분양가상한제 적용지역 축소 및 전매제한 대폭 완화 등
▮국토부 주요 정책과제▮
부동산 규제가 사실상 모두 풀린다. 정부가 최근 주택 시장 침체 및 경제난으로 인한 주거불안에 대응해 시장 연착륙을 위한 규제 정상화와 서민·취약계층의 주거복지 강화를 적극 추진하겠다고 나선 것.
국토교통부는 ‘2023년도 국토교통부 업무보고’를 통해 이러한 내용이 포함된 올해 업무계획을 발표했다. 주요 내용은 다음과 같다.
◇ 부동산 시장 정상화
- 규제지역 해제
서울 강남과 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 1월 5일 0시를 기점으로 투기과열지구, 조정대상지역, 투기지역에서 전면 해제됐다.
국토부는 1월 2일 주거정책심의위원회를 개최해 ‘투기과열지구 및 조정대상지역 조정(안)’을 심의한 결과, 서울 강남과 서초, 송파, 용산은 대기수요 등을 감안해 투기과열지구 및 조정대상지역을 유지하되, 나머지 서울 21개구 및 경기 전 지역은 최근 시장 상황 등을 고려해 해제하기로 했다. 또한 기획재정부도 1월 2일 부동산가격안정심의위원회를 개최해 서울 강남, 서초, 송파, 용산만 주택 투기지역을 유지하고 그 외에는 모두 해제하기로 했다.
이외에도 국토부는 보다 효율적인 규제지역 제도 운영을 위한 종합적 제도개선 방안도 관계부처와 함께 마련할 예정이다.
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 해제
서울 강남과 서초, 송파, 용산을 제외한 전 지역이 1월 5일 0시 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 전면 해제됐다. 최근 주택시장 상황과 분양가상한제 적용으로 인한 실수요자의 불편 등을 고려한 결정이다.
또한 민간택지 분양가상한제 지역과 상관없이 의무적으로 분양가상한제가 적용되는 도심복합사업과 주거재생혁신지구사업도 분양가상한제 적용을 배제할 계획으로, 이에 따른 이익이 발생할 경우 생활 SOC 확충 및 공공자가·임대주택 공급 등 공공기여와 토지주 분담금 저감에 활용할 방침이다.
- 전매제한 완화
현재 수도권은 최대 10년, 비수도권은 최대 4년간의 전매제한이 적용 중으로, 수도권의 경우 ▲분양가상한제 적용 여부 및 시세 대비 분양가 수준 ▲규제지역 지정 여부 ▲‘수도권정비계획법’상 권역 구분 등에 따라 최소 6개월에서 최대 10년까지, 비수도권의 경우 ▲분양가상한제 적용 여부 ▲규제지역 지정 여부 ▲‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 상 용도지역 구분 등에 따라 최대 4년까지 차등 적용되고 있다.
2018년 이전 전매제한은 수도권 기준 최대 3년 수준이었으나, 2018~2019년 대폭 강화되고 분양가 대비 시세비율 간 차등적용 등이 도입되면서 규제 수준이 과도하고 제도가 복잡해 국민들이 이해하기 어렵다는 지적이 지속적으로 제기됐다.
이를 해결하기 위해 지역별 시장 상황을 감안해 전매제한 기간을 완화하고, 복잡한 관련 규정을 간소화한다.
수도권의 경우 ▲공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역 3년 ▲과밀억제권역 1년 ▲그 외 지역 6개월로 완화하며, 비수도권의 경우 ▲공공택지(분양가상한제 적용) 및 규제지역 1년 ▲광역시 도시지역 6개월로 완화하고 그 외 지역은 전면 폐지한다.
전매제한 완화는 주택법 시행령 개정 사항으로 즉시 개정에 착수할 예정이며, 시행령 개정 이전에 분양을 받았더라도 아직 전매제한이 남아있는 경우에는 개정된 시행령을 소급 적용해 완화된 규정이 적용된다.
