Q. 도시재정비법 제5조 제5항에 따른 재정비촉진지구의 지정 고시 당시 재정비촉진구역으로 지정됐으나, 같은 법 제13조의2 제1항에 따라 재정비촉진구역 지정의 효력이 상실됐고, 같은 조 제3항에 따라 존치지역으로 전환된 지역이 같은 법 제12조에 따른 재정비촉진계획의 변경 고시로 다시 재정비촉진구역이 된 경우(재정비촉진지구 변경이 없고, 시·도지사나 대도시 시장이 투기 억제 등을 위해 따로 정하는 날도 없는 것으로 전제), 존치지역이던 기간에 신축한 건축물에 대한 같은 법 제33조 제1항에 따른 분양권 산정의 기준일은 재정비촉진지구의 지정 고시일인지, 아니면 재정비촉진계획의 변경 고시일인지?
A. 분양권 산정 기준일은 재정비촉진지구의 지정 고시일이다.
도시재정비법 제33조 제1항 제5호에서는 재정비촉진사업별로 해당 사업에 관해 정하고 있는 관계 법률에 따라 주택 등 건축물을 공급하는 경우 기준일 이후에 나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택이나 그 밖의 공동주택을 건축해 토지등소유자가 증가하는 경우에는 분양권은 기준일을 기준으로 산정한다고 규정하고 있는 바, 이 사안의 경우처럼 재정비촉진지구로 지정·고시된 이후 재정비촉진지구에서 제외됐다가 다시 편입되는 등의 변경이 없고, 시·도지사나 대도시 시장이 투기 억제 등을 위해 따로 정하는 날도 없다면 분양권 산정의 기준일은 재정비촉진지구의 지정 고시가 있은 날임이 문언상 명백하다.
또한 도시재정비법 제33조 제1항에서 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 기준일을 기준으로 분양권을 산정하도록 한 것은 재정비촉진지구가 지정·고시된 이후에 실제 수요가 아닌 개발이익을 노린 투기적 수요가 발생해 지가가 상승하고 사업성이 낮아지는 등의 부작용을 사전에 예방하고, 분양권 확보를 목적으로 한 투기적 성격의 토지 분할(지분쪼개기)을 방지하기 위한 것으로서, 같은 항 각 호 외의 부분에서는 원칙적인 분양권 산정의 기준일을 ‘재정비촉진지구의 지정·변경 고시일’로 명확히 규정하고 있는 바, 재정비촉진지구 지정·변경과 무관한 재정비촉진계획의 변경 고시일을 분양권 산정의 기준일로 해석하는 것은 규정 문언에 반할 뿐만 아니라, 존치지역이던 기간에 개발에 따른 시세차익을 얻기 위해 투기적 행위를 한 경우까지 분양권을 인정하게 돼 같은 항의 입법취지에도 반하게 된다.
한편, 존치지역은 재정비촉진사업을 하지 않는 구역이므로, 어떤 지역이 존치지역으로 변경될 경우 일반 국민의 입장에서는 해당 지역에서 개발사업이 추진되지 않을 것이라는 기대를 형성하고 일정한 행위를 할 것인 바 이러한 신뢰를 보호하지 않는 것은 상대방에게 지나치게 부당한 만큼 이 사안의 경우 존치지역이 재정비촉진구역으로 변경된 재정비촉진계획 변경 고시일을 기준일로 봐 분양권을 산정해야 한다는 의견이 있다.
그러나, ‘존치지역’이란 재정비촉진지구에서 재정비촉진사업을 할 필요성이 적어 재정비촉진계획에 따라 존치하는 지역으로서, 존치지역에는 재정비촉진구역의 지정 요건에는 해당하지 않지만 여건 변경 등으로 재정비촉진사업 요건에 해당할 수 있거나 재정비촉진사업의 필요성이 높아질 수 있는 구역이 포함된다.
문언상 존치지역은 재정비촉진지구에 포함되는 지역임이 분명하고, 재정비촉진계획의 변경을 통해 존치지역이 재정비촉진구역으로 지정될 가능성이 있다는 점을 고려하면, 일반 국민의 입장에서 존치지역에서 개발사업이 추진되지 않을 것이라는 확고한 기대나 신뢰가 있다고 단정할 수 없는 만큼 그러한 의견은 타당하다고 보기 어렵다.