(주)아임오퍼레이션 조주명 대표이사 / 한국도시정비협회 자문위원
오랜 1인가구의 증가와 함께 코로나 팬더믹 등의 영향으로 업무·주거·여가 등 개인을 위한 생활 서비스를 근거리에서 해결하고자 하는 로컬택트가 자리매김하며, 도시 내 행동 패턴이 변화하고 있다. 이러한 변화는 수평적 활동에서 수직적 활동을 더욱 활발하게 하며 ‘컴팩트시티’, ‘N분도시’ 와 같은 복합개발에 더욱 커다란 설득력을 제공하고 있다. 최근 이와 같은 사람들의 개별 생활 패턴 변화에 부응하기 위한 새로운 도시공간의 필요성이 높아지고 있으며, 이에 따라 서울시 등 공공에서는 도심 내 새로운 개발 공간 발굴의 대안으로 차고지, 주차장 등의 공공부지 입체화를 통한 가용토지를 마련하는 정책이 시행되고 있다.
서울시의 입체복합개발은 고가도로, 차고지 등의 공공시설의 지하화를 통해 지상부에 가용토지를 마련하고, 공공주택의 제공 및 다양한 편의시설의 제공을 통해 시민 생활환경의 증진을 목표로 계획이 수립됐다.
지하철 6호선 신내역 인근에 위치하고 있는 ‘신내 컴팩트시티’는 당초 북부간선도로 상부에 인공대지를 조성해 1000여 가구의 소규모 공공주택과 공원, 광장을 조성해 도시경관을 해치는 고가도로를 차폐하고 주거안정을 도모하기 위한 계획을 수립했다. 하지만, 선호도가 낮은 원룸형 공공주택의 양적 공급에 치우진다는 지적과 고가도로 상부에 주택 건설 시 제기된 안전문제를 수용해 주택 설치 위치를 수정하고, 공급 주택가구수를 30% 줄여 선호도가 높은 중소형 주택을 공급하는 방안이 논의 중이다.
강일IC 인근에 위치하고 있는 강일 컴팩트시티는 대표적 기피시설인 버스 공영차고지를 지하화하고 지상에 인공대지를 조성해 청년 및 신혼부부를 위한 공공주택 1800여 세대를 공급하는 계획을 수립했다. 그러나, 사업의 이해관계자인 운수업체, 지역주민, 지자체의 반대로 인해 이해관계자 모두의 요구사항(차고지 지하화 및 공공주택의 설치 반대)을 수용한 대안이 검토중이다.
민간에서도 이러한 입체복합개발의 시도가 주로 대규모 주상복합시설에서 고객의 요구를 정확히 파악해 수요에 맞는 다양한 시설의 용도와 규모를 제공하는 방식으로 이뤄지고 있다.
더 현대 서울(여의도)의 경우 쇼핑몰 내 1만㎡ 이상 규모의 실내 조경시설의 설치로 리테일 테라피라는 신조어를 만들어낼 만큼 큰 파급력을 보여줬으며, 현대프리미엄 아울렛과 스타필드 등은 증가하고 있는 펫팸족[반려동물(Pet)을 가족(Family)처럼 여기는 사람들]의 수요를 얻어내기 위한 펫파크를 설치, 운영해 큰 호응을 얻어내고 있다.
이러한 도심 내 복합개발을 통한 새로운 생활공간 확보를 위한 시도에는 크고 작은 다양한 해결과제가 있다.
특히, 민간을 통해 제공되는 사업은 지역의 수요에 맞춰 시행자의 재무적 사업성을 중심으로 그 용도와 규모가 결정되나, 공공 시행은 사회적 경제성을 우선으로 평가하며, 개방적 지역 편의성이 보장돼야 함으로 인한, 사업시행에 문제가 발생하고 있다.
공공의 입체복합개발 중 발생하는 민원은 ‘도입용도에 따라 부동산가격의 하락’, ‘또다른 환경저해 요인의 발생’ 등 다르게 나타나기도 하지만 이들은 지역 내 이해관계에 부합하지 않는 시설의 설치가 가장 큰 요인으로 작용한다.
앞서 언급한 바와 같이 현재 서울시에서는 이러한 사항을 염두에 두고 운영중인 공영차고지와 공영주차장 부지의 입체복합개발을 위한 종합적 기본구상을 수립중이다. 도심 내 위치하는 공영차고지는 오래된 좁은 공간협소 등 물리적 시설의 한계로 인한 주차, 정비, 세차, 주유(충전)시설 등의 필수시설 부족으로 차고지 근무자들에게서 근무환경 개선에 대한 요구와 빛공해, 소음, 분진 등의 공해 저감 및 안전사고 관리에 대한 지역주민의 요구를 반영하고 있다. 도심외곽에 기 설치된 공영차고지는 도시확산에 따른 주거 등 용도지역 혼재로 인한 이질적 기능의 집적으로 발생하는 여러 가지 문제해결을 시도하고 있다.
일반적으로 차고지시설은 사회적으로 공공에서 제공하는 대중교통서비스의 질 향상을 위해 반드시 필요한 시설이나, 특성상 대형차량의 출입이 빈번해 시가지의 확장으로 인해 대부분의 차고지들은 주거지와 맞닿게 돼, 생활교통의 안전성과 교통지체, 차고지 이전 요구 등 문제를 지역에 필요한 복합시설로의 개발로 해결하려고 시도중이다.
최근 탄소저감을 위한 친환경 에너지 차량으로의 전환정책에 따라 서울시는 2026년까지 시내버스 7393대 중 약 30%(2396대)의 차량을 친환경 에너지 차량으로 전환해야 하며, 시기적으로 공공부지 개발을 통한 입체복합개발의 시도는 충분히 실효성 있는 도시개발 솔루션으로 사료된다. 특히, 공공의 입체복합화 개발을 통해 필요한 사회적 기본기능을 제공하고, 변화된 생활패턴에 부응하는 실효적 개발은 더욱 타당한 것으로 보인다.