- 수도권 분양가상한제 주택 실거주 의무 폐지
수도권 분양가상한제 주택과 공공재개발 일반분양분에 적용되는 실거주 의무를 폐지한다.
현재 수도권 분양가상한제 주택의 수분양자는 실거주 의무가 부과돼 입주 가능일로부터 2~5년간 해당 주택에 거주해야 하는데, 이에 따라 제기돼 온 “거주이전을 제약해 국민불편을 초래하고, 수요가 많은 신축임대 공급을 위축시킨다”는 지적 등에 따른 것이다.
실거주 의무 폐지 역시 주택법 개정사항으로, 법 개정 이전에 실거주 의무가 기 부과된 경우에도 개정 법률을 소급해 적용할 예정이며, 주택법 개정과 별개로 민간택지 분양가상한제 지정이 해제된 지역에서 분양되는 주택은 2~3년의 실거주 의무가 부과되지 않는다.
- 중도금대출 보증 분양가 기준 폐지
지난해 11월 주택도시보증공사(HUG) 중도금대출보증이 가능한 주택의 분양가 상한선이 9억원에서 12억원으로 상향됐으나, 여전히 분양가가 12억원을 넘는 주택은 실수요자들의 청약 기회가 크게 제한됐다.
또한 HUG 중도금대출보증은 인당 5억원까지만 가능해 중도금이 5억원을 넘는 경우에는 자금조달에 어려움이 있었다.
이에 HUG 중도금대출 보증이 가능한 분양가 상한 기준을 폐지해 분양가에 관계없이 모든 분양주택에서 중도금 대출을 받을 수 있게 하고, 중도금대출보증 인당 한도도 폐지한다.
HUG 중도금 대출보증 확대는 ‘HUG 내규’ 개정 후 은행시스템 준비를 거쳐 올해 1분기 내 시행할 예정이다.
- 특별공급 분양가 기준 폐지
특별공급 배정을 제한하는 분양가 기준을 폐지해 분양가와 관계없이 모든 주택에서 특별공급이 가능하도록 개선한다.
그간 투기과열지구 내 분양가 9억원 초과주택은 특별공급을 배정할 수 없게 제한하고 있어, 다자녀 가구 등 특별공급 대상 수요자가 희망하는 주택을 충분히 공급하기 어려운 문제가 있었다.
특별공급 배정 분양가 상한 기준 폐지는 ‘주택공급에 관한 규칙(이하 주택공급규칙)’ 개정사항으로, 오는 2월까지 개정을 완료할 예정이며, 시행 이후 사업주체가 입주자모집 승인을 신청하는 경우부터 적용된다.
- 1주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지
청약에 당첨된 1주택자의 기존주택 처분 의무를 폐지한다.
현재 수도권·광역시 등에서 1주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우 기존에 보유하고 있던 주택을 입주가능일로부터 2년 이내에 처분해야 하는데, 최근에는 거래침체 등으로 기존주택의 처분이 어려워지면서 입주 등에 어려움이 많은 실정이었다.
1주택자의 기존주택 처분 의무 폐지는 주택공급규칙 개정사항으로, 2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정이며, 시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급해 적용할 예정이다.
- 무순위 청약 자격요건 완화
본청약(1·2순위) 이후 당첨 포기, 계약취소 등으로 발생하는 미계약 물량에 대한 무순위 청약은 무주택자만 신청가능함에 따라 미계약 물량을 해소하는데 어려움을 겪고 있는 실정으로, 이를 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능하도록 개선한다.
무순위 청약 자격요건 완화도 주택공급규칙 개정사항으로, 2월 개정·시행할 예정이다.
- HUG PF(프로젝트 파이낸싱)대출 보증 확대
현재 금리상승과 부동산 경기침체에 따른 건설사업장의 자금조달 애로해소를 위해 PF대출 보증 등을 통해 유동성을 지원하고 있는데, 건설사의 자금조달 리스크를 최소화하고 주택공급이 차질 없이 이뤄질 수 있도록 사업 단계별로 HUG PF대출 보증을 신설·확대한다.
