금리 인상 등의 여파로 부동산 시장이 얼어붙은 가운데 2023년 계묘년(癸卯年) 새해가 밝았다. 부동산R114가 정리한 올해 달라지는 주요 부동산 제도를 살펴보자.

 

- 1월

 

◇ 재건축 안전진단 제도 개선

재건축 안전진단 문턱이 낮아진다. 안전진단 평가 시 구조안전 항목에 대한 가중치를 50%에서 30%로 줄이고, 주거환경과 설비노후도 비중을 30%로 높인다.

판정기준도 개선된다. 평가항목별 합산 점수에 따라 ‘재건축(30점 이하)’, ‘조건부재건축(30~55점 이하)’, ‘유지보수(55점 초과)’로 구분하고 있으나, ‘조건부재건축’의 점수 범위를 45~55점으로 조정해 45점 이하일 경우 바로 재건축사업을 추진할 수 있도록 했다. 이와 함께 ‘조건부재건축’ 단지에 의무적으로 시행했던 공공기관 적정성 검토(2차 안전진단)를 지자체의 요청이 있는 경우에만 예외적으로 시행하도록 했다.

 

◇ 취득세 과세표준 변경

개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔으나, 1월 1일부터 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부하도록 달라졌다.

 

◇ 증여 취득세 ‘시가인정액’ 적용

증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 ‘시가표준액(개별공시가격 등)’을 적용했으나, 올해 증여분부터는 ‘시가인정액’으로 취득가액이 매겨진다. 시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준이다. 증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 것으로 보인다.

 

◇ 양도소득세 이월과세 기간 확대

배우자 또는 자녀 등에게 부동산을 증여한 후, 이월과세 적용 기간이 지나고 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이 경우 취득금액은 높이고, 양도차익은 줄어 양도세가 절세되는 효과가 있다.

하지만, 올해 증여 건부터는 양도세 이월과세 적용 기간이 5년에서 10년으로 늘어나 절세 요건이 까다로워졌다.

 

◇ 무순위 청약 거주지역 요건 폐지

무순위 청약 신청 자격이 달라진다. 거주지역 요건을 폐지하고, 무주택자면 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격이 완화될 예정인 것. 이와 함께 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안, 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대한다.

 

 

- 6월

 

◇ 주택임대차 신고제도 계도기간 종료

주택임대차 신고제(2021년 6월 1일 시행) 계도기간이 5월 31일 종료된다. 이에 따라 6월 1일부터는 신고 기한 내 신고하지 않거나, 거짓 신고할 경우 100만원 이하의 과태료가 부과될 수 있는 만큼 주의해야 한다.

 

◇ 종합부동산세 기본공제금액 상향

종합부동산세(이하 종부세) 기본공제금액이 6억원에서 9억원으로 상향되며, 1세대 1주택자의 경우 현행 11억원에서 12억원으로 조정된다. 기본공제금액을 현실화하고 양도소득세와 고가주택 기준을 통일하기 위한 조치다.

 

◇ 2주택자 종부세 중과 배제

2주택자에 대한 다주택 중과세율이 폐지된다. 이에 따라 기존 중과 대상이었던 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 중과세율(1.2∼6.0%)이 아닌 일반세율(0.5∼2.7%)로 과세한다. 과세표준 12억원이 넘는 3주택 이상 다주택자의 경우 중과세율을 적용받지만, 최고세율이 현행 6%에서 5%로 낮아진다.

 

◇ 종부세 상한율 일원화

주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 종부세 부담 상한율이 150%로 일원화된다. 기존에는 재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮춘다.

 

- 연 중

 

◇ 아파트 관리비 공개대상 확대

공동주택의 관리비 공개 의무 대상이 현행 100세대 이상 공동주택에서 50세대 이상으로 확대된다. 다만, 50~100세대 미만의 다세대 등 소규모 공동주택은 관리주체의 업무부담을 덜어주기 위해 공개항목을 기존 21개에서 13개로 간소화한다.

 

◇ 청약가점제 개편

투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설된다. 그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었다.

