법무법인 산하 이재현 수석변호사
∥ 기초사실
가. 원고 A 및 소외 F는 피고 재개발조합과 사이에, 이 사건 아파트에 관해 분양대금 4억5796만4550원으로 분양계약을 체결하고, 그 분양대금을 모두 납부했다.
나. 피고는 이 사건 아파트에 관해 2017년 8월 7일 준공인가를 받은 다음 원고들에게 입주기간을 2017년 8월 9일부터 동년 8월 28일까지로 정해 통보했다.
다. 피고는 2021년 11월 22일에서야 이 사건 아파트에 관한 이전고시를 마치고, 2022년 1월 4일 수분양자 및 수분양자로부터 분양권을 매수한 자들에게 일괄적으로 이 사건 아파트에 관한 소유권보존등기를 마쳐 줬다.
∥법원의 판단 (서울중앙지방법원 2020가단5101495 판결)
가. 관련법리
분양대금을 완납하고 건물 준공 후 공부정리가 완료되는 즉시 소유권을 이전하기로 약정한 경우, 그 점포에 관한 소유권이전등기에 관해 확정기한이 아니라 불확정기한을 이행기로 정하는 합의가 이뤄진 것으로 봐야 할 것이며, 건설공사의 진척상황 및 사회경제적 상황에 비춰 분양대금이 완납되고 분양자가 건물을 준공한 날로부터 사용승인검사 및 소유권보존등기를 하는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과한 때 그 이행기가 도래한다고 봐야 한다.
분양자의 수분양자에 대한 소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연된 경우, 수분양자에게는 그 재산권을 완전히 행사하지 못하는 손해가 발생했다고 할 것이고, 주위 부동산들의 거래상황 등에 비춰볼 때 등기절차가 이행되지 않음으로써 수분양자 등이 활용기회의 상실 등의 손해를 입었을 개연성이 인정된다면, 등기절차 지연으로 인한 통상손해가 발생했다고 할 것이며, 이 손해가 특별한 사정으로 인한 손해라고 하더라도 예견가능성이 있다고 할 것이다.(대법원 2008. 12. 24. 선고 2006다25745 판결 참조)
나. 이 사건의 경우
① ▲이 사건 분양계약에서는 입주예정일을 실착공일로부터 38개월이 경과된 뒤로 정하고 있을 뿐이고, 소유권이전등기의무의 이행기는 확정해 정하고 있지 아니하므로, 그 이행기는 불확정기한으로 정한 것으로 봄이 상당한 점 ▲피고는 분양자로서 이른 시일 내에 이 사건 아파트에 관한 준공인가를 받고 이전고시를 완료해 수분양자들에게 소유권이전등기를 마쳐줌으로써 그들의 재산권 행사에 지장이 없도록 해야 할 의무를 부담하는 점 ▲분양대금 전부를 선납한 수분양자로서는 분양받은 부분에 관한 사용이익뿐 아니라 운용 및 처분으로 인한 이익까지도 향유할 수 있어야 하는데, 소유권이전등기가 지체되는 경우 분양대금의 운용이익에 상응하는 경제적 가치를 일방적으로 상실함으로써 당사자 사이의 형평을 해치는 결과가 되는 점 등을 종합해 보면, 피고의 소유권이전등기의무는 피고가 수분양자들로부터 분양대금을 수령하고 입주하게 한 날로부터 사회경제적 상황에 비춰 이전고시 및 소유권보존등기를 마치는 데 소요될 것으로 예상할 수 있는 합리적이고 상당한 기간이 경과하면 그 이행기가 도래한다고 봐야 한다.
② 이 사건과 같이 수분양자들이 분양대금을 모두 납부한 경우, 특별한 사정이 없는 한 피고가 통보한 입주지정기간의 말일인 2017년 8월 28일 이후로서 약 1년이 경과한 2018년 8월 28일경에는 피고의 수분양자들에 대한 소유권이전등기의무의 이행기가 도래했다고 봄이 타당하다. 그런데 2022년 1월 4일에서야 소유권이전등기가 마쳐진 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으므로, 피고의 소유권이전등기절차 이행의무는 이행지체 상태에 있었고, 피고는 이로 인한 원고들의 손해를 배상할 의무가 있다.
∥ 결론
가. 분양대금 납부 후 소유권이전등기 절차 지연에 대해 일정 기간 이후부터는 분양자인 원칙적으로 조합이 그 손해를 배상해야 한다. 다만 손해배상의 책임 범위가 어디까지인지가 쟁점이라고 할 것이다.
소유권이전등기절차의 이행이 장기간 지연됨으로써 발생한 재산상 손해는 그 구체적 손해액을 객관적인 자료를 토대로 해 계산하는 것이 어려울 경우 사실심법원이 제반 경위를 참작해 이를 정할 수 있다고 보고, 법원에서 사안에 따라 적정하게 손해배상액을 인정하고 있다.
다만 수분양자가 입은 손해액의 정도는 수분양자가 각각 분양받은 아파트의 가액으로부터 큰 영향을 받을 것임이 분명한 이상, 그 가액이 반영된 분양대금을 기초로 하는 것이 타당하다고 생각한다.
이 사건의 경우 원고들에 대한 소유권이전등기절차 이행이 지체됐다고 하더라도, 원고들이 이 사건 아파트에 입주해 이를 사용ㆍ수익하거나 매매계약을 체결해 제3자에게 이를 처분하는데 있어서는 별다른 지장을 받지 아니했던 것으로 보이는 점, 원고들의 손해액은 일정한 기준에 따라 일률적으로 산정하는 것이 타당하고, 원고들별로 뚜렷하게 구별되는 요소로는 분양대금을 들 수 있는 점 등을 고려해 각 분양대금의 10%에 해당하는 돈에 대해 민법에 따른 법정이율인 연 5%의 비율로 계산한 돈을 소유권이전등기의무 이행지체에 따라 원고들에게 발생한 각 손해액으로 인정함이 타당하다.
이 사건에 그대로 적용할 수 있는 것은 아니지만, 주택공급에 관한 규칙 제60조 제4항 제4호는 주택을 공급받은 입주자가 사업주체에게 입주금을 지급함에 있어 동별 사용검사 또는 임시 사용승인을 받아 입주하는 경우, 주택에 입주하는 날에는 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 제외한 잔금만을 지급하고, 사용검사일 이후에 전체 입주금의 10%에 해당하는 금액을 지급하도록 규정하고 있다.
이러한 규정 내용은 피고가 정비기반시설을 제외한 아파트에 대한 사용검사를 마치고 원고 등에 대한 인도의무를 이행했으나 준공인가와 아파트에 대한 이전고시가 되지 않아 원고 등에 대한 소유권이전등기의무의 이행을 지체한 해당 사건에서도 손해배상액을 산정하는데 참고가 될 수 있을 것이다.
나. 이와 별개로 피고는 “이 사건 사업의 경우 관리처분계획 변경인가와 관련한 법적 분쟁이 존재했고, 시공사와 공사대금 등 소송이 진행됐으며, 피고의 전 조합장에 대한 수사로 인해 업무 공백이 발생하는 등 부득이한 사유에 의해 소유권보존등기 및 이전등기 절차가 지연된 것으로 피고에게 이행지체 책임을 물을 수 없다”고 주장했다.
그러나 법원은 관리처분계획의 변경 및 분양대상자 확정 등 재개발사업의 진행은 조합의 책임영역에 있는 것이고, 피고가 들고 있는 사정만으로는 원고들에 대한 관계에서 소유권이전등기의무가 지체된 데 피고의 귀책사유가 배제될 정도의 사정이 있다고 보기 어렵다고 판시했다.