착공 전 단계에서는 브릿지론에서 본 PF 대출로 원활하게 넘어갈 수 있도록 PF대출 보증 공급 규모를 확대(10조원)하고, 금리·심사요건 등도 개선한다.
착공 후에는 만기가 짧아 자금조달 리스크가 큰 PF-ABCP 등을 만기가 긴 대출로 대환할 수 있는 보증상품을 지난 1월 2일 신설, 보증서 발급 신청 접수도 시작했다.
또한 준공 전 미분양이 발생해 자금조달이 어려워진 사업장을 지원하는 미분양 PF 보증상품(5조원)도 1월 2일 신설해 보증서 발급 신청 접수를 시작했다.
◇ 공공주택 공급 및 개선
- 공공주택 100만호 공급
그간 공공주택을 공공임대 중심으로 공급한 결과, 내 집 마련을 희망하는 청년, 무주택 서민 등 변화하는 주거 수요에 충분한 대응이 부족했다는 평가가 많았다.
이에 2027년까지 공공주택 100만호를 공급하되, 공공분양과 공공임대 간 균형감 있는 공급을 통해 다양한 주거선택지를 제공한다.
공공분양주택은 구입부담을 낮추고 주거선택권을 높인다는 차원에서 국민제안‧선호도조사 등을 거쳐 마련한 ‘뉴:홈’이라는 브랜드를 사용해 2027년까지 지난 정부 대비 3배 이상인 50만호를 공급할 예정이다.
특히 내 집 마련 수요가 높은 청년층에 약 34만호, 그 외 중장년층에도 약 16만호를 공급하며, 올해는 7월부터 사전청약을 실시할 계획이다.
또한 소득‧자산 여건에 따라 다양한 선택을 할 수 있도록 일반형 외에도 초기 부담금을 크게 낮춘 나눔형(시세 70%+시세차익 70%), 선택형(임대 후 분양 여부 결정) 등 신규 유형을 도입하고, 초저금리(1.9∼3.1%, 변동 가능)의 전용모기지를 지원해 주택구입 부담을 완화한다.
공공임대는 ▲건설임대 3만5000호 ▲매입임대 3만5000호 ▲전세임대 3만호 등 연 10만호씩 총 50만호를 공급한다. 필요시 도심 내 취약계층에 즉시 공급가능한 전세임대 등을 중심으로 탄력적인 공급을 검토하며, 올해는 전세임대 7000호를 추가해 총 10만7000호를 공급한다.
정부는 경기침체, 재해 등으로 어려움을 겪는 소득 4분위 이하 저소득층을 대상으로 충분한 수의 주택을 공급하고, 수도권 등 우수입지에 70% 이상 공급하는 등 수요 맞춤형 공급을 추진할 예정이다.
특히, 인구‧가구 변화에 대응해 늘어나는 고령층 대상 공공임대 공급을 확대하고, 청년 1인 가구를 위한 행복기숙사, 일자리연계형 주택 등 다양한 특화임대도 공급한다.
또한 그간 공공임대 공급 시 입주 희망자가 공고별 내용을 직접 확인 후 신청해 불편을 초래했으나, 앞으로는 대기자통합시스템을 도입해 한 번 신청하면 입주자격에 맞는 선호주택을 맞춤형으로 공급할 수 있도록 지원할 계획이다.
이외에도 공공임대 입주자가 안정적으로 거주할 수 있도록 입주자격‧임대기간‧보증금 등도 개선할 예정이다.
- 공공임대주택 질적 개선
그간 신규 공급 공공임대는 주로 도심 외곽에 위치하고, 소형 면적 및 낮은 품질로 공급됨에 따라 입주자 주거만족도가 낮고, 공실이 증가하고 있는 실정이었다.
또한 기존 공급된 공공임대의 경우에도 노후화가 심화돼 슬럼화로 인한 낙인 효과로 사회적 배제와 차별 문제가 야기돼 일부 시설 개선을 지속적으로 시행했으나, 유지‧관리 수준에 그쳐 환경 개선 및 주민 체감 효과는 제한적이었다.