하지만 내년에는 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 ‘가점 40%+추첨 60%’를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 ‘가점 70%+추첨 30%’로 추첨제 비율이 늘어난다.

대형 면적(전용 85㎡ 초과)은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높인다. ‘가점50%+추첨50%’였던 투기과열지구 내 대형 면적은 ‘가점80%+추첨20%’로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 ‘가점30%+추첨70%’에서 ‘가점50%+추첨50%’로 각각 조정한다.

반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지된다. 전용 85㎡ 이하는 ‘가점40%+추첨60%’, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용한다.

 

◇ 주택담보대출 규제 완화

보유 주택에 대한 담보대출 규제가 완화된다. 생활안정자금 목적의 주택담보대출(이하 주담대)에 적용돼 왔던 별도의 대출한도(2억원)를 없애고, 기존의 LTV(주택담보대출비율)‧DTI(총부채상환비율) 내에서 대출을 관리한다.

지난 12월 1일 투기과열지구 15억원 초과 아파트에 대한 주담대가 허용됨에 따라 임차보증금을 돌려주기 위한 목적의 주담대 또한 허용된다. HF(한국주택금융공사)를 통해 운영하는 임차보증금 반환 대출 보증한도도 기존 1억원에서 2억원으로 확대된다.

 

◇ 생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건 완화

‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제(6.21대책)’에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정).

이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화된다. 3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외한다.

 

◇ 주담대 채무조정 대상 확대

고금리와 매출액 급감으로 상환 부담이 늘어난 주담대 차주에게도 채무조정이 적용된다. 6억원 이하 주택 차주가 실직이나, 폐업, 질병 등의 이유로 대출 상환이 어려운 경우 원금 상환을 최대 3년간 유예해주는 채무조정 대상자가 탄력적으로 산정될 예정이다. 상환 곤란 차주 여부는 차주의 신용도, 다중채무 여부, 가용소득 대비 상환 부담 수준, 매출액 및 변동 수준 등 다양한 특성을 종합적으로 검토해 결정한다.

 

◇ 서민‧실수요자 위한 ‘특례보금자리론’ 한시 운영

기존 보금자리론보다 주택가격 및 소득 요건 등을 완화한 정책 모기지 상품이 출시된다.

안심전환대출(주택가격 6억원 이내‧대출한도 3억6000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내‧대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론’을 운영한다. 9억원 이하 주택 구입 시, 연 4%대 금리로 5억원까지 대출을 받을 수 있게 될 전망이다.

 

◇ 임대인 미납 국세 열람제도 실효성 강화

전세계약을 체결한 세입자가 임대인의 동의 없이도 미납 조세를 직접 확인할 수 있을 전망이다. 임대인의 사전 동의를 얻는 경우에만 부동산 소재지 관할 세무서장(국세) 및 지차제장(지방세)에게 열람 신청이 가능했으나, 앞으로는 임차개시일 전까지 세입자가 계약서를 지참해 세무서장 등에게 열람 신청을 하면 임대인의 세금 체납내역을 볼 수 있다. 세무서장은 열람이 이뤄졌다는 사실을 임대인에게 통보해 준다.

한편, 국세의 경우 부동산 소재지 관할 세무서뿐 아니라 전국 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있도록 시스템이 개선된다. 다만, 임대인 개인 정보의 과도한 침해를 우려해 보증금이 일정 금액을 초과하는 세입자에 한해 적용할 방침이다.

 

◇ 임차보증금, 경‧공매 시 우선 변제

전세사는 도중 집이 경‧공매로 넘어가면 세금이 먼저 변제되고 남는 금액을 배분해 전세금을 돌려줬으나, 앞으로는 ‘국세 우선변제 원칙’에 예외를 적용해 세입자의 확정일자 이후 법정기일이 도래하는 세금이 있다 해도 세입자의 보증금을 먼저 변제토록 한다. 단, 이러한 예외 조항은 임차보증금과 당해세 관계에서만 적용되며 저당권 등 그 외 다른 권리에는 영향을 미치지 않는다.

 

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