법무사법인 기린 전연규 대표법무사

▮ 전연규의 “무엇이든 물어보세요” ▮

 

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2. 주거환경 혁신 및 안전강화

1) 1기 신도시 개발

1기 신도시 용적률 평균 200% 정도. 최고용적률을 주거지역은 300%, 역세권은 500%까지 올리겠다는 것이 대선공약이었음.

최근의 동향 : 연구용역을 거쳐 재정비 마스터플랜을 2024년 중 수립 예정(국토교통부 도시정비정책과)

국토부 : 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법) 제3조의 정비기본방침 및 광역교통, 기반시설 등 1기 신도시에 공통으로 적용되는 정비 가이드라인 제시

5개 지자체 : 용적률 건폐율, 이주대책 등을 정비기본계획에 담는 등 ‘투트랙’으로 병행해 공동 수립

2024 마스터플랜 수립 즉시 안전진단, 정비계획 수립 및 정비구역 지정 등 후속 절차 착수

특별법에 용적률 300~500% 상향, 30년 경과 안전진단 면제, 통합심의, 광역교통망 지원 등을 담을 계획.

1기 신도시(분당·일산·평촌·산본·중동) 재건축 마스터플랜 추진 시기 미뤄. 마스터플랜 수립 전까지는 재건축 일정은 사실상 중단.

 

2) 정비기본방침 결정과 1기 신도시특별법 적용

2019 김현아 의원 신도시 재건축 특별법 대표발의

2022. 02. 28. 노후신도시 재생지원에 관한 법률안(송석준 의원 대표발의)

2022. 03. 14. 노후신도시 재생 및 공간구조개선을 위한 특별법(김병욱 의원 대표발의)

2022. 09. 01. 노후신도시 재생지원에 관한 특별법안(김도읍 의원 대표발의)

2022. 09. 08. 노후신도시 재생지원에 관한 특별법안(안철수 의원 대표발의) 및 주택도시기금법안 동시 발의

낙후된 1기 및 2기 신도시의 주거환경을 개선하기 위한 제도적 기반을 마련하고, 재건축‧재개발 등을 위해 용적률을 비롯한 각종 건축규제를 완화하는 특별법안을 제정하겠다고 발의함.

국토부장관으로 하여금 노후신도시재생사업의 효율적 추진을 위해 기본계획을 수립하도록 하고, 기본계획 수립‧변경 시 공청회를 개최해 주민과 관계 전문가 등의 의견을 수렴. 노후신도시재생지역 진흥지구에 대해 광역교통개선대책을 수립.

재건축시기가 도래된 1기와 함께 2기까지 포함해 재건축이 주축이 아닌 노후신도시재생사업을 하면서 그 기본계획에 재건축, 재개발, 재정비촉진사업까지 포함하겠다는 계획임.

이러한 국토부의 계획은 사실상 1기 신도시 재건축사업을 우선으로 하지 않겠다는 것임.

택지개발촉진법에 의해 건설된 아파트인 강남 개포지구의 경우, 같은 재건축이라도 지구단위계획에 의한 기법을 동원한 것을 두고 신도시 특별법과 같은 것 아니냐는 일부 주장도 있지만, 그렇다면 분당 신도시의 경우 지금이라도 지구단위계획을 수립하는 것이 우선이라는 주장임.

이와 같은 입장인 목동이나 상계동 재건축사업의 경우, 서울시는 지구단위계획에 의해 재건축사업을 진행하겠다는 것임.

 

3) 재해취약주택 해소대책 마련

공공임대주택만으로 수요 충족이 어려운 제약 등을 감안해 민간임대 이주 희망 시 전세보증금 무이자 대출을 지원(3000호 이상)하고, 주거급여 지원 확대 등 전반적인 주거복지망을 강화

이와 함께 재해취약주택 밀집 지역의 위험 해소와 주거환경 개선을 위해 정비구역 지정요건 완화 등 정비사업 여건 개선을 추진하고, 세입자 주거지원 강화 방안도 빈틈없이 마련

 

 

3. 공급시차 단축

1) 통합심의 전면도입 등 절차 개선

- 2022. 08. 18. 김선교 의원 도시정비법 개정안 대표발의

 

2) 통합심의 제도 확대 및 운영 내실화

- 현황 : 정비사업, 일반주택사업 등은 통합심의가 미도입되거나, 임의규정으로 돼 있어 신속한 사업추진을 저해.

