“월세가격 상승추세 … 연 5% 수준으로 수익률 상승 전망”
2007년 이후 15년 만에 오피스텔 수익률이 상승 쪽으로 방향을 틀었다. 그러나 수익률이 올라간 이면에는 급격한 기준금리 인상에 따른 영향이 자리한 만큼 마냥 웃을 수도 없는 상황이다.
주거 겸용으로 사용되는 오피스텔은 상업용 물건 대비 임대차법 등에 대한 구속력이 강한 편이어서 높아진 대출이자 비용을 임차인에게 적기반영하기 어렵다. 가파르게 높아진 대출이자와 예금(저축)금리 수준 등을 고려하면 임대 수익률이 상승 반전했음에도 불구하고 투자 대비 수익성은 과거보다 낮아진 수준으로 평가된다.
부동산R114에 따르면, 2017년과 2019년은 오피스텔 분양물량과 입주물량이 역대급으로 많은 수준이었으나, 초과 공급 이슈로 미분양·미계약 등이 늘어나면서 2021년을 기점으로 공급 부담은 크게 줄어든 상황이다. 여기에 지난해 주택 시장 침체의 영향으로 오피스텔 시장도 위축되며 분양물량이 2021년 대비 절반 수준으로 급감(1월~11월 누적 2만6551실)했으며, 입주물량 또한 2019년 10만8335실로 정점을 기록한 이후 지난해 5만5444실, 내년 2만7103실로 크게 줄어들 전망이다. 현재 시장이 위축돼 있지만 초과 공급 우려감은 낮은 상황인 만큼 수급에 따른 중장기 부담은 덜하다고 평가할 수 있다.
신축 아파트에 대한 선호도가 높아지면서 건설사들이 해당 수요에 부흥하고자 대체 성격의 오피스텔을 주요 역세권에 공급함에 따라 오피스텔 매매가격은 시장 여건에 상관없이 꾸준히 상승세다. 이는 자재가격과 인건비 상승 등 물가가 반영된 부분들이 영향을 미쳤다고 볼 수 있다.
특히, 오피스텔은 2021년 11월부터 바닥난방 면적 기준 규제가 전용면적 120㎡까지 완화됐고, 건축법 대상이어서 분양가상한제도 피할 수 있는 장점이 있기에 건설사들도 서울 도심지를 중심으로 하이엔드 브랜드를 도입하며 고급 주거 시장까지 영역을 확장하는 분위기다.
한편, 부동산R114는 최근 높아진 금리 수준과 월세가격의 강세 등의 분위기를 고려할 때, 현재 연 4.52% 수준인 임대수익률은 점차 5% 이상으로 높아질 것으로 전망했다. 시중은행 예금, 저축 등의 금리가 연 5% 수준이고, 대출 금리가 연 7~8%까지 높아진 점을 고려할 때 현재 수준의 수익률은 레버리지 투자를 통해 이뤄지는 임대인들의 기대 이익이 훼손되는 수준이기 때문이다.
지난해 11월 오피스텔 재고가 많은 수도권과 광역시의 임대수익률을 살펴보면 ▲대전(6.87%) ▲광주(6.63%) ▲인천(5.39%) ▲부산(4.92%) ▲대구(4.75%) ▲울산(4.59%) ▲경기(4.54%) ▲서울(4.05%) 순으로 나타났으며, 서울 수익률 수준이 가장 낮은 이유는 분양가 혹은 투자금이 가장 많이 투입되기 때문인 것으로 분석됐다.