 양도 등에 따른 조합원 지위 자동승계로 인해 가격상승이 예상되는 정비대상건축물에 대한 투기가 문제되자, 그와 같은 투기수요를 차단하기 위해 예외적으로 투기과열지구 지정 지역에서 재건축 조합설립인가 후에 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자의 조합원 자격 취득을 제한한 것”이라며 “만약 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비대상건축물을 양수한 경우에도 해당 지역에 대한 투기과열지구 지정이 해제된 이후에는 조합원이 될 수 있다고 본다면, 같은 법 제72조에 따른 분양신청기간 종료 시점까지 상당한 기간이 소요되는 재건축사업의 특성상 분양신청기간 종료 전까지 투기과열지구 지정이 해제될 것을 기대하고 이뤄지는 투기적 거래를 차단하기 어렵다는 점도 이 사안을 해석할 때 고려할 필요가 있다”고 덧붙였다.
한편, 법제처는 “재건축사업 시행지역에 대한 투기과열지구 지정 해제 이후 정비대상건축물을 양수한 자는 조합원이 되는 것과의 균형상 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수했더라도 투기과열지구 지정 해제 이후에는 조합원이 될 수 있다고 봐야 한다”는 의견에 대해서는“도시정비법 제39조 제2항은 투기과열지구 내 정비대상건축물에 대한 투기수요 차단에 그 입법목적이 있고, 투기의 목적이라는 내심의 의사가 아니라 투기과열지구로 지정된 지역에서 정비대상건축물을 양수했다는 객관적 사실에 따라 일률적으로 적용되는 규정인 점을 고려하면, 투기과열지구로 지정된 지역에서 조합설립인가 후 정비대상건축물을 양수한 자와 투기과열지구 지정 해제 이후 재건축사업 건축물을 양수한 자의 조합원 자격 유무를 반드시 동일하게 취급해야 한다고 볼 수 없다”고 선을 그었다.