이에 신규 공공임대는 품질과 서비스를 향상하고, 기존 공공임대는 노후도, 입지 등에 따라 체계적으로 정비해 공공임대주택의 생활수준을 높일 예정이다.
앞으로 새롭게 공급하는 공공임대는 공급면적 확대(3기 신도시 56㎡→66㎡)와 함께 생활SOC를 설치하고, 빌트인 품목과 마감재 재질을 분양 수준으로 개선하는 등 전반적인 품질을 혁신한다.
특히, 공실률이 높은 행복주택은 계획 변경(신규물량 중 미착공분, 14→20㎡)과 세대통합 리모델링(16→32㎡, 올해 시범사업) 등을 통해 소형면적을 확대해 효용성을 높이고, 공공임대 이미지 개선을 위해 연 10개 단지 이상의 디자인 특화 공모와 연 2000호의 테마형 매입임대 공급 등 민간 역량을 적극 활용할 계획이다.
이와 함께 공공임대 소셜믹스 강화를 위해 단지 내 분양‧임대를 무작위로 혼합 배치하고, 민간분양과 공공임대의 혼합을 조건부로 하는 택지 매각을 확대하는 한편, 공공임대에 대한 차별과 배제를 해소하기 위해 시공사 브랜드 또는 입주민이 희망하는 단지명으로 변경하는 시범사업도 추진한다.
이외에도 기존 공공임대의 경우 노후도, 입지 등 개발여건 등을 종합적으로 고려해 재건축, 리모델링 등 전략적으로 정비를 추진할 예정이다.
30년 이상의 노후 공공임대는 재건축 대상으로 선정해 공공분양과 공공임대를 혼합하고, 상업‧문화시설 등을 복합 설치한 새로운 공공주택단지로 조성할 계획으로, 현재 시범사업(서울 중계1‧가양7‧하계5) 이주부지 확보와 사업계획 승인이 추진 중이다.
또한 15년 이상 공공임대는 개별 세대 중심으로 부문별로 시설 개선하던 것을 옥외공간, 부대·복리시설까지 포함한 단지 단위 리모델링으로 전환해 주민체감형 공간으로 탈바꿈한다.
◇기타 규제완화 및 성장 인프라 확충
- 규제혁신 및 지방 자율성 확대
비수도권의 개발제한구역을 지역여건에 맞춰 유연하게 해제할 수 있도록 지자체의 권한을 대폭 확대(30만→100만㎡)하고, 국가전략산업을 위한 해제는 해제 총량에서 제외하며, 개발제한구역 내 환경우수지역은 철저히 관리하고 해제 시 공영개발 요건을 강화하는 등 질서 있는 개발을 유도하는 한편, 주거·업무 등 다양한 기능이 융·복합될 수 있도록 올해 상반기 중 용도제한 등 기존 도시계획을 유연하게 개편한다.
또한 지역이 주도하고 정부가 뒷받침하는 균형발전을 위해 지자체·전문가가 함께하는 지역균형발전지원단을 구성한다. 지원단은 광역권별 지원전략을 수립하고 인프라 투자 등 균형발전의 핵심적인 사안을 논의한다.
- 지역 교통망 확충
지방 5대 광역철도 선도사업 예타 추진 등 신규 철도망을 지속적으로 확충하고, 올해 하반기부터는 경전·전라·동해선에도 수서발 고속열차를 운행하는 등 고속열차 수혜지역도 적극 확대해 나갈 예정이다.
이와 함께 신규 고속도로·국도를 적기 개통해 지역간 접근성을 강화하고, 대도시 방사형 순환망을 개통해 대도시-중소도시 간 접근성도 높인다.
이외에도 가덕도 신공항, 대구경북 신공항 등 거점공항과 울릉·백령 등 도서공항을 차질 없이 건설하는 한편, 기존 지방공항은 신규 국제노선을 발굴해 지역경제 활력과 지역주민 편의를 제고한다.