- 개선 : 민간정비, 도시개발사업은 통합심의를 도입하고, 현재 통합심의가 임의규정인 공공정비, 일반주택사업 등은 의무화

 

3) 유사한 심의·평가제도 통합

- 현황 : 택지사업은 지구지정→지구계획 수립을, 정비사업은 정비계획 변경→사업인가를 2단계로 운영 중

- 개선 : 중소택지(100만㎡ 이하)는 지구지정과 계획수립 절차 통합. 신도시규모가 330만㎡에 비해 작은 미니신도시를 말함

* 정비사업은 정비계획 변경‧사업인가 시 동일절차를 일괄처리

* 전략 환경영향평가(지구지정)‧일반 환경영향평가(지구계획수립)이 통합돼 절차가 간소화되는 효과

* 총회의결이 2회→1회로 줄어들어 사업기간이 단축되는 효과(5~6개월)

 

 

4. 정비사업 관련 기타 사항

1) 학교용지부담금 면제 기준 명확화

- 현황 : 학교수요가 없는 곳은 학교용지부담금을 면제할 수 있으나, 부담금 면제가 재량사항으로 규정돼 관행적으로 부과되는 경향[예) 부과된 부담금이 학교수요가 없다고 판단돼 취소(법원판결, 2021)]

- 개선 : 학교 신설 필요성이 없는 경우 부담금을 면제하도록 규정 명확화(주택법, 도시정비법, 공공주택특별법, 학교용지법 개정)

※ 2022.06.15. 이주환 의원 대표발의 학교용지법 개정안

제5조(부담금의 부과ㆍ징수) ⑤ 시ㆍ도지사는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 부담금을 면제해야 한다(면제할 수 있다). 다만, 13호 및 제4호의 경우에는 부담금을 면제해야 한다.

1. 개발사업시행자가 제3조 제3항에 따른 교육감 의견으로 제시된 학교용지를 시ㆍ도 교육비특별회계에 기부채납(寄附採納)하는 경우

2. 2항에 따라 분양 자료를 제출한 시점 이전의 최근 3년을 기준으로 취학 인구가 지속적으로 감소해 학교의 신설 수요가 없다고 판단되는 대통령령으로 정하는 일정 범위의 지역 안에서 개발사업을 시행하는 경우. 이 경우 시도지사는 학교의 신설 수요에 관해 교육감의 의견을 들어야 한다.

 

2) 소규모사업 추진 애로 요인 해소

- 통합 개발(소규모 재건축)

현재 단일 공동주택 단지에서만 추진 가능한 소규모 재건축을 연접 복수단지에도 허용해 개발밀도를 높임. 복수 단지의 합이 1만㎡ 미만이고 200세대 미만인 경우

 

- 금융지원 강화(가로주택 정비사업)

민간자금 조달 시, 기금과의 금리 차(2.3~3.8%p) 일부를 보전(약 2%p)하는 이차보전 제도 신설 추진

 

-조합원 세제지원(소규모재개발, 가로주택, 자율주택)

현행 : 일반 재개발에 적용 중인 신축주택 취득세 특례 미적용

개선 : 1가구 1주택 소규모 조합원 대상 지방세 감면 협의

 

- 소규모 정비사업 절차 간소화

현행 : 소규모 정비사업간 유형을 전환하고자 하는 경우 기존 조합해산 및 주민동의를 다시 받아야 해 유연한 사업추진이 곤란

개선 : 조합해산 없이 주민총회 의결로 유형 간 전환 허용

※ 2022.08.18 김선교 의원 대표발의 소규모주택정비법 개정안

제43조의4(소규모주택정비 관리지역에 대한 특례) ① ∼ ③ (현행과 같음)

④ 관리지역에서 제23조제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따라 설립된 조합은 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우 같은 조 제5항에 따라 조합 총회의 의결을 거쳐 시장ㆍ군수등의 변경인가를 받아 이 법에 따른 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 어느 하나에 해당하는 사업으로 전환해 시행할 수 있다. 다만, 조합이 시행 중인 사업이 변경하려는 사업의 요건을 모두 충족한 경우로 한정한다.