◇ 출퇴근 시간 획기적 단축
촘촘한 교통 네트워크 구상을 위한 광역교통망을 확충한다.
GTX(수도권광역급행철도)는 사업 일정을 보다 신속하게 진행하며, GTX-A는 하반기 시험운행을 거쳐 내년 상반기 수서~동탄 구간부터 순차적으로 개통할 예정이다. 또한 내년 하반기 운정~서울역 구간 개통에 이어 2025년 하반기에는 전 구간을 개통할 계획으로, 조기 개통 방안도 지속적으로 강구한다.
이와 함께 GTX-B·C 노선도 조속히 착공한다. GTX-B는 내년 상반기 재정 구간부터 단계적으로 착공하고, GTX-C는 우선협상대상자와 협상을 거쳐 올해 상반기 실시협약을 체결해 하반기 착공할 계획이다.
이외에도 GTX 연장과 D·E·F 등 추가노선은 노선별 추진방안을 6월까지 수립해 임기 내 국가계획에 반영하고, 예비타당성조사도 통과할 수 있도록 박차를 가할 예정이다.
한편, 올해 1분기에는 역 점검이나 시험운행 등에 직접 참여해 GTX 개선 아이디어를 발굴하는 ‘GTX 국민참여단’을 모집한다.
또한 대곡소사선(올해 12월)·별내선(내년 중) 개통 등 수도권 광역철도와 광역버스(일 203회 증차)도 확충해 수도권 출퇴근 불편을 완화하며, 세종·담양 M버스와 전주·제주 BRT를 최초로 운행함과 동시에 운행기준 개편(BRT, 대도시→인구 10만) 등을 통해 전국 확산을 추진한다.
이외에도 교통불편 개선이 시급한 지역을 중심으로 광역버스 증차, 급행노선 도입 등 지구별 맞춤 대책을 수립하고, 수요응답형 교통(DRT) 등 즉시 확충 가능한 수단부터 신속히 투입해 불편을 최소화한다.
◇ 건설현장 안전 및 재해대응력 강화
‘건설사고 사망자 10%이상 감축’을 목표로 ‘예방-대비-대응-복구’ 모든 단계에 혁신적 안전관리 체계를 구축하기 위해 건설현장 안전사고 감축 로드맵을 수립하고, 스마트 장비 보급 확대 지원 등을 통해 건설 현장 자율적 안전체계를 형성한다.
또한 건축물 및 도시공간의 재해대응력을 강화한다.
반지하 주택은 매입 후 용도변경 또는 재건축을 통해 단계적으로 줄여 나가고, 재해취약주택 거주 가구는 공공임대 등에 이주할 수 있도록 지원 대상을 기존 7000가구에서 1만5000가구(공공 1만+민간 5000)로 대폭 확대한다.
도시공간은 국토공간 재난재해 진단시스템을 통해 위험도를 분석하고 솔루션을 제시하는 등 방재능력을 제고하며, 방음터널은 전국 긴급점검을 실시하고 내화기준을 마련하는 등 제도개선을 추진한다.
원희룡 국토교통부장관은 “2023년 계묘년 새해는 민생과 국가경제가 그 어느 때보다 어려운 상황 속에서 시작했지만, 올해 말 한 해를 뒤돌아 볼 때는 민생이 보다 든든해지고, 국가경제는 보다 단단해진 한해로 기억될 수 있도록 국토부가 앞장서겠다”면서 “어려운 상황일수록 정부의 역할이 더욱 중요하다고 생각한다. 주거비 절감에서 내 집 마련까지 국민들의 다양한 바람을 실현해 민생을 조속히 회복함은 물론, 대한민국 어디서나 공정한 접근성과 기회를 누리는 살기 좋은 지방시대를 구현하고, 규제완화 및 생태계 조성 등 민간이 주도해 우리 경제의 활력을 제고하는데 필요한 모든 지원을 아끼지 않겠다”고 밝혔다.