⑤ 관리지역에서 제22조제1항부터 제3항에 따라 구성된 주민합의체는 사업시행계획인가를 신청하지 아니한 경우 주민합의체를 구성하는 자의 2/3 이상의 동의를 받아 시장ㆍ군수등에 변경신고를 거쳐 이 법에 따른 소규모주택정비사업으로 전환해 시행할 수 있다. 다만, 주민합의체가 시행 중인 사업이 변경하려는 사업의 요건을 모두 충족하는 경우로 한정한다.

※ 2022.09.01 유경준 의원 대표발의 소규모주택정비법 개정안

제43조의4(소규모주택정비 관리지역에 대한 특례) ⑤ 관리지역에서 가로주택정비사업의 사업시행자가 토지보상법에 준용해 세입자 손실보상을 하는 경우 국토계획법 제78조제1항에도 불구하고 해당 사업시행구역에 적용되는 용적률의 120/100 이하의 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 용적률을 완화해 정할 수 있다.<신설>

-> 소규모주택정비 관리지역 내에서 가로주택정비사업 시행자가 토지보상법에 준하는 이주비 등 세입자에게 손실을 보상할 경우, 해당 비용 만큼 용적률을 완화해 주는 기준을 마련함

 

제49조(임대주택 건설에 따른 특례) ⑦ 제1항에도 불구하고 가로주택정비사업 및 소규모 재건축사업(소규모재건축사업)을 시행하는 사업시행자는 국토계획법 제78조에 따라 시ㆍ도 조례로 정한 용적률에도 불구하고 제27조에 따른 통합심의를 거쳐 법적상한용적률까지 건축할 수 있다. 이 경우 사업시행자(제18조 제1항 제1호에 따라 가로주택정비사업 및 소규모 재건축사업(소규모재건축사업)을 시행하는 경우의 사업시행자는 제외한다)는 법적상한용적률에서 시ㆍ도 조례로 정한 용적률을 뺀 용적률의 20/100 이상 50/100 이하로서 시ㆍ도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에 국민주택규모 주택을 건설해 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수 등 또는 토지주택공사 등에 공급해야 한다.

-> 가로주택정비사업의 용적률 완화에 따른 공공임대주택 공급 및 인수에 관한 사항을 소규모재건축사업 공공임대주택 공급ㆍ인수방식과 동일하게 증가된 용적률의 1/2은 임대주택 공급, 나머지 1/2은 일반분양하도록 하고, 임대주택은 표준건축비와 토지기부채납으로 인수할 수 있도록 하려는 것임.

- 광역교통시설부담금 감면

현행 : 소규모 정비사업은 광역교통시설부담금 50% 감면

광역교통법[시행 2022.12.11.][법률 제18939호, 2022.6.10 일부개정]

제11조의2(부담금의 감면) ② 다음 각 호의 사업에 대해는 부담금의 50/100을 경감한다. 다만, 제4호의 사업 중 제1호부터 제3호까지에 해당하는 사업은 75/100를 경감한다. <개정 2013. 5. 22., 2013. 8. 6., 2017. 2. 8.>

1. 국가나 지방자치단체가 시행하는 사업

2. 도시정비법에 따른 재개발사업

3. 도시정비법에 따른 재건축사업

4. 국토계획법 제6조 제1호에 따른 도시지역에서 시행되는 제11조제1항 각 호의 사업

개선 : 도로․ 주차장 등 기반시설을 확충하는 소규모 정비사업은 75%까지 감면(소규모 관리지역 내 추진사업) / 대도시권 광역교통 관리에 관한 특별법(이하 광역교통법) 개정

※ 2022.08.18 김선교 의원 대표발의 광역교통법 개정안

 

제11조의2(부담금의 감면) ② 다음 각 호의 사업에 대해는 부담금의 75/100을 경감한다. 다만, 제4호의 사업 중 제1호부터 제3호까지에 해당하는 사업은 75/100를 경감한다. <개정 2013. 5. 22., 2013. 8. 6., 2017. 2. 8.>

1. 국가나 지방자치단체가 시행하는 사업

2. 「도시정비법」에 따른 재개발사업

3. 「도시정비법」에 따른 재건축사업

4. 소규모주택정비법에 따른 소규모주택정비 관리지역 내의 소규모주택정비사업

5. 국토계획법 제6조제1호에 따른 도시지역에서 시행되는 제11조제1항 각 호의 사업

재개발ㆍ재건축사업의 경우 정비기반시설이 설치되는 점을 고려해 부담금을 최고 75% 경감 받고 있으며, 정비기반시설 등의 설치계획을 수립하는 소규모주택정비 관리지역 내의 소규모정비사업의 경우에도 부담금을 최고 75% 경감 받을 수 있도록 해 유사 사업간 부담금 경감률의 형평성 등을 고려해 정비하려는 것임

 

3) 도시형생활주택 규제 완화

- 주택법 및 하위 시행령 개정

1~2인 가구 수요 및 유연한 주거 공간 활용이 가능하도록 총 세대수를 현행 300세대에서 500세대까지 늘리고, 2룸 비중을 현행 전체 세대의 1/3에서 1/2까지 상향하되, 교통 혼잡 및 주차난 방지 장치도 충분히 마련할 예정

세대수 제한 완화는 기존 기반시설 설치를 고려해, 상업, 공업, 준주거지에만 허용. 또한 증가한 투룸 세대에는 주차장을 세대 당 0.6→0.7대(공동주택 수준)로 강화

※ 2022.09.15. 김학용 의원 대표발의 주택법 개정안

 

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다

20. “도시형 생활주택”이란 300세대 미만(국토계획법에 따른 준주거지역, 상업지역, 공업지역에 주택을 건설하는 경우에는 500세대 미만)의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

-> 도시형생활주택의 세대수 제한 완화(300→500세대)를 통해 도심 내 주택공급 촉진

 

제33조(주택의 설계 및 시공) ② 제1항에 따라 주택을 설계하는 자는 정온한 실내 환경을 조성하고 주택 내ㆍ외부에서 발생하는 소음을 효과적으로 저감하거나 차단할 수 있는 구조로 주택이 설계될 수 있도록 노력해야 한다.<신설>

-> 바닥두께 강화 시 높이제한 완화 근거를 신설하고, 대통령령으로 정하는 두께 이상으로 바닥구조를 시공하는 경우 높이제한을 완화할 수 있음.

 

제41조(바닥충격음 성능등급 인정 등) ⑧ 대통령령으로 정하는 두께 이상으로 바닥구조를 시공하는 경우 국토계획법에 따른 건축물 높이의 최고한도를 대통령령으로 정하는 범위에서 완화할 수 있다.<신설>

-> 바닥두께 강화 시 높이제한 완화 근거를 신설하고, 대통령령으로 정하는 두께 이상으로 바닥구조를 시공하는 경우 높이제한을 완화할 수 있음.

 

제41조의2(바닥충격음 성능검사 등) ⑧ 사업주체는 제5항에 따라 사용검사권자에게 제출한 성능검사 결과와 제7항에 따라 사용검사권자에게 제출한 조치결과를 대통령령으로 정하는 방법에 따라 입주예정자에게 알려야 한다.

⑨ 국토교통부장관은 필요하다고 판단되는 경우 사용검사권자에게 제5항에 따라 제출된 성능검사 결과와 제7항에 따라 제출된 조치결과의 제출을 요청할 수 있다. 이 경우 자료제출을 요청받은 사용검사권자는 정당한 사유가 없으면 이에 따라야 한다.

⑩ 바닥충격음 성능검사기관은 제5항에 따른 성능검사 결과를 토대로 매년 대통령령으로 정하는 기준과 절차에 따라 우수 시공자를 선정해 공개할 수 있다. <신설>

-> 해당 주택 입주예정자에게 성능검사 결과 통지 의무화 규정을 신설하고, 사업주체는 성능검사 결과와 성능검사 기준 미달 시에는 그 조치결과를 입주예정자에게 알려야 함

 

4) 향후 5년간 공급계획

- 지역별

새로운 주택공급 계획은 수요가 많은 지역에, 보다 많은 주택이 공급 되도록 구성. 특히, 가장 수요가 많은 서울은 지난 5년간(‘18~’22) 공급된 주택(32만호)보다 50% 이상 증가한 50만호 공급

 

- 사업유형별

도심 내 재개발∙재건축, 도심복합사업 등은 지난 5년(41만호) 대비 약 11만호 늘어난 52만호 공급. 3기 신도시 등 공공택지에서는 지난 5년(64만호) 대비 약 24만호가 많은 88만호 공급